IgeraFincas Eivissa — Administrador de Fincas con IA en Ibiza y las Pitiusas
~50.000 habitantes en la ciudad, 150.000 en la isla, 3-4 millones de turistas al año. Propietarios británicos, alemanes, italianos y rusos con IRNR diferente. ETV en moratoria desde 2017. Dalt Vila con triple permiso para obras. IgeraFincas responde en el idioma de cada uno, 24/7.
6.000-12.000 €/m²
precio en Dalt Vila / Centre Eivissa capital (CBRE Ibiza, 2024)
400.000 €
multa máxima por ETV ilegal en zona de moratoria (Llei 8/2012 IATE)
24%
IRNR propietarios británicos post-Brexit (vs 19% UE/EEE)
1999
año en que Dalt Vila fue declarada Patrimonio de la Humanidad UNESCO
La regulación más compleja de Illes Balears
Llei 8/2012 IATE, Decret 20/2015 ETV, Llei 22/1988 Costes, PGOU Eivissa y Patrimoni UNESCO. IgeraFincas lo tiene todo precargado para tu despacho.
Moratoria ETV 2018 -- Decret 20/2015 + Llei 8/2012 IATE
El Decret 20/2015 del Govern Balear, reformado en 2018 junto a la Llei 8/2012 IATE (Infraccions i sancions en matria de turisme), establece la moratoria indefinida de nuevas licencias ETV para pisos en edificios plurifamiliares. Eivissa fue pionera en la restriccin (2017). Las sanciones por ETV ilegal van de 40.001 a 400.000 segn gravedad. Con alquileres semanales de 3.000-8.000 en julio y agosto, la tentacin es enorme y las denuncias, frecuentes. IgeraFincas responde citando el artculo y el rango sancionador exacto en ES, EN y DE.
IRNR post-Brexit -- 19% UE/EEE vs 24% UK
Desde enero de 2021 el colectivo britnico --el ms numeroso entre los propietarios no residentes de Eivissa-- tributa al 24% sobre rentas de alquiler sin derecho a deducir gastos, frente al 19% con deducciones de los propietarios UE. Esta diferencia tiene un impacto fiscal muy significativo en un mercado donde el alquiler de larga duracin de un piso en Marina Botafoch supera los 3.000 /mes. Los propietarios alemanes, italianos y suecos mantienen el rgimen UE del 19%. IgeraFincas explica la diferencia de forma clara a cada propietario segn su nacionalidad.
Dalt Vila UNESCO -- triple permiso para obras en elementos comunes
Eivissa Vila es Patrimoni de la Humanitat de la UNESCO desde 1999. Las obras en elementos comunes (fachadas, cubiertas, estructura) dentro del recinto amurallado o en la zona de proteccin activan un triple procedimiento administrativo: acuerdo de junta (Art. 17 LPH), licencia municipal del Ajuntament d'Eivissa (PGOU + Plan Especial de Dalt Vila), y autorizacin patrimonial del Consell d'Eivissa. El incumplimiento de cualquiera de los tres niveles puede comportar orden de demolicin. IgeraFincas mapea el proceso completo con los plazos reales de cada administracin.
Llei 22/1988 Costes -- DPMT en Platja d'en Bossa, Talamanca, Es Cavallet
Las comunidades situadas en los 100 metros de la zona de dominio pblico martimo-terrestre (Platja d'en Bossa, Talamanca, Es Cavallet naturista) tienen restricciones severas para obras de ampliacin, cambios de uso y renovacin de concesiones administrativas. La Llei de Costes de 1988 afecta especialmente a los edificios construidos en los aos 60-70 del boom turstico inicial. IgeraFincas responde con la normativa exacta de Costas aplicable a cada situacin, incluyendo los procedimientos de solicitud de autorizacin a Costes.
