IgeraFincas en Tetuan Madrid

Una tasa de morosidad del 33% en una comunidad de Tetuan es una situacion grave pero tratable con los instrumentos que ofrece la LPH. La primera medida es separar el problema juridico del problema practico: los morosos no pueden paralizar la toma de decisiones de la comunidad en la misma medida que lo creen. El articulo 15.2 de la LPH establece que los propietarios que en el momento de la junta no se encuentren al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad carecen del derecho a votar en los acuerdos que se adopten, salvo en los que les afecten directamente o cuando su cuota fuera necesaria para el quorum exigido por la ley. Esto significa que en la practica los 6 morosos no pueden votar en la mayoria de los acuerdos ordinarios de la comunidad, y los 12 propietarios al corriente de pago pueden tomar decisiones con normalidad. Para resolver la morosidad en si, el instrumento mas eficaz es el procedimiento monitorio del Art. 21 LPH, pero antes de acudir a el, IgeraFincas recomienda intentar el convenio de pago fraccionado: un acuerdo entre la comunidad y el moroso por el que este se compromete a pagar la deuda en cuotas mensuales durante un plazo de 12-24 meses. Esta via es mas rapida y barata que el procedimiento judicial y tiene una tasa de exito razonable cuando el moroso quiere regularizar su situacion pero no puede pagar de golpe. Para los casos en que el convenio fracasa o el moroso no quiere negociar, el procedimiento monitorio es la via adecuada: la comunidad presenta la deuda documentada ante el juzgado, el moroso tiene 20 dias para pagar o para oponerse, y si no hace ninguna de las dos cosas el juzgado dicta auto despachando ejecucion. Finalmente, el fondo de reserva obligatorio del Art. 9.1.f LPH (minimo el 10% del presupuesto ordinario) esta concebido precisamente para que la comunidad pueda hacer frente a gastos imprevistos o a situaciones de morosidad puntual sin que las obras necesarias queden paralizadas. Si el fondo de reserva se ha consumido, la junta puede acordar una aportacion extraordinaria para reponerlo.

Los documentos oficiales de la comunidad de propietarios (convocatorias de junta, actas, requerimientos y notificaciones) deben redactarse en castellano, que es el idioma oficial del Estado espanol y el idioma en el que son validos juridicamente los actos de la comunidad segun el Art. 16 de la LPH. No existe obligacion legal de redactar las comunicaciones de la comunidad en otros idiomas, aunque la comunidad puede hacerlo de forma voluntaria como buena practica. La notificacion al propietario es valida si se realiza en el domicilio que el propietario ha designado a la comunidad para notificaciones, aunque el destinatario no entienda bien el castellano: la LPH no exige que la notificacion sea comprensible para el destinatario, sino que sea recibida en el domicilio designado. Sin embargo, desde el punto de vista de la convivencia y la gestion practica, la comunicacion en el idioma que el propietario comprende mejor genera una comunidad mucho mas cohesionada y reduce los conflictos por malentendidos. El Ayuntamiento de Madrid dispone del Servicio Municipal de Mediacion Comunitaria, que es gratuito para comunidades de propietarios con conflictos de convivencia, incluyendo situaciones de barreras idiomaticas o culturales. Este servicio puede facilitar la mediacion entre propietarios de distintas procedencias y reducir la tension en juntas complicadas. Tambien existen traductores jurados que pueden hacer versiones certificadas de documentos comunitarios clave (estatutos, acuerdos de junta importantes) para propietarios que no comprenden el castellano, a costa de la comunidad si la junta lo aprueba. IgeraFincas gestiona la comunicacion adaptada a cada comunidad multicultural.

