IgeraFincas Gandia — IA per a Administradors a la Capital de la Safor
Alta densitat d'apartaments dels anys 70-80 a Playa de Gandia, VFT sota la Llei 15/2018 CV i propietaris francesos amb IRNR Model 210. IgeraFincas coneix el RD 233/2013, el Decret 10/2021, la Llei 22/1988 Costes i l'Art. 17.12 LPH per a comunitats a la Safor.
75.000
habitants a Gandia — capital de la comarca de la Safor, zona valencianoparlant amb alta demanda turística familiar a Playa de Gandia
1968-85
període de construcció de la major part dels blocs de Playa de Gandia: més de 50 anys, candidats a ITE i subvencions IVACE
19%
tipus IRNR per a propietaris no residents UE/EEE (Model 210). Propietaris francesos: Conveni ES-FR BOE 1995, renda imputada 1,1% o 2% VCT
100m
zona de servitud de protecció Llei 22/1988 Costes a Playa de Gandia: restriccions greus per a obres de rehabilitació en primera línia
Preguntes reals que IgeraFincas resol a Gandia
ITE anys 70, VFT Playa de Gandia, IRNR propietaris francesos, ascensors — resposta amb article citat
ITE bloc anys 70 Playa Gandia — RD 233/2013 + IVACE
"El nostre bloc de 1974 a primera línia de Playa de Gandia mai ha passat la ITE. L'Ajuntament ens ha enviat un requeriment. Què hem de fer?"
A la Comunitat Valenciana s'aplica el Real Decreto 233/2013 (IEE estatal). El Decreto 67/2015 català no té efecte a València. El vostre edifici de 1974 supera els 50 anys: l'Ajuntament de Gandia pot exigir la ITE preventiva. A més, en zona de servitud de costes (Llei 22/1988), qualsevol obra de rehabilitació significativa necessita informe de la Demarcació de Costès de València. L'IVACE gestiona les subvencions per a rehabilitació i eficiència energètica: sense IEE aprovat, el bloc no accedeix a fons Next Generation EU ni a les deduccions de l'IRPF. IgeraFincas ajuda a preparar la documentació i a entendre els passos.
VFT primera línia Playa Gandia — Decret CV + LPH 17.12
"Tinc un apartament de primera línia a Playa de Gandia que vull llogar a Airbnb tot l'estiu. La comunitat diu que necessite llicencia. És això correcte?"
Sí. La Llei 15/2018 de turisme de la Comunitat Valenciana i el Decret 10/2021 sobre apartaments turístics exigeixen inscripció en el Registre d'Empreses, Establiments i Professions Turístiques de la Generalitat Valenciana i un mínim de 2 estels. No existeix excepció per temporada ni per nombre de dies. A més, en zona de servitud costera (100m des de la riba), la Llei 22/1988 pot limitar canvis d'ús. La comunitat pot votar la prohibició o limitació de VFT amb 3/5 de propietaris i quotes (Art. 17.12 LPH). Sense llicencia VFT, la Conselleria de Turisme pot imposar multes de fins a 90.000 euros per infracció molt greu.
IRNR propietari francès Playa Gandia — Conveni ES-FR + Model 210
"Sóc francès i tinc un apartament a Playa de Gandia que no llogo. Em va arribar una carta de l'Agència Tributaria sobre el Model 210. Què he de fer?"
Com a propietari francès no resident, tributes per l'Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) per renda imputada. El Conveni Espanya-França (BOE 1995) atribueix la potestat tributària als immobles a Espanya. Si l'apartament no es lloga, la base imposable és l'1,1% del valor cadastral (VCT) si la revisió cadastral és de menys de 10 anys, o el 2% si és anterior. El tipus és el 19% (resident UE/EEE). El Model 210 es presenta de manera anual, abans del 31 de gener de l'any següent. Si no ho presents, l'AEAT pot liquidar d'ofici amb interessos i sancions. IgeraFincas explica el procediment amb la normativa citada.
Ascensor bloc 1975 Gandia — LPH Art. 17.2 + ajuts accessibilitat
"Som 20 propietaris en un bloc de 1975 a Gandia sense ascensor. Tres veïns tenen més de 75 anys i ja no poden pujar les escales. Qui ha d'aprovar la instal·lació?"
