La comunidad de propietarios solo puede repartir entre todos los vecinos los gastos que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) califica como "gastos generales": los que no se pueden atribuir a un piso o local concreto (art. 9.1.e LPH). Todo gasto que se origine dentro de una vivienda privativa, en sus instalaciones propias, o que sea consecuencia del mal uso o falta de mantenimiento de un elemento por parte de un propietario concreto, corre a cargo de ese propietario, no de la comunidad. Esta distinción —individualizable frente a no individualizable— es la que marca, en la práctica, qué gastos puede cobrarte la comunidad y cuáles debe rechazar cualquier junta o administrador bien asesorado.
El criterio legal: individualizable vs. no individualizable
El artículo 9.1.e de la LPH obliga a cada propietario a contribuir, según su cuota de participación, a los "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble". Pero la propia norma acota qué se entiende por "gasto general": debe tratarse de un gasto no susceptible de individualización, es decir, que no se pueda atribuir a un piso, local o propietario concreto. Si el gasto tiene un origen identificable dentro de una vivienda o afecta solo a un propietario, no es un gasto general y la comunidad no debería repercutirlo entre todos.
A esto se suma el artículo 9.1.b LPH, que obliga a cada propietario a mantener en buen estado su propia vivienda y sus instalaciones privativas, a su propio coste. La combinación de ambos artículos es la base legal de todo lo que sigue: la comunidad paga lo común y lo compartido; el propietario paga lo suyo y lo que él mismo causa.
Gastos que la comunidad NO debe pagar (o no debe repartir entre todos)
1. Averías y reparaciones dentro de una vivienda privativa
Si una avería se origina y afecta únicamente al interior de un piso —una tubería propia, un enchufe, un sanitario, el suelo o los tabiques interiores— el coste es del propietario, no de la comunidad. La comunidad solo asume lo que sea elemento común: fachada, estructura, cubierta, instalaciones generales (agua, luz, gas hasta la acometida general), portal, escalera, ascensor y zonas comunes.
2. Instalaciones privativas: aire acondicionado, calderas individuales, electrodomésticos
Los aparatos de uso exclusivo de un propietario —caldera individual, aire acondicionado, termo eléctrico, electrodomésticos— y su mantenimiento, reparación o sustitución son gasto del propietario. La comunidad únicamente costea las instalaciones generales del edificio (por ejemplo, la caldera centralizada si el edificio la tiene, no las individuales de cada piso).
3. Daños por mal uso o falta de mantenimiento del propio propietario
Este es uno de los puntos donde más confusión hay, especialmente en elementos que son de propiedad común pero uso privativo (una terraza con uso exclusivo, un patio anejo a un bajo, un jardín privativo). Según la jurisprudencia y la práctica habitual, el criterio para saber quién paga es la causa del daño, no solo la naturaleza del elemento:
- Deterioro por desgaste normal o antigüedad (impermeabilización que se agota con los años, por ejemplo): lo paga la comunidad, porque es un deterioro propio del elemento común.
- Daño por falta de mantenimiento o mal uso del usuario exclusivo (no limpiar los desagües de una terraza y provocar filtraciones, por ejemplo): lo paga el propietario que tiene el uso exclusivo, porque el daño es consecuencia de su propia dejadez, no del paso del tiempo.
Esta distinción exige, en la práctica, un informe técnico o una valoración razonada que determine el origen del daño antes de decidir quién paga. No es automático ni se puede presumir en un sentido u otro sin comprobarlo.
4. Gastos de un servicio del que un propietario está expresamente exonerado en estatutos
Algunos títulos constitutivos o estatutos exoneran a determinadas viviendas de ciertos gastos: por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al ascensor puede estar exento de contribuir a su mantenimiento, si así lo dice expresamente el título constitutivo o si la exención se aprobó por unanimidad en junta. Fuera de estos dos supuestos —estatutos o unanimidad—, la comunidad no puede inventarse exenciones ni un propietario puede autoexcluirse de un gasto general.