Seis meses con el ascensor averiado en un edificio de 1972 es una situacion urgente que afecta especialmente a propietarios mayores o con movilidad reducida. Juridicamente, la sustitucion del ascensor en mal estado es una obra necesaria de conservacion que se aprueba por mayoria simple de propietarios y cuotas presentes en la junta (Art. 17.1 LPH), y si hay residentes mayores de 70 anos o con discapacidad que lo soliciten, se convierte en obra obligatoria por Art. 10.1.b LPH sin necesidad de votar. Si el fondo de reserva es insuficiente, la comunidad tiene varias opciones que no son excluyentes entre si. La primera es la derrama extraordinaria: la junta aprueba una derrama por el coste de la sustitucion, distribuida entre todos los propietarios segun sus cuotas. En una comunidad con alta morosidad como las de Tetuan, esto puede generar dificultades adicionales si los morosos no pagan la derrama, pero los morosos no pueden votar en contra (Art. 15.2 LPH) y la derrama es exigible por via monitoria igual que la cuota ordinaria. La segunda opcion es el prestamo bancario a nombre de la comunidad: algunas entidades financieras ofrecen prestamos especificos para comunidades de propietarios para financiar obras, con cuotas mensuales que se repercuten entre los propietarios. La tercera opcion, especialmente importante en Tetuan, son las subvenciones del Ayuntamiento de Madrid a traves del programa Madrid Accesible, que financia hasta el 40% del coste de instalacion o sustitucion de ascensores en edificios sin este servicio o con ascensor defectuoso, con bonificaciones adicionales para edificios con alta proporcion de residentes mayores. IgeraFincas tramita las subvenciones y organiza el plan de financiacion.

Si, el comprador tiene derecho a conocer el estado de deudas del piso con la comunidad, y la ley establece mecanismos para garantizar esa informacion. El articulo 9.1.e de la LPH establece que el propietario que vende un piso esta obligado a comunicar en la escritura de compraventa el estado de sus deudas con la comunidad, certificando si esta al corriente de pago o detallando las deudas pendientes. Esta comunicacion se hace mediante el certificado de estado de deudas expedido por el secretario de la comunidad, que el notario exige para autorizar la escritura. Si el vendedor no presenta ese certificado, el notario puede autorizarlo bajo la responsabilidad exclusiva del vendedor, pero eso no libera a este de su responsabilidad por las deudas. Hay una consecuencia legal muy importante para el comprador: segun el Art. 9.1.e LPH in fine, el adquirente de un piso responde de las deudas con la comunidad de los tres anos anteriores a la transmision y del ano en curso que no hayan sido satisfechas por el transmitente. Es decir, si el piso de Tetuan tiene 2 anos de cuotas impagadas, el nuevo propietario puede verse obligado a pagarlas aunque no las haya generado, aunque despues podra reclamar al vendedor. Por eso el certificado de deudas es tan importante para el comprador: le permite conocer el pasivo que asume y negociar una reduccion del precio de compra por el importe de las deudas. Para el vendedor, la situacion optima es regularizar las deudas antes de la venta mediante convenio de pago con la comunidad o pago directo, porque de lo contrario el notario dejara constancia de la deuda y el comprador probablemente exigira una reduccion del precio equivalente. IgeraFincas expide el certificado de estado de deudas y puede mediar para facilitar la regularizacion antes de la venta.

Esta situacion combina dos problemas distintos que la LPH resuelve de forma clara una vez que se aplica correctamente. El primer error conceptual es pensar que los desprendimientos de fachada requieren un quorum especial que los morosos podrian impedir alcanzar. Las obras necesarias para la conservacion y la seguridad del edificio, incluyendo la reparacion de una fachada con desprendimientos peligrosos, no son obras de mejora ni modificaciones del titulo constitutivo: son obras obligatorias de conservacion reguladas en el Art. 10.1 LPH. Y el Art. 10.1 es muy claro: estas obras no requieren acuerdo previo de junta ni quorum especial. La comunidad esta obligada a ejecutarlas con independencia de lo que digan o voten los morosos. El presidente puede ordenar directamente la obra cuando hay urgencia y riesgo para las personas, convocando junta en el menor plazo posible para ratificar la decision y aprobar la derrama. El segundo punto es que los morosos del Art. 15.2 LPH no pueden bloquear las obras de conservacion necesarias precisamente porque esas obras no requieren votacion. Si la junta decide convocar igualmente para formalizar el proceso, los 12 propietarios al corriente de pago constituyen quorum suficiente para adoptar cualquier acuerdo ordinario. Ademas, la Ordenanza de Conservacion, Rehabilitacion y Estado Ruinoso de Madrid de 2011 es tajante: si hay riesgo inmediato para personas por desprendimientos de fachada, el Ayuntamiento de Madrid puede ordenar la ejecucion inmediata de las obras de apuntalamiento o consolidacion urgentes, y si la comunidad no actua en el plazo fijado, el Ayuntamiento ejecuta subsidiariamente a cargo de la comunidad. IgeraFincas prepara la documentacion de urgencia, la orden de obra y la convocatoria de junta.