Modelo 115 retenciones alquileres 2026: tabla y obligaciones

El Modelo 115 es la autoliquidación tributaria trimestral o mensual mediante la cual los autónomos y empresas declaran e ingresan en la Agencia Tributaria las retenciones practicadas sobre el alquiler de los inmuebles urbanos donde desarrollan su actividad económica. En el ejercicio fiscal de 2026, el tipo de retención general aplicable se mantiene en el 19% de la base imponible del alquiler, debiendo presentarse de forma obligatoria por vía telemática.

La gestión de los arrendamientos comerciales exige una vigilancia rigurosa de las obligaciones fiscales. Un error en el cálculo de las retenciones de alquiler de locales o la presentación fuera de plazo de este documento genera recargos automáticos por parte de Hacienda, especialmente ahora que los sistemas de cruce de datos se han automatizado por completo.

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 115 en 2026?

La obligación de retener y presentar el Modelo 115 recae sobre el arrendatario (el inquilino), siempre que sea una persona jurídica o un trabajador autónomo que utilice el inmueble para su actividad empresarial o profesional. Si alquilas una oficina, un local comercial, una nave industrial o un espacio de coworking, asumes el rol de retenedor ante la Agencia Tributaria.

Los particulares que alquilan una vivienda para uso residencial no deben presentar este modelo. La ley excluye explícitamente las operaciones de arrendamiento que no formen parte de una actividad económica. Para las empresas, la obligación nace desde el momento en que se devenga la primera mensualidad del alquiler comercial.

Existen excepciones clave donde no se debe retener ni presentar el Modelo 115. Estas exclusiones están reguladas en el artículo 75.3 del Reglamento del IRPF:

• Alquileres de bajo importe: Cuando el total de las rentas pagadas al mismo arrendador no supere la cifra de 900 euros anuales.
• Arrendamiento financiero: Contratos de leasing financiero que cumplan con la normativa específica de entidades de crédito.
• Arrendadores exentos: Cuando el propietario del inmueble acredite estar de alta en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), y su cuota asignada no sea de valor cero. Esto ocurre cuando el arrendador cuenta con un patrimonio inmobiliario de gran volumen destinado al alquiler.

¿Cuál es la tabla de retenciones por alquileres en 2026?

El porcentaje de retención que se aplica sobre la factura de alquiler varía según la localización del inmueble y el régimen fiscal aplicable. A continuación, se detalla la tabla vigente para el ejercicio 2026:

Es un error habitual calcular la retención sobre el total de la factura. El porcentaje del 19% se aplica exclusivamente sobre la base imponible. Los importes correspondientes al IVA (que suele ser del 21% en locales comerciales) o las tasas de comunidad repercutidas no forman parte de la base sujeta a retención, a menos que dichos gastos se integren contractualmente como parte de la renta fija del arrendamiento.

¿Cómo cruza la AEAT los datos del Modelo 115 y detecta discrepancias?

En el ejercicio fiscal 2026, la Agencia Tributaria ha perfeccionado sus algoritmos de análisis de datos. El control cruzado entre el Modelo 115, el resumen anual (Modelo 180) y el Modelo 347 de operaciones con terceros se realiza de forma instantánea. Cualquier descuadre de un solo céntimo activa un requerimiento de información automatizado.

El 42% de las consultas fiscales automatizadas por asesorías durante el primer trimestre de 2026 estaban relacionadas con discrepancias en la retención de alquileres de locales comerciales y el recargo por presentación extemporánea del Modelo 115. Estas consultas suelen derivar de facturas de abono, periodos de carencia mal declarados o retrasos en el pago de la renta que confunden el criterio de devengo exigido por la administración.

Si eres autónomo y gestionas tu propia contabilidad, debes recordar que la obligación de declarar la retención nace con el devengo de la renta, no con el pago efectivo de la factura. Si el arrendador emite la factura del mes de marzo, debes incluir esa retención en el primer trimestre, incluso si todavía no has pagado dicha mensualidad al propietario.

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Caso práctico: el error de Suministros Industriales S.L.

Para entender los riesgos de una mala gestión, analizamos el caso real de la empresa ficticia Suministros Industriales S.L., que tiene alquilada una oficina en Madrid por un importe de 2.000 euros mensuales más IVA.

Durante el mes de enero, el arrendador acordó una carencia parcial del 50% de la renta debido a unas obras de climatización en el edificio. La factura emitida reflejó una base imponible de 1.000 euros, con un IVA de 210 euros y una retención del 19% equivalente a 190 euros.

El departamento contable de la empresa, habituado al pago fijo mensual, rellenó el Modelo 115 del primer trimestre aplicando mecánicamente la retención habitual de 380 euros correspondientes a un mes completo, en lugar de los 190 euros reales devengados en enero. Al presentar el Modelo 180 anual, el sistema detectó una discrepancia insalvable entre las retenciones declaradas en los trimestres y la suma de las bases imponibles de las facturas del propietario.

La AEAT emitió un requerimiento automático exigiendo la corrección de la autoliquidación. Suministros Industriales S.L. tuvo que hacer frente a un recargo por declaración incorrecta y perder valiosas horas de su equipo administrativo redactando alegaciones fiscales.

¿Cómo se rellena el Modelo 115 paso a paso en 2026?

