IgeraFincas en Retiro Madrid

La instalacion de un ascensor en un edificio de los anos 50 del Retiro para mejorar la accesibilidad de personas mayores o con discapacidad tiene un regimen juridico especialmente favorable en la LPH. El articulo 10.1.b de la LPH establece que son obras obligatorias, que no requieren acuerdo previo de la junta ni pueden ser vetadas por ningun propietario, las que garanticen la accesibilidad universal a personas con discapacidad o mayores de 70 anos que residan en el edificio. Con tres residentes mayores de 75 anos, la condicion se cumple sobradamente. Esto significa que la comunidad no solo puede instalar el ascensor, sino que esta legalmente obligada a hacerlo si alguno de los residentes cualificados lo solicita formalmente por escrito. El limite economico que establece la LPH es que la derrama que corresponde a cada propietario no puede superar el importe de 12 mensualidades de cuota ordinaria de la comunidad. Si el coste total del ascensor supera ese limite, la cantidad que exceda no tiene caracter obligatorio para quienes voten en contra. En el Retiro, la instalacion de un ascensor en un edificio sin este servicio oscila entre 40.000 y 80.000 euros segun el tamano del edificio, la altura y las caracteristicas del hueco. El programa Madrid Ciudad Accesible del Ayuntamiento de Madrid ofrece subvenciones de hasta el 40% del coste para instalacion de ascensores en edificios sin este servicio, con bonificaciones adicionales si mas del 33% de los residentes son mayores de 65 anos. Si el coste neto tras subvenciones supera las 12 mensualidades, la comunidad puede aprobar la derrama por mayoria simple para el excedente. IgeraFincas gestiona la solicitud de subvenciones y la tramitacion de la junta.

Si, en situaciones de urgencia real el presidente de la comunidad tiene facultades para ordenar las obras necesarias sin convocar junta previa, pero con obligacion de convocarla a la mayor brevedad posible. El articulo 10.1 de la LPH establece que las obras urgentes de reparacion y conservacion que no admiten demora pueden ser ordenadas directamente por el presidente, quien debera informar inmediatamente a los propietarios y convocar junta en el plazo mas breve posible para que la comunidad ratifique la decision y apruebe la derrama correspondiente. Que se considera urgente? Los desprendimientos de fachada son el caso paradigmatico de obra urgente: suponen un riesgo real para la seguridad de personas que transitan por la via publica o usan el edificio. La Ordenanza de Conservacion, Rehabilitacion y Estado Ruinoso de Madrid de 2011 es muy clara al respecto: si existe riesgo para personas, el Ayuntamiento de Madrid puede ordenar la ejecucion inmediata de las obras de consolidacion o apuntalamiento, y si la comunidad no actua en el plazo senalado, el Ayuntamiento ejecuta las obras de oficio a costa de la comunidad (ejecucion subsidiaria). Los pasos recomendados son: primero, contratar un arquitecto tecnico para que emita un informe de urgencia documentando el riesgo. Segundo, el presidente firma la orden de obra urgente basandose en ese informe. Tercero, se convoca junta extraordinaria en el plazo mas breve posible (recomendable en 72-96 horas si la situacion es grave) para ratificar la decision y aprobar la derrama extraordinaria. La derrama se distribuye segun cuotas de participacion (Art. 9.1.e LPH). En edificios de los anos 40 del Retiro, los desprendimientos de fachada suelen originarse en el deterioro de los revestimientos de ladrillo cara vista o de los elementos decorativos de la cornisa. IgeraFincas prepara la documentacion de urgencia y la convocatoria de junta.

