Primer paso: detectar y documentar el impago
Cuando un propietario deja de pagar la cuota de comunidad, el administrador de fincas debe actuar con rapidez y método. El primer paso es documentar el impago: fecha de vencimiento, importe, recibos devueltos y cualquier comunicación previa. Esta documentación será esencial si el caso acaba en los tribunales.
Paso 1: aviso amistoso (verbal o por escrito)
Antes de cualquier acción formal, es recomendable un aviso informal. A veces el impago se debe a un olvido o a un problema puntual con la domiciliación bancaria. Un correo electrónico o una nota en el buzón recordando la deuda puede resolver el problema sin coste ni conflicto. Documenta este aviso aunque sea informal.
Paso 2: requerimiento fehaciente de pago
Si el aviso amistoso no funciona, el siguiente paso es el requerimiento fehaciente. El burofax con acuse de recibo es el método más habitual y económico. Debe incluir: importe exacto de la deuda desglosado, fecha de vencimiento de cada cuota y plazo para regularizar (habitualmente 15 días).
Paso 3: certificado de deuda aprobado en junta
Para iniciar el procedimiento monitorio, la LPH exige un certificado de la deuda aprobado por la junta de propietarios (art. 21.2 LPH). Este certificado debe ser firmado por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente. Debe incluir el importe total de la deuda, con intereses si los hay.
Paso 4: procedimiento monitorio ante el juzgado
Con el certificado de deuda en mano, se presenta la demanda monitoria ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique la finca. El juzgado notifica al deudor y le da 20 días hábiles para pagar u oponerse. Si no hace nada, el juzgado dicta auto de ejecución directamente.
| Situación del deudor | Consecuencia | Plazo |
|---|---|---|
| Paga la deuda | Proceso finaliza, costas a cargo del deudor | 20 días hábiles |
| Se opone | Juicio verbal (<6.000 €) u ordinario | 20 días hábiles |
| No hace nada | Auto de ejecución — embargo directo | Automático |
Situaciones especiales: piso en alquiler o herederos
Si el piso está alquilado, la deuda es del propietario, no del inquilino. El arrendatario no tiene responsabilidad frente a la comunidad. En caso de fallecimiento del propietario moroso, la deuda se transmite a los herederos junto con el inmueble (art. 9.1.e LPH).
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Ver demo gratuita¿Puedo actuar contra un moroso sin aprobación de la junta?
Para el monitorio, sí necesitas la aprobación de la junta (el certificado de deuda). Sin embargo, puedes enviar burofaxes y requerimientos por tu cuenta como administrador sin necesidad de convocar junta específica para ello.
¿Cuánto cuesta el procedimiento monitorio?
Si la deuda es menor de 2.000 €, no hay tasas judiciales y no se necesita abogado ni procurador. Para deudas mayores, las tasas y honorarios profesionales suelen rondar el 15-25 % de la deuda, aunque se pueden reclamar al deudor.
¿Qué pasa si el moroso vende el piso antes de que termine el proceso?
El comprador debe conocer la deuda (el notario solicita el certificado). Si la compraventa se realiza, el nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y el anterior (art. 9.1.e LPH). El proceso judicial puede continuar contra el nuevo titular.
¿Puedo embargar la cuenta bancaria del moroso?
Sí, una vez obtenido el auto de ejecución. El juzgado puede ordenar el embargo de cuentas bancarias, nóminas (con los límites legales), vehículos y otros bienes del deudor.
¿Existe prescripción de la deuda de comunidad?
Sí. Las cuotas de comunidad prescriben a los 5 años desde que son exigibles (art. 1966 Código Civil). Por eso es importante actuar cuanto antes y no dejar acumular deudas antiguas sin reclamar.
Guía de referencia
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