Eivissa por zonas — precios y problemática de comunidades
Cada barrio tiene su propia casuística legal y su rango de precios específico
| Zona / Barrio | Precio m² | Problemática principal | Normativa clave |
|---|---|---|---|
| Dalt Vila / Centre | 6.000-12.000 €/m² | Triple permiso obras: Ajuntament + Consell Patrimoni + Plan Especial UNESCO | PGOU Eivissa + Plan Esp. Dalt Vila + LPH Art. 17 |
| Marina / Port | 5.000-9.000 €/m² | Propietarios brit. post-Brexit IRNR 24%, juntas telemáticas, seguridad 24h | LPH Art. 16 (2022), IRNR RDLeg 5/2004 |
| Talamanca | 4.000-7.000 €/m² | Llei Costes DPMT 100m, ETV moratoria 2018, edificios años 60-70 ITE | Llei 22/1988 Costes, Decret 20/2015 ETV |
| Platja d'en Bossa | 3.500-6.000 €/m² | Zona turística mixta, conflictos ruidos, ETV ilegal frecuente, DPMT | LPH Art. 7.2, Llei 8/2012 IATE, Llei Costes |
| Perifèria / Es Cubells | 2.500-4.500 €/m² | Urbanizaciones privadas, accesos, piscinas comunitarias, mantenimiento | LPH Art. 9.1.e, Art. 17.12 (prohibición ETV 3/5) |
Consultas reales que IgeraFincas resuelve en Eivissa
Respuestas basadas en la Llei 8/2012 IATE, el Decret 20/2015, la LPH y la Llei 22/1988 Costes
ETV ilegal -- vecino alquila sin licencia a 5.000 /semana
"Un propietario alquila su tico por Airbnb a 5.000 /semana. Qu podemos hacer como comunidad?"
Dos vas simultneas: (1) Denuncia ante el Consell Insular d'Eivissa (competente en turisme insular) -- infraccin muy grave por moratoria ETV 2018, multa de hasta 400.000 . (2) Accin comunitaria por Art. 7.2 LPH: requerimiento notarial de cese de actividad perturbadora. Si no cesa, la comunidad puede instar accin judicial de cesacin. Desde el Art. 17.12 LPH (2022), la junta tambin puede aprobar con 3/5 la prohibicin expresa con inscripcin registral.
Propietario britnico -- IRNR post-Brexit y modelo 210
"Soy propietario en Talamanca desde 2019. Antes pagaba el 19%, ahora me dicen que pago el 24%. Es correcto?"
S, es correcto desde el 1 de enero de 2021. El Brexit ha supuesto que los ciudadanos del Reino Unido pasen al rgimen de tercer pas: 24% sobre la renta ntegra de alquiler, sin posibilidad de deducir gastos de conservacin, comunidad o amortizacin. Los propietarios de la UE/EEE siguen al 19% con deducciones proporcionales. La diferencia para un piso en Talamanca alquilado a 2.500 /mes puede superar los 1.500 anuales en mayor carga fiscal. IgeraFincas explica esto con el artculo de la normativa IRNR aplicable.
Obras en Dalt Vila -- reforma de fachada en Patrimoni UNESCO
"Necesitamos restaurar la fachada de un edificio dentro de las murallas. Cuntos permisos necesitamos?"
Tres permisos obligatorios y consecutivos: (1) Acuerdo de junta de propietarios (Art. 17 LPH -- la fachada es siempre elemento comn); (2) Licencia municipal del Ajuntament d'Eivissa segn el PGOU vigente y el Plan Especial de Proteccin de Dalt Vila (Patrimoni UNESCO 1999); (3) Autorizacin del Departament de Patrimoni del Consell d'Eivissa. Sin los tres, la obra es ilegal. El plazo real suele ser 8-14 meses. IgeraFincas detalla cada paso y los tcnicos habilitados.
Junta telemtica -- propietarios en Berln, Miln y Londres
"El 70% de los propietarios viven fuera de Espaa. Podemos hacer la junta anual por Zoom?"
S, desde la reforma del Art. 16 LPH (Ley 10/2022). La junta puede ser ntegramente telemtica si el ttulo constitutivo lo prev o si la junta previa lo aprueba por mayora simple. El qurum de propietarios y cuotas se computa igual que en presencial. La convocatoria debe especificar el sistema de conexin y el mtodo de acreditacin de la identidad. En Eivissa, con propietarios en toda Europa y Amrica, la junta telemtica es la nica solucin prctica. IgeraFincas genera el modelo de convocatoria con los requisitos del Art. 16.