La situacion tiene riesgos fiscales significativos que conviene valorar con precision. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para propietarios residentes fuera de la Union Europea, como los residentes en Estados Unidos, se aplica al 24% sobre la base imponible. Para propiedades que no generan rendimientos de alquiler, la base imponible es el 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los ultimos 10 anos). El plazo de prescripcion fiscal en Espana es de 4 anos segun el articulo 66 de la Ley General Tributaria. Esto significa que Hacienda no puede reclamar el impuesto de los ejercicios anteriores al periodo de prescripcion: si hoy se detectase el incumplimiento, solo se podrian reclamar los ultimos 4 anos (desde 2022 si estamos en 2026), no los 5. La via de regularizacion voluntaria es la mas recomendable: presentar el Modelo 210 por los cuatro ejercicios no prescritos mas los intereses de demora correspondientes (actualmente al 4,0625% anual). Si la regularizacion es voluntaria y antes de que Hacienda requiera, se aplican los intereses de demora pero no las sanciones del 50-150% de la cuota que se aplicarian en caso de regularizacion a instancia de la Agencia Tributaria. El riesgo real del incumplimiento detectado por Hacienda es una sancion grave que puede triplicar la deuda tributaria. Es imprescindible contratar un gestor fiscal especializado en IRNR para no residentes en Espana: los plazos y los modelos son especificos y distintos del IRPF ordinario. IgeraFincas no presta servicios fiscales directamente, pero puede orientar sobre los gestores especializados en IRNR con experiencia en propietarios del Retiro.

La instalacion de un sistema de control de acceso biometrico basado en huella dactilar en el portal de un edificio de viviendas en el Retiro plantea un problema juridico serio en el marco del Reglamento General de Proteccion de Datos (RGPD) y la Ley Organica de Proteccion de Datos y Garantia de los Derechos Digitales (LOPDGDD). Los datos biometricos, como la huella dactilar, son una categoria especial de datos personales segun el articulo 9 del RGPD: requieren la existencia de una base juridica reforzada para su tratamiento, y en el contexto de una comunidad de propietarios residencial, la unica base juridica valida seria el consentimiento explicito e inequivoco de CADA UNO de los titulares cuyo dato biometrico se va a tratar. Esto incluye no solo a los propietarios, sino tambien a todos los arrendatarios habituales, empleados del hogar con acceso regular y cualquier persona con acceso sistematico al edificio. La dificultad practica es obvia: obtener el consentimiento explicito de todos es casi imposible, y quien no consienta no puede ser obligado a ceder su dato biometrico. La alternativa legal y tecnicamente equivalente en seguridad es el uso de tarjetas RFID individualizadas o codigos PIN numericos, que no implican tratamiento de datos biometricos y no requieren consentimiento especial. Para aprobar el sistema de acceso en junta, basta con la mayoria del articulo 17.1 LPH, pero el sistema elegido debe ser tecnicamente compatible con la normativa de proteccion de datos. IgeraFincas asesora sobre las opciones legales de control de acceso y prepara la propuesta para la junta.

Los ladridos nocturnos de tres perros son una actividad molesta que afecta a la convivencia en el edificio y tienen dos vias de actuacion bien definidas. La primera via es a traves del Art. 7.1 de la LPH: cada propietario esta obligado a hacer respetar en su piso o local las normas de convivencia y a responder de los danos causados por las personas que habiten o usen el inmueble. La responsabilidad del propietario por la conducta de su arrendatario es clara: si el inquilino genera actividades molestas, el propietario es el responsable ante la comunidad porque es quien cede el uso del inmueble. El procedimiento recomendado es: primero, el presidente de la comunidad requiere formalmente al propietario (no al inquilino) mediante burofax, indicando el problema, el articulo de la LPH aplicable y el plazo para resolverlo. Si el propietario no actua en el plazo razonable, se activa el Art. 7.2 LPH de accion de cesacion. La segunda via es la denuncia ante la Policia Municipal de Madrid por incumplimiento de la Ordenanza de Proteccion de Animales del Ayuntamiento de Madrid, que regula las condiciones de tenencia de animales en viviendas y las molestias que pueden causar a los vecinos. Si los ladridos superan los limites acusticos nocturnos (30 dB en el interior de las viviendas segun la Ordenanza MAU Madrid), la denuncia tiene mas base. Los perros en el Retiro son habituales en un barrio con muchas familias y acceso directo al parque, pero eso no exime al propietario de su responsabilidad por las molestias. IgeraFincas redacta el requerimiento formal al propietario y explica el procedimiento de cesacion.