IgeraFincas Dénia — Administrador de Finques amb IA a la Capital de la Marina Alta
44.000 habitants, 8.000+ residents alemanys permanents, VFT a Les Marines regulada per la Llei 15/2018 CV i Decret 10/2021, IRNR al 19% per alemanys (Conveni ES-DE) i al 24% per britànics post-Brexit. IgeraFincas coneix el Parc Natural del Montgó ZEPA, la Llei 22/1988 de Costes i el Port Nàutic.
44.000
habitants a Dénia (cens 2023). Capital comarcal de la Marina Alta (Alacant) amb Port Nàutic, Parc Natural del Montgó i Cap de Sant Antoni
8.000+
residents alemanys permanents — la colònia germana més gran de la Marina Alta, amb Colegio Alemán i xarxa d'associacions. IRNR 19% tipus UE (Conveni ES-DE BOE 1968)
40%
de les vivendes de primera línia de Les Marines operen a plataformes turíustiques (Idealista 2024). Pressió VFT durant tot l'any, no només a l'estiu
ZEPA
Parc Natural del Montgó: Zona d'Especial Protecció per a les Aus + Xarxa Natura 2000. Obres en elements comuns requereixen autorització ambiental Conselleria CV
Preguntes reals que IgeraFincas resol a Dénia
VFT Les Marines amb Llei 15/2018 CV, IRNR alemàny amb Conveni ES-DE, ITE RD 233/2013 i obres Montgó ZEPA — resposta amb article citat
VFT comunitat Les Marines -- Llei 15/2018 CV + LPH Art. 17.12
"A Les Marines tenim el 40% dels pisos a Airbnb. Podem prohibir-ho com a comunitat? Quina normativa aplica a Dnia?"
A Dnia aplica la Llei 15/2018 de Turisme de la Comunitat Valenciana i el Decret 10/2021 -- no el Decret 75/2020 catal, que noms regeix a Catalunya. Qualsevol arrendament turstic fins a 31 dies consecutius requereix inscripci al Registre d'Empreses Turustiques de la Generalitat Valenciana i declaraci responsable. Mnims obligatoris: 2 estrelles, extintor, farmaciola. Per prohibir o limitar la VFT a la comunitat cal l'acord favorable de 3/5 del total de propietaris i quotes (Art. 17.12 LPH, RDL 7/2019). La prohibici s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat per ser oposable a futurs compradors. A Les Marines, assolir els 3/5 s complex si els propietaris VFT sn majoria.
IRNR propietari alem -- Conveni ES-DE + Model 210
"Tinc propietaris alemanys a la meva comunitat del Port que no spien com declarar la renda imputada del seu pis. Qu els explico?"
El propietari alem no resident (menys de 183 dies/any a Espanya) tributa per IRNR al 19% -- tipus UE/EEE, no el 24% que aplica als no comunitris post-Brexit. El Conveni de Doble Imposici Espanya-Alemanya (BOE 1968) estableix que Espanya grava l'immoble situat en territori espanyol: renda imputada de l'1,1% del Valor Cadastral (si el cadastre es va revisar desprs de 2001) o el 2% si no. Declaraci: Model 210 trimestral o anual. El que paguen a Espanya es dedueix a Alemanya per evitar la doble imposici. IgeraFincas explica tot aix en alemany quan el propietari escriu en alemany.
ITE edifici del port -- RD 233/2013 CV (no Decret 67/2015 catal)
"Tenim un edifici dels anys 70 al Port de Dnia. El gerent ens parla d'ITE. Quin decret aplica? s el mateix que a Barcelona?"
No. A Dnia (Comunitat Valenciana) aplica el Reial Decret 233/2013, que regula l'Informe d'Avaluaci de l'Edifici (IEE). El Decret 67/2015 s exclusiu de Catalunya i no t validesa a la CV. El IEE s obligatori per a edificis de ms de 50 anys quan sol.licitin ajudes pbliques de rehabilitaci. A ms, l'Ajuntament de Dnia pot ordenar inspecci tcnica preventiva per a edificis en zona de servtud de protecci costanera (Llei 22/1988 de Costes), especialment els del Port i de Les Marines. Sense IEE aprovat: accs vedat als fons Next Generation EU, al Pla PREE 5000 i a les deduccions d'IRPF per rehabilitaci energtica.
Obra zona Montg ZEPA -- Parc Natural + LPH Art. 10
"La nostra comunitat de la urbanitzaci del Montg necessita reparar la terrassa comunitari. L'arquitecte diu que cal autoritzaci ambiental. Per qu?"
El Parc Natural del Montg t declaraci de Zona d'Especial Protecci per a les Aus (ZEPA) i est incls a la Xarxa Natura 2000. Qualsevol obra en elements comuns d'una comunitat dins de l'mbit del Parc requereix autoritzaci de la Conselleria de Medi Ambient de la Generalitat Valenciana i avaluaci d'impacte ambiental prvia. L'Art. 10 LPH obliga la comunitat a executar les obres de conservaci, accessibilitat i habitabilitat necessites, fins i tot si no estan previstes al pressupost, per a la zona ZEPA s'afegeix la dimensi ambiental. El Cap de Sant Antoni, tamb dins de Dnia, t afectaci addicional per la Llei 22/1988 de Costes (zona martim-terrestre).