L'Art. 17.2 LPH permet aprovar la instal·lació d'ascensor per majoria simple si la derrama no supera 12 mensualitats de quota ordinària. Si el cost és superior, calen 3/5 de propietaris i quotes. A més, l'Art. 10.1.b LPH obliga la comunitat a realitzar les obres d'accessibilitat necessitats per propietaris amb discapacitat o majors de 70 anys, sense necessitat de vot, sempre que el cost anualitzat no superi 12 mensualitats. L'IVACE i el Pla de Rehabilitació de la GVA ofereixen ajuts específics. Per a blocs de 1975 a Playa de Gandia, la instal·lació també requereix llicència municipal i, si és en zona costera, consulta a la Demarcació de Costès.
Normativa clau per a comunitats a Gandia
Llei 15/2018 CV, Decret 10/2021, RD 233/2013 ITE, Llei 22/1988 Costes i IRNR — tot precarregat
Llei 15/2018 + Decret 10/2021 CV — VFT a Playa de Gandia
Playa de Gandia és un dels principals destins turístics familiars de la Comunitat Valenciana, amb alta concentració d'apartaments dels anys 70-80 en primera línia. La Llei 15/2018 de turisme i el Decret 10/2021 sobre apartaments turístics regulen tota la VFT sense excepció per temporada ni durada. El registre al Registre d'Empreses Turístiques de la Generalitat Valenciana i la classificació mínima de 2 estels són obligatoris. La comunitat pot prohibir o limitar la VFT amb 3/5 de propietaris i quotes (Art. 17.12 LPH). Sense llicencia, sancions de fins a 90.000 euros.
ITE Playa de Gandia — RD 233/2013 + IVACE (no Decret 67/2015)
La Comunitat Valenciana no ha adoptat el Decret 67/2015 català. L'ITE a Gandia es regeix pel Real Decreto 233/2013 (IEE estatal) i l'ordenança municipal de Gandia. La major part dels blocs de Playa de Gandia es van construir entre 1968 i 1985: superen els 50 anys i són susceptibles de requeriment municipal. L'IVACE és l'organisme que gestiona les subvencions per a rehabilitació a València. A més, el Pla Especial de Protecció de Playa de Gandia imposa condicions específiques per a l'edificació en la zona.
IRNR propietaris no residents — Conveni ES-FR i Model 210
Gandia i Playa de Gandia tenen una significant colònia de propietaris no residents, especialment de nacionalitat francesa. El Conveni Espanya-França (BOE 1995) atribueix la potestat tributària sobre immobles al país on estan situats. La renda imputada és l'1,1% del valor cadastral (VCT) si la revisió és de menys de 10 anys, o el 2% si és més antiga. El tipus per a residents UE/EEE és el 19% (Model 210 anual). Per a no residents fora de la UE/EEE, el tipus és el 24%. Si l'apartament es lloga, es tributa pels ingressos reals al tipus corresponent.
Llei 22/1988 Costes — DPMT i zona servitud 100m Playa de Gandia
La Playa de Gandia està classificada com a platja urbana. La Llei 22/1988 de Costes estableix una zona de Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) i una zona de servitud de protecció de 100 metres. Els edificis existents en aquesta franja gaudeixen de drets adquirits (DT 4ª Llei Costes), però amb restriccions greus per a obres de consolidació, modernització o augment de valor. Qualsevol rehabilitació significativa en blocs de primera línia de Playa de Gandia requereix autorització prèvia de la Demarcació de Costès de València.
Zones de Gandia i la Safor — problemàtiques específiques per àrea
| Zona | Perfil de propietaris | Problemàtica principal | Preu estimat |
|---|---|---|---|
| Playa de Gandia 1ª línia | Propietaris nacionals i francesos, alta VFT | Llei 22/1988 Costes, ITE anys 70, VFT Llei 15/2018 CV | 2.500–4.000 €/m² |
| Playa de Gandia interior | Segunda residència familiar, mix turístic | Decret 10/2021 VFT, derrames ITE, Art. 17.12 LPH | 1.800–2.800 €/m² |
| Centre Gandia | Residents permanents valencianoparlants | Comunitats consolidades, actes en valencià, IBI GVA | 1.400–2.000 €/m² |
| Marxuquera | Residencial tranquil, cases unifamiliars | Urbanitzacions privades, Art. 24 LPH, vials privats | 1.200–1.800 €/m² |
| Grau de Gandia | Mix residencial i pesquer, zona portuària | Edificis antics, ITE pendent, acces sibilitat, DPMT port | 1.800–2.600 €/m² |
Com funciona IgeraFincas a Gandia
Puja els documents de la comunitat
Estatuts, pressupost i actes en valencià o castellà. La Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021, el RD 233/2013 i la LPH ja estan precarregats. Processat en menys de 48 hores.
