IgeraFincas Granollers — IA para Administradores de Fincas al Vallès Oriental
72.000 habitants, capital del Vallès Oriental i seu del Mercat Medieval més gran de Catalunya. Centre Històric BIC, zones inundables del Riu Congost i nou barri Can Bassa. IgeraFincas respon citant el CCCat, el PGOU i la LPH — les 24 hores.
72.000
habitants a Granollers -- capital del Valls Oriental i 10a ciutat de Catalunya (INE 2024)
1.800/m
preu habitatge Centre Granollers -- fins 2.600/m en edificis renovats (Idealista 2024)
40 min
en tren fins a Barcelona Passeig de Grcia (R3/R7) -- creixement propietaris "fugida BCN"
19%
IRNR tipus UE/EEE -- Model 210 per a propietaris no residents (AEAT 2024)
BIC, Congost i can Bassa — els tres reptes de Granollers
La capital del Vallès Oriental combina un Centre Històric protegit amb normativa BIC, zones inundables del Riu Congost gestionades per l'ACA i un nou barri residencial (Can Bassa) amb comunitats joves i propietaris europeus que cal gestionar amb precisió legal.
Centre Histric BIC -- PEPA i Patrimoni Arquitectnic
El Centre Histric de Granollers est declarat B d'Inters Cultural (BIC). La Plaa de la Porxada (mercat medieval coberto del s.XVI), el Carrer Sant Esteve i l'entorn del Museu de Granollers estan catalogats al Pla Especial del Patrimoni Arquitectnic de Granollers (PEPA). Qualsevol obra en faanes o cobertes d'edificis catalogats requereix informe del SPAL (Diputaci de Barcelona) i autoritzaci de la Direcci General de Patrimoni Cultural de la Generalitat. IgeraFincas explica el flux de permisos i les subvencions per a rehabilitaci al Centre Histric.
Riu Congost -- Zones inundables ACA i seguretat edificis
El Riu Congost creua Granollers i ha generat histricament episodis de crescudes importants. L'Agncia Catalana de l'Aigua (ACA) ha delimitat les zones de risc d'inundaci (ZRI) al seu pas per la ciutat. Els edificis propers al Congost han d'acreditar mesures de protecci i poden tenir restriccions urbanistiques per a reformes de planta baixa. El Pla de Gesti del Risc d'Inundaci (PGRI 2022-2027) s d'aplicaci obligatria. IgeraFincas orienta sobre els condicionants i les assegurances del Consorcio de Compensacin de Seguros.
Can Bassa -- Nou barri PGOU i comunitats noves
Can Bassa s el gran desenvolupament urbanstic de Granollers previst al PGOU vigent: un nou barri residencial al nord-est de la ciutat amb habitatge protegit, equipaments i zones verdes. Les comunitats de Can Bassa sn noves (estatuts recents, ITE no aplicable encara) per presenten dubtes sobre coeficients de participaci, obra nova, garatges i trasters. Els preus oscil.len entre 1.600 i 2.300/m. IgeraFincas precarrega els estatuts de cada comunitat i respon les preguntes dels nous propietaris.
IRNR 19% i Model 210 -- Propietaris europeus al Valls Oriental
El Valls Oriental atrau compradors europeus (alemanys, francesos, neerlandesos) que busquen preus ms assequibles que Barcelona i connexi directa en 40 minuts (R3/R7 a Pas-el Grcia). Els propietaris residents a la UE o EEE tributin per l'IRNR al 19% sobre les rendes immobiliries i han de presentar el Model 210. L'administrador de finques t un paper clau en informar-los de les obligacions fiscals, els terminis i les retencions aplicables. IgeraFincas respon les preguntes sobre fiscalitat de no residents amb referncia a la normativa vigent.