Normativa clau per a comunitats a Dénia
Llei 15/2018 CV, Decret 10/2021, IRNR Conveni ES-DE, ITE RD 233/2013 i Parc Natural Montgó ZEPA — tot precarregat
Llei 15/2018 CV + Decret 10/2021 -- VFT a Les Marines
Dnia s Comunitat Valenciana, no Catalunya. La regulaci de VFT aplicable s la Llei 15/2018 de Turisme, Oci i Hospitalitat de la Comunitat Valenciana i el Decret 10/2021 sobre allotjaments turstics -- no el Decret 75/2020 catal. Les Marines concentren fins al 40% de les vivendes en plataformes turustiques. Requisits: declaraci responsable davant la Generalitat Valenciana, inscripci al registre autnom, mnims de 2 estrelles (habitabilitat, extintor, farmaciola). Sanci per infracci molt greu: fins a 90.000 . Per limitar o prohibir a la comunitat: Art. 17.12 LPH (3/5 de propietaris i quotes, inscripci al Registre de la Propietat).
IRNR alemanys 19% + britnics post-Brexit 24% -- Model 210
Dnia t ms de 8.000 residents alemanys permanents (Colegio Alemn, associacions culturals) i una significant colnia britnica. La diferncia fiscal s clau: els alemanys tributen IRNR al 19% (tipus UE/EEE), emparats pel Conveni de Doble Imposici Espanya-Alemanya (BOE 1968). Els britnics post-Brexit tributen al 24% (tipus no-UE). La renda imputada de l'immoble (si no est arrendat) s l'1,1% o el 2% del Valor Cadastral. Declaraci: Model 210 trimestral o anual. El Conveni ES-UK no s'ha actualitzat post-Brexit, per la qual cosa s'aplica la normativa IRNR estatal espanyola directament.
ITE RD 233/2013 (CV) + Llei 22/1988 Costes -- Port i zona costnera
L'Informe d'Avaluaci de l'Edifici (IEE) a Dnia es regeix pel RD 233/2013, no pel Decret 67/2015 catal. L'Ajuntament de Dnia pot ordenar inspecci tcnica preventiva als edificis situats a la zona de servtud de protecci i de tramtaci costanera (Llei 22/1988 de Costes), que afecta el Port Nutic i Les Marines de primera lnia. Sense IEE: accs vedat als fons Next Generation EU, PREE 5000 i deduccions IRPF per rehabilitaci. Els edificis dels anys 60-70 del Port sn els ms exposats a aquesta obligaci.
Parc Natural Montg ZEPA + Cap de Sant Antoni -- LPH Art. 10
El Parc Natural del Montg t declaraci ZEPA (Zona d'Especial Protecci per a les Aus) i s Xarxa Natura 2000. Obres en elements comuns de comunitats dins del Parc requereixen autoritzaci de la Conselleria de Medi Ambient CV i, si escau, avaluaci d'impacte ambiental. El Cap de Sant Antoni tamb t allament per Llei 22/1988 de Costes (zona martim-terrestre). L'Art. 10 LPH obliga la comunitat a fer les obres d'accessibilitat i conservaci, per a la ZEPA la tramitaci s ms complexa i costosa. El Port Nutic de Dnia s terminal de Baleria Lines (ferri Eivissa-Formentera): les comunitats del Port han de coordinar obres amb l'Autoritat Porturia.
Zones de Dénia — problemàtica específica i preus per m²
Preus según Idealista 2024. Cada zona té regulació específica (Costes, ZEPA, VFT, ITE).
| Zona | Perfil propietaris | Regulació específica | Preu m² (est.) |
|---|---|---|---|
| Dénia Port | Mix residents + turístics, hostelers | Llei 22/1988 Costes, ITE RD 233/2013, VFT Art. 17.12 LPH | 3.500-5.500 €/m² |
| Les Marines (1a línia) | Alemanys, britànics, neerlandesos — alta VFT | Llei 15/2018 CV + Decret 10/2021, Art. 17.12 LPH, IRNR 19%/24% | 4.000-6.500 €/m² |
| Centre històric | Residents permanents + propietaris alemanys | Juntes bilingues, ITE edificis s. XVIII-XIX, RD 233/2013 | 2.200-3.200 €/m² |
| Els Poblets / interior | Residencial alemanys residents permanents | Gestió en alemany, escassa VFT, IRNR 19% Conveni ES-DE | 1.800-2.800 €/m² |
| Zona Montgó (ZEPA) | Britànics, alemanys — vil·les independents | Parc Natural ZEPA, obres amb autorització ambiental CV, LPH Art. 10 | 2.500-4.000 €/m² |
Com funciona IgeraFincas a Dénia
Puja els documents de la comunitat
Estatuts, pressupost i actes. La Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021, la LPH i el Conveni de Doble Imposició Espanya-Alemanya ja estan precarregats. Processat en menys de 48 hores.