Cómo funciona IgeraFincas para despachos en Eivissa
Sube los documentos de cada comunidad
Estatutos, actas, presupuesto y contratos. Procesado en 48 horas. La Llei 8/2012 IATE, el Decret 20/2015 ETV, la LPH y la normativa del Consell Insular d'Eivissa ya están precargadas. No tienes que configurar nada sobre la normativa balear.
Propietarios internacionales preguntan en su idioma
Via widget en tu web o por WhatsApp. En español, inglés, alemán, italiano y francés. Especialmente útil en temporada alta cuando los propietarios británicos, alemanes e italianos llegan con dudas sobre ETV, IRNR y obras acumuladas durante el año.
IA responde citando el artículo exacto
Cada respuesta cita el artículo concreto de la LPH, la Llei 8/2012 IATE, el Decret 20/2015 o los estatutos de la comunidad. Cero alucinaciones. El administrador supervisa solo los casos complejos que requieren decisión humana.
En julio tenemos propietarios británicos que preguntan por el IRNR post-Brexit, alemanes que quieren saber si pueden reformar la fachada en Dalt Vila, e italianos que preguntan si pueden poner un Airbnb. La respuesta para todos es compleja y distinta. IgeraFincas la da automáticamente, en el idioma de cada uno y citando la Llei 8/2012 o el Art. 17 LPH según corresponda. Nos ha reducido un 70% las consultas repetitivas en temporada alta.
Preguntas frecuentes en comunidades de Eivissa
Basadas en la Llei 8/2012 IATE, el Decret 20/2015 ETV, la LPH, la Llei 22/1988 Costes y el PGOU Eivissa
¿Cuál es la diferencia entre la moratoria ETV de 2018 y la suspensión de 2017?
En 2017 el Consell Insular d'Eivissa suspendió las nuevas licencias ETV para pisos en bloques. En 2018 el Govern Balear consolidó la prohibición mediante el Decret 20/2015 ETV reformado y la Llei 8/2012 IATE revisada, extendiendo la moratoria a toda la isla. Las multas van de 40.001 a 400.000 € según gravedad.
¿Qué IRNR pagan los propietarios británicos en Eivissa después del Brexit?
Desde enero de 2021 tributan al 24% sobre renta íntegra de alquiler, sin derecho a deducir gastos. Los propietarios de la UE/EEE tributan al 19% con deducciones proporcionales. La diferencia fiscal anual puede ser significativa en un piso en Marina o Dalt Vila.
¿Qué protecciones especiales tiene Dalt Vila para obras en elementos comunes?
Tres autorizaciones obligatorias: acuerdo de junta (Art. 17 LPH), licencia del Ajuntament d'Eivissa (PGOU + Plan Especial de Dalt Vila), y autorización del Departament de Patrimoni del Consell d'Eivissa. Sin las tres, la obra es ilegal y puede ordenarse su demolición.
¿Cómo afecta la Ley 22/1988 de Costas a comunidades en Platja d'en Bossa o Talamanca?
Los edificios en la zona de dominio público marítimo-terrestre (DPMT, 100 metros desde la línea de deslinde) tienen restricciones severas para obras de ampliación, cambios de uso y renovación de concesiones. Los edificios de los años 60-70 en estas playas son los más afectados por la Llei de Costes.
¿Con cuántos votos puede la comunidad prohibir los alquileres turísticos en Eivissa?
El Art. 17.12 LPH (Ley 10/2022) permite prohibir o limitar el alquiler turístico con el voto favorable de 3/5 partes de propietarios y cuotas. El acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros adquirentes.
Empieza hoy. Configurado en 48 horas.
Sube los estatutos de tus comunidades de Eivissa. IgeraFincas responde en español, inglés y alemán sobre ETV, IRNR post-Brexit, obras en Dalt Vila y Llei Costes — 24 horas al día.
14 días gratis — sin tarjeta de créditoLlei 8/2012 IATE · Decret 20/2015 ETV · LPH Art. 17.12 · Llei 22/1988 Costes · PGOU Eivissa · RGPD