Zones i barris de Granollers — preus i reptes per a l'administrador de finques
| Zona / Barri | Preu Aprox. | Repte principal | Normativa clau |
|---|---|---|---|
| Centre Històric / Porxada | 1.800–2.600€/m² | Obres edificis BIC, permisos PEPA | PEPA Granollers + Generalitat Patrimoni |
| Eixample (Av. Granvia) | 1.500–2.200€/m² | ITE edificis anys 60-70, derrames | Decret 67/2015 Cat. + RD 233/2013 |
| Can Bassa (nou barri) | 1.600–2.300€/m² | Comunitats noves, estatuts recents | PGOU Granollers + CCCat Llibre V |
| Les Franqueses del Vallès | 1.200–1.700€/m² | Propietaris europeus IRNR 19% | Model 210 AEAT + CDI bilateral |
| Perifèria / Polígons | 1.100–1.600€/m² | Naus industrials convertides, usos | PGOU + LPH Art. 10 + CCCat 553 |
Preguntes que IgeraFincas resol cada dia a Granollers
Casos reals del Vallès Oriental — respostes amb l'article exacte del CCCat, el PGOU o la LPH
Obra al Centre Histric BIC -- coberta edifici catalogat
"Queremos rehabilitar la cubierta de nuestro edificio del siglo XIX en el Carrer Sant Esteve. Qu permisos necesitamos?"
Un edifici al Carrer Sant Esteve est molt probablement catalogat al PEPA de Granollers i afectat pel BIC del Centre Histric. Els passos necessaris: (1) informe del SPAL (Diputaci de Barcelona), (2) autoritzaci de la Direcci General de Patrimoni Cultural de la Generalitat de Catalunya, (3) llicncia d'obres de l'Ajuntament de Granollers. El termini est entre 9 i 18 mesos. Hi ha subvencions per a rehabilitaci al Centre Histric: convocatoria anual de l'Ajuntament + FEDER si hi ha programa vigent. IgeraFincas detalla cada trmit i els imports de les ajudes.
Riu Congost -- Crescuda i danys a la planta baixa
"Tras las ltimas lluvias el Congost desbord y hay daos en el local del bajo. Quin paga?"
Si el local de la planta baixa s element privatiu, els danys sn responsabilitat del propietari. Per si l'edifici s en zona de risc d'inundaci (ZRI) de l'ACA i la plissa de la comunitat cobreix danys per aats, el Consorcio de Compensacin de Seguros pot intervenir. Cal notificar en 7 dies al Consorcio i preservar les proves. Si el dany afecta elements comuns (baixants, fonaments), correspon a la comunitat. IgeraFincas orienta sobre el procediment de reclamaci i les cobertures de la plissa.
HUT Granollers -- Prohibici per al Mercat Medieval
"Tenemos un piso al lado de la Porxada. En poca del Mercado Medieval lo queremos poner en Airbnb. La comunidad puede prohibirlo?"
S. La comunitat pot prohibir els HUT (Habitatge d's Turstic) amb un acord de 3/5 parts dels propietaris i de les quotes de participaci (Art. 553.25 CCCat o Art. 17.12 LPH). Si els estatuts no ho preveuen, cal modificar-los amb el mateix quorum de 3/5. La pressi turstica al Centre de Granollers s'intensifica durant el Mercat Medieval (el ms gran de Catalunya, cada novembre) i el Mercat del Ram. IgeraFincas verifica els estatuts i genera el model d'acord de la junta.
Model 210 IRNR -- Propietari francs a Can Bassa
"Soy francs, compr un piso nuevo en Can Bassa para invertir y lo alquilo. Qu impuestos debo pagar en Espaa?"
Com a resident fiscal a Frana propietari d'un immoble a Espanya, esteu subjecte a l'IRNR al 19% (tipus UE/EEE) sobre les rendes del lloguer. Cal presentar el Model 210 trimestralment si hi ha inquili, o anualment si l'habitatge est a vostra disposici. L'inquili no ha de practicar retenci si s persona fsica (ret nomes si l'arrendatari s empresa). Tamb cal declarar el ben a Hisenda franesa (ISF/IFI si escau). IgeraFincas orienta sobre les obligacions i els terminis.