Els propietaris pregunten en el seu idioma
Widget a la web o WhatsApp. Disponible 24/7 en castellà, alemàny i anglès. El propietari alemàny de Les Marines pregunta en alemany ("Kann ich meine Wohnung vermieten?") i rep la resposta amb la Llei 15/2018 CV i el Conveni ES-DE citats, en alemany. El britànic post-Brexit rep el tipus IRNR 24% i el Model 210 explicats en anglès.
Resposta amb normativa valenciana citada
Cada resposta diferencia entre la Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021, el RD 233/2013 (ITE), la Llei 22/1988 de Costes i la LPH estatal. Sense confusió amb el Decret 75/2020 català ni el Decret 67/2015 de Catalunya — perquè Dénia és Comunitat Valenciana.
Gestiono 32 comunitats a Dénia i la Marina Alta. El 45% dels meus propietaris són alemanys i un 15% britànics. Cada trimestre, la consulta sobre el Model 210 i el Conveni Doble Imposició Espanya-Alemanya em consumia hores. A Les Marines, els VFT de cap de setmana eren un caos: tothom citava la normativa catalana per error. IgeraFincas sap que Dénia és Comunitat Valenciana: cita la Llei 15/2018 CV, el Decret 10/2021, i explica l'IRNR del 19% als alemanys i el 24% als britànics post-Brexit, en el seu idioma, a qualsevol hora.
Preguntes freqüents sobre comunitats a Dénia
Respostes basades en la Llei 15/2018 CV, Decret 10/2021, IRNR Conveni ES-DE, RD 233/2013, Llei 22/1988 Costes i LPH estatal
¿Cómo tributa un propietario alemán no residente en Dénia?
Al 19% de IRNR (tipo UE/EEE). Alemania es UE, por lo que no aplica el tipo del 24% post-Brexit. El Convenio de Doble Imposición España-Alemania (BOE 1968) establece que España grava el inmueble. La renta imputada es el 1,1% del Valor Catastral (si fue revisado tras 2001) o el 2%. Declaración: Modelo 210 trimestral o anual. Lo pagado en España se deduce en Alemania.
¿Cómo se regula el VFT en Las Marinas de Dénia según la normativa valenciana?
Aplica la Ley 15/2018 CV y el Decreto 10/2021 — no el Decret 75/2020 catalán. Todo arrendamiento turístico hasta 31 días requiere declaración responsable ante la Generalitat Valenciana e inscripción en el registro autónomico. Mínimos: 2 estrellas (habitabilidad, extintor, botiqín). Sin inscripción: multa hasta 90.000 €. Para prohibir en la comunidad: Art. 17.12 LPH (3/5 de propietarios y cuotas).
¿Cuándo hay que pasar la ITE en un edificio del Port de Dénia?
Aplica el RD 233/2013, no el Decret 67/2015 catalán (sólo es válido en Cataluña). El IEE es obligatorio para edificios de más de 50 años cuando soliciten ayudas públicas. El Ayuntamiento puede ordenar ITE preventiva en zona de servidumbre costera (Ley 22/1988). Sin IEE: sin acceso a fondos Next Generation EU, PREE 5000 ni deducciones IRPF.
¿Puede la comunidad de Las Marinas prohibir los pisos turísticos?
Sí, con acuerdo de 3/5 del total de propietarios y cuotas (Art. 17.12 LPH, RDL 7/2019). La prohibición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a futuros compradores. En Las Marinas, donde el 40% de pisos de primera línea ya son VFT, alcanzar 3/5 puede ser difícil si los propietarios VFT son mayoría.
¿Qué restricciones aplican a las obras en el Parc Natural del Montgó (ZEPA)?
El Parc Natural del Montgó es ZEPA (Zona de Especial Protección para las Aves) y Red Natura 2000. Las obras en elementos comunes de comunidades dentro del ámbito del Parque requieren autorización de la Conselleria de Medi Ambient CV y, si procede, evaluación de impacto ambiental. El Art. 10 LPH obliga a la comunidad a ejecutar obras de conservación y accesibilidad, pero en ZEPA se añade la tramitación ambiental.
Configura IgeraFincas per a la teva comunitat de Dénia en 48 hores.
Puja els estatuts i les actes. Els teus propietaris alemanys de Les Marines reben respostes amb el Conveni ES-DE i l'IRNR 19% citats en alemàny. Els britànics post-Brexit reben el tipus 24% i el Model 210. Tots en el seu idioma, dia i nit.
14 dies gratis — sense targeta de crèditLlei 15/2018 CV · Decret 10/2021 · IRNR Conveni ES-DE · RD 233/2013 · Llei 22/1988 Costes · LPH · GDPR