Els propietaris pregunten en el seu idioma
Widget a la web o WhatsApp. Disponible 24/7 en valencià, castellà, francès i anglès. El propietari francès de Playa de Gandia pregunta en francès sobre el Model 210 i rep la resposta amb el Conveni ES-FR i l'IRNR citats.
Resposta amb normativa valenciana i local citada
Cada resposta diferencia entre la Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021 d'apartaments turístics, el RD 233/2013 per a la ITE, la Llei 22/1988 Costes i la LPH estatal. Sense confusió amb el Decret 67/2015 català ni la normativa andalusa.
Gestiono 22 comunitats a la Safor, la meitat a Playa de Gandia. Quasi tots els blocs s'han construït entre el 1970 i el 1984: ara superen els 50 anys i l'Ajuntament ens exigeix les ITEs una darrere l'altra. A sobre, molts propietaris són francesos que no saben què fer amb el Model 210. IgeraFincas respon les seues preguntes en francès amb el Conveni ES-FR i l'IRNR citats, i quan algú pregunta per la VFT, el bot explica el Decret 10/2021 i l'Art. 17.12 LPH en valencià o en castellà, depenent de qui pregunte.
Preguntes freqüents sobre comunitats a Gandia
Respostes basades en el RD 233/2013, la Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021, la Llei 22/1988 Costes, l'IRNR i la LPH
¿Quan és obligatòria la ITE en un bloc dels anys 70 a Playa de Gandia?
A la Comunitat Valenciana s'aplica el RD 233/2013 (IEE estatal), no el Decret 67/2015 català. L'Ajuntament de Gandia pot requerir la ITE per a edificis de més de 50 anys, especialment a Playa de Gandia on la major part del parc es va construir entre 1968 i 1985. L'IVACE gestiona les subvencions per a rehabilitació a València. Sense IEE aprovat, el bloc no accedeix a fons Next Generation EU ni a les deduccions de l'IRPF.
¿Com tributa un propietari francès pel seu apartament de Playa de Gandia?
El Conveni Espanya-França (BOE 1995) atribueix la potestat tributària a Espanya. La renda imputada és l'1,1% del valor cadastral si la revisió és de menys de 10 anys (o 2% si és més antiga). El tipus per a residents UE/EEE és el 19% (Model 210 anual, abans del 31 de gener de l'any següent). Si no es presenta, l'AEAT liquida d'ofici amb interessos i sancions.
¿Pot la comunitat de Playa de Gandia prohibir els pisos turístics?
Sí, amb el vot favorable de 3/5 del total de propietaris i quotes (Art. 17.12 LPH). La prohibició ha d'inscriure's al Registre de la Propietat. Qualsevol VFT a Gandia requereix inscripció al Registre d'Empreses Turístiques de la GVA i mínim 2 estels (Decret 10/2021). Sense llicencia: multes de fins a 90.000 euros per infracció molt greu.
¿Què implica la Llei de Costes als edificis de primera línia de Playa de Gandia?
La Llei 22/1988 Costes estableix una zona de servitud de protecció de 100 metres a Playa de Gandia. Els edificis existents en aquesta franja gaudeixen de drets adquirits (DT 4ª), però amb restriccions greus: no es poden fer obres de consolidació, augment de volum ni modernització significativa sense autorització de la Demarcació de Costès de València. El Pla Especial de Protecció de Playa de Gandia afegeix condicions addicionals.
¿Com s'aprova la instal·lació d'ascensor en un bloc de 1975 a Gandia?
L'Art. 17.2 LPH permet aprovar-ho per majoria simple si la derrama no supera 12 mensualitats de quota ordinària. Si el cost és superior, calen 3/5. L'Art. 10.1.b LPH obliga la comunitat a fer les obres d'accessibilitat per a propietaris amb discapacitat o majors de 70 anys sense necessitat de vot. L'IVACE i el Pla de Rehabilitació de la GVA ofereixen ajuts específics.
Configura IgeraFincas per a la teva comunitat de Gandia en 48 hores.
Puja els estatuts i les actes. Els teus propietaris francesos de Playa de Gandia, residents valencianoparlants del Centre i propietaris de primera línia reben respostes en el seu idioma amb la Llei 15/2018 CV, el RD 233/2013 ITE o l'Art. 17.12 LPH citats — dia i nit.
14 dies gratis — sense targeta de crèditLlei 15/2018 CV · Decret 10/2021 · RD 233/2013 · Llei 22/1988 Costes · Art. 17.12 LPH · IRNR Model 210 · GDPR