Com funciona IgeraFincas per a despatxos de Granollers
Puja els documents de cada comunitat
Estatuts, pressupost, actes de juntes. El CCCat (incloent l'Art. 553.21 bis de junta telemàtica), la LPH, el Decret 75/2020 HUT, el Decret 67/2015 ITE i el PGOU de Granollers (amb Can Bassa i el Centre Històric BIC) ja estan precarregats. Configurat en menys de 48 hores.
Els propietaris fan preguntes
Via widget a la web o WhatsApp. Disponible les 24 hores en castellà i català. Cap trucada al despatx per consultes sobre permisos BIC al Centre Històric, HUT, zones inundables del Congost o fiscalitat de no residents (Model 210).
La IA respon citant l'article exacte
Cada resposta cita l'article del CCCat o la LPH, l'apartat del PGOU si és una consulta urbanística, o la normativa ACA si és una consulta sobre zones inundables del Riu Congost. Si la pregunta supera el llindar de confiança, la IA escala al gestor humà.
A Granollers tenim dues casuistiques que no existeixen igual a cap altra ciutat del Vallès: el Centre Històric BIC amb tota la burocràcia de patrimoni, i les zones inundables del Congost on cada crescuda genera una tempesta de preguntes dels propietaris. IgeraFincas respon les dues amb normativa citada. A més, des que tenim propietaris alemanys a Can Bassa, les preguntes sobre el Model 210 i l'IRNR s'han disparat. Ara les respon el bot. El 75% de consultes ja no arriben al despatx.
Preguntes freqüents sobre comunitats de propietaris a Granollers
Respostes basades en el CCCat Llibre V, el PGOU Granollers, la normativa ACA i la LPH estatal
¿Qué restricciones urbanísticas tiene el Centre Històric de Granollers como BIC?
PEPA Granollers + informe SPAL (Diputació de Barcelona) + autorització Direcció General de Patrimoni Cultural Generalitat + llicència obres Ajuntament Granollers. Termini: 9-18 mesos. Subvencions per a rehabilitació al Centre Històric (convocatoria anual Ajuntament + FEDER si vigent).
¿Qué pasa si el edificio está en la zona inundable del Riu Congost?
Zones de risc d'inundació (ZRI) de l'ACA. Restriccions urbanistiques per a reformes de planta baixa. PGRI 2022-2027 d'aplicació obligatòria. Notificació en 7 dies al Consorcio de Compensación de Seguros en cas de daṇys per aiguats.
¿Como tributa en España un propietario alemán o francés que alquila un piso en Granollers?
IRNR al 19% (tipus UE/EEE). Model 210 trimestral si hi ha inquil²i, anual si l'habitatge està a disposició del titular. Sense retenció si l'arrendatari és persona física particular. IgeraFincas orienta sobre terminis i CDI bilaterals.
¿Cuándo es obligatoria la ITE en Granollers?
Edificis de més de 45 anys (Decret 67/2015 Generalitat + RD 233/2013). Nombrosos edificis del Centre i l'Eixample dels anys 60-70 ja han superat el llindar. L'Ajuntament de Granollers gestiona el registre municipal i pot imposar sancions.
¿Puede la comunidad de Granollers prohibir los pisos turísticos (HUT)?
Sí. Acord de 3/5 parts dels propietaris i de les quotes (Art. 553.25 CCCat o Art. 17.12 LPH, el més favorable). Comunicació prèvia HUT a l'Ajuntament de Granollers (Decret 75/2020). Pressió turística vinculada al Mercat Medieval (novembre) i el Mercat del Ram.
Comença avui. Configurat en 48 hores.
Puja els estatuts i el pressupost de cada comunitat de Granollers. IgeraFincas respon les preguntes sobre el BIC del Centre Històric, les zones inundables del Riu Congost, els HUT del Mercat Medieval i el Model 210 dels propietaris europeus — citant el CCCat, el PGOU i la LPH. Sense trucades al despatx.
14 dies gratis — sense targeta de crèditCCCat Art. 553.21 bis · 553.25 (3/5) · LPH Art. 17.12 · Decret 75/2020 HUT · Decret 67/2015 ITE · RD 233/2013 · IRNR 19% Model 210 · ACA Zones Inundables Congost