IgeraFincas en Malasana Madrid

El procedimiento de accion de cesacion contra actividades molestas derivadas de HUT en Malasana tiene varias fases bien definidas en la LPH. La primera fase es la documentacion: recopilar durante al menos dos semanas registros escritos de los incidentes (hora, descripcion de los ruidos, testigos), informes de la policia si ha habido llamadas previas y, si es posible, mediciones acusticas que acrediten la superacion de los limites nocturnos de 30 decibelios en el interior del edificio segun la Ordenanza de Proteccion del Medio Ambiente Urbano de Madrid. La segunda fase es la convocatoria de junta extraordinaria: el presidente convoca junta para que la comunidad autorice formalmente el inicio de la accion de cesacion y designe a un abogado. En la junta se aprueba por mayoria simple (Art. 17.1 LPH). La tercera fase es el requerimiento fehaciente: el presidente envia un burofax con acuse de recibo al propietario del piso HUT requiriendole que cese las actividades molestas en un plazo de 15 dias naturales. Este requerimiento es el requisito previo imprescindible que exige el Art. 7.2 LPH antes de interponer la demanda. La cuarta fase es la demanda judicial: si transcurridos 15 dias la situacion no mejora, la comunidad interpone demanda de cesacion ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial de Madrid. La sentencia puede ordenar la cesacion definitiva de la actividad turistica en ese piso y, en casos de especial gravedad, la privacion temporal del uso del piso por un periodo de hasta tres anos mas indemnizacion de danos y perjuicios. Paralelamente, se puede denunciar ante el Ayuntamiento de Madrid (Agencia de Actividades) si el HUT no tiene licencia turistica valida o si supera los limites de la Ordenanza MAU de Madrid.

La reforma introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modifico el articulo 17.12 de la LPH para permitir a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turistico. La clave es que el acuerdo requiere una doble condicion de 3/5: en primer lugar, el voto favorable de tres quintos del total de los propietarios de la comunidad (no solo de los asistentes a la junta); en segundo lugar, el voto favorable de propietarios que representen tres quintos del total de las cuotas de participacion. Ambas condiciones deben cumplirse simultaneamente. Para un ejemplo concreto en un edificio de Malasana con 15 habitatges: se necesitan al menos 9 propietarios votando a favor (3/5 de 15) y que esos 9 propietarios sumen como minimo el 60% de las cuotas de participacion del edificio. Si los HUT actuales suponen mas del 40% de las cuotas, matematicamente podrian bloquear el acuerdo, ya que los propietarios de HUT tienen derecho a votar aunque sean los afectados por la medida. La estrategia recomendada en ese caso es negociar con algun propietario de HUT que este considerando cambiar de uso o que tenga relacion de vecindad positiva. El acuerdo adoptado limita los nuevos HUT pero no puede obligar a cerrar los HUT existentes con licencia en vigor en el momento de la adopcion del acuerdo. IgeraFincas calcula el quorum exacto segun el registro de propietarios y cuotas actualizado.

Dos anos de musica hasta las 3 de la madrugada con vibracion en paredes es un supuesto especialmente grave que abre varias vias de actuacion simultaneas. La via administrativa es la mas rapida: se puede denunciar ante el Ayuntamiento de Madrid a traves de la Agencia de Actividades (para verificar si el bar tiene la licencia de actividad en regla y si opera dentro del horario autorizado) y ante la Policia Municipal de Madrid, que puede levantar acta de la superacion de los limites acusticos nocturnos fijados por la Ordenanza de Proteccion Medio Ambiente Urbano de Madrid: 35 decibelios en el exterior y 30 decibelios en el interior de una vivienda durante el horario nocturno. Si las mediciones acreditan superacion de esos limites, el Ayuntamiento puede sancionar al titular del bar e incluso clausurarlo temporalmente. La via civil complementaria es la accion de cesacion del Art. 7.2 LPH, que aunque esta pensada para actividades de vecinos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo la ha extendido a locales comerciales en planta baja cuando sus actividades perturban gravemente la convivencia en el edificio. Un punto crucial: aunque el bar sea un local arrendado, la responsabilidad civil recae tambien sobre el propietario del local segun el Art. 7.2 LPH in fine, que responsabiliza al propietario aunque la actividad molesta la realice un arrendatario. La demanda puede dirigirse contra el titular del bar Y contra el propietario del local. IgeraFincas prepara el expediente completo con el historial de denuncias, los informes acusticos y la documentacion de junta.

Los edificios de principios del siglo XX en Malasana concentran una problematica especifica: la obligacion legal de la ITE y, en muchos casos, la condicion de inmueble catalogado que impone requisitos adicionales. La ITE es obligatoria en Madrid para todos los edificios con mas de 30 anos de antiguedad segun la Ordenanza de Conservacion, Rehabilitacion y Estado Ruinoso de Madrid de 2011. Para un edificio de 1905, la ITE deberia haberse realizado hace decadas y, si no se ha hecho, el Ayuntamiento de Madrid puede requerirla en cualquier momento. Los pasos son: primero, contratar un tecnico competente (arquitecto o arquitecto tecnico) con experiencia en patrimonio historico, ya que los edificios catalogados requieren un conocimiento especializado de las tecnicas constructivas de la epoca (muros de carga de mamposteria, forjados de vigueta de hierro, cubiertas de teja ceramica). Segundo, si el edificio figura en el catalogo de edificios protegidos del Ayuntamiento de Madrid con nivel de proteccion estructural o integral, cualquier obra que derive de la ITE requerira autorizacion previa de la Direccion General de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid y del propio Ayuntamiento. Tercero, buscar financiacion: los edificios catalogados en Malasana pueden acceder a subvenciones de la Comunidad de Madrid para rehabilitacion de patrimonio y a las ayudas del programa ARI (Area de Rehabilitacion Integrada) del Ayuntamiento de Madrid. IgeraFincas coordina el proceso con el tecnico y tramita las autorizaciones de patrimonio.

Si, la comunidad no solo puede negarse, sino que tiene argumentos juridicos muy solidos para hacerlo. El patio interior de un edificio es un elemento comun por naturaleza segun el Art. 396 del Codigo Civil y el Art. 3 de la LPH: pertenece en copropiedad a todos los propietarios del edificio. Que un propietario instale una terraza privada en un elemento comun significa ocupar de forma exclusiva y permanente algo que es de todos. Para que esa ocupacion sea legal, el Art. 17.6 de la LPH exige unanimidad de todos los propietarios: no basta con mayoria simple ni con 3/5. Un solo propietario que vote en contra puede bloquear esa ocupacion privativa de un elemento comun. Si el propietario ya ha ejecutado la obra sin permiso de la comunidad, la situacion es aun mas clara: el Art. 7.1 de la LPH prohibe expresamente al propietario realizar alteraciones en los elementos comunes sin consentimiento de la comunidad. En ese caso, la comunidad puede ejercitar la accion de cesacion y restitucio del Art. 7.1 LPH, exigiendo la demolicion de la terraza y la reposicion del patio a su estado original, con indemnizacion de danos y perjuicios. Respecto a la prescripcion, el Art. 1966 del Codigo Civil establece un plazo de prescripcion de 5 anos para las acciones personales con plazo especifico como esta. Sin embargo, si la comunidad ha sido pasiva y ha tolerado la ocupacion durante anos, puede que haya un problema de prescripcion adquisitiva: por eso es fundamental actuar en cuanto se detecta la obra no autorizada. IgeraFincas documenta la situacion y prepara el requerimiento formal.