La presentación del Modelo 115 se realiza a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria utilizando certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. El formulario consta de pocos apartados, pero cada casilla requiere una precisión absoluta:

1. Identificación y Devengo: Introduce el NIF de la empresa o autónomo, los apellidos y nombre o razón social. Selecciona el año (2026) y el periodo correspondiente (1T, 2T, 3T o 4T para declaraciones trimestrales; o el mes correspondiente para grandes empresas).
2. Casilla [01] - Número de perceptores: Indica el número de personas o empresas a las que pagas alquiler. Si tienes un único local con dos propietarios al 50% de participación, debes indicar "2" perceptores.
3. Casilla [02] - Base de las retenciones: Introduce la suma total de las bases imponibles de las facturas de alquiler devengadas en el periodo declarado.
4. Casilla [03] - Retenciones e ingresos a cuenta: Escribe la suma de las retenciones practicadas. Generalmente, esta cifra debe equivaler al 19% del importe introducido en la Casilla [02].
5. Casilla [04] - Declaración complementaria: Marca esta casilla únicamente si esta autoliquidación es complementaria de otra presentación anterior por el mismo concepto y periodo. En ese caso, deberás indicar el número de justificante de la declaración precedente.
6. Casilla [05] - Resultado: Es el resultado final de la autoliquidación (coincidirá con la casilla [03] salvo en declaraciones complementarias).

Si el resultado de la casilla [05] es positivo, deberás seleccionar la forma de pago (adeudo en cuenta o mediante NRC obtenido de tu entidad bancaria) para proceder al envío del documento.

Para evitar errores humanos en este proceso, muchos despachos profesionales combinan el uso de sus programas de facturación con herramientas de soporte legal. Si necesitas optimizar el control de estas obligaciones, la guía de obligaciones fiscales para pymes ofrece un marco completo para coordinar tus calendarios tributarios.

¿Cómo optimiza IgeraLegal la gestión de tus obligaciones fiscales?

Las asesorías y departamentos jurídicos se enfrentan diariamente a consultas complejas sobre contratos de arrendamiento, variaciones de tipos impositivos y la aplicación de retenciones específicas. Buscar respuestas en textos legales extensos o en la web de la AEAT consume un tiempo excesivo.

Nuestra solución basada en inteligencia artificial con tecnología RAG (Retrieval-Augmented Generation), IgeraLegal, permite a los profesionales realizar consultas en lenguaje natural y obtener respuestas inmediatas basadas exclusivamente en la normativa fiscal vigente y en la base documental interna de tu despacho, eliminando cualquier riesgo de alucinación informativa.

Por ejemplo, si un gestor duda sobre si aplicar retención a un alquiler con opción a compra o cómo declarar un local subarrendado, el asistente de IgeraLegal localiza la norma exacta y redacta la respuesta en segundos, citando el artículo correspondiente de la Ley del IRPF.

¿Cuál es el calendario y los plazos de presentación del Modelo 115 en 2026?

El calendario de presentación del Modelo 115 es idéntico al de otras obligaciones periódicas como la declaración trimestral del IVA mediante el modelo 303. Los plazos para el año 2026 quedan establecidos de la siguiente manera:

• Primer Trimestre (1T): Del 1 al 20 de abril de 2026.
• Segundo Trimestre (2T): Del 1 al 20 de julio de 2026.
• Tercer Trimestre (3T): Del 1 al 20 de octubre de 2026.
• Cuarto Trimestre (4T): Del 1 al 20 de enero de 2027.

Si el último día del plazo coincide con un sábado, domingo o festivo nacional, el límite de presentación se traslada de forma automática al siguiente día hábil. En el caso de las grandes empresas (con volumen de operaciones superior a 6.010.121,04 euros anuales), la presentación se realiza de forma mensual durante los primeros 20 días naturales del mes siguiente al periodo de liquidación.

Presentar el Modelo 115 fuera de plazo sin requerimiento previo de la administración conlleva la aplicación de recargos por extemporaneidad que van desde el 1% (más un 1% adicional por cada mes de retraso) si se presenta de forma voluntaria. Si media un requerimiento de Hacienda, te enfrentarás a sanciones de entre el 50% y el 150% de la cantidad dejada de ingresar, además de los correspondientes intereses de demora. Para gestionar con éxito estas contingencias, es recomendable contar con un protocolo estricto de gestión de notificaciones electrónicas de la AEAT.

Preguntas frecuentes sobre el Modelo 115 y alquileres en 2026

¿Qué ocurre si un trimestre no he tenido retenciones por alquiler?

Si durante un trimestre concreto no has tenido ningún local alquilado afecto a la actividad (por ejemplo, por rescisión de contrato), no estás obligado a presentar el Modelo 115, a menos que sigas de alta en la obligación censal correspondiente. Si continúas de alta pero un mes no se devenga renta por carencia total, debes presentar la declaración con resultado cero.

¿Cómo se relacionan el Modelo 115 y el Modelo 180?

El Modelo 180 es el resumen anual informativo de las retenciones por alquileres. Se presenta en enero y en él se detallan las bases de retención y las cantidades ingresadas durante todo el año anterior, desglosadas por cada uno de los arrendadores y especificando la referencia catastral de los inmuebles comerciales alquilados.

¿Puedo deducirme el gasto del alquiler si he olvidado presentar el Modelo 115?

Sí, el gasto del alquiler sigue siendo fiscalmente deducible en tu Impuesto sobre Sociedades o IRPF si cumple los requisitos generales de correlación con los ingresos. Sin embargo, Hacienda te sancionará por no haber ingresado las retenciones obligatorias en su plazo correspondiente, exigiéndote el pago de las mismas junto con los recargos oportunos.

¿La retención del 19% se aplica también sobre los gastos de comunidad?

Depende de cómo estén estipulados en el contrato de arrendamiento. Si los gastos de comunidad, IBI o tasas de basura se facturan de forma independiente y como un mero reembolso de gastos del propietario, no llevan retención. Si se pacta una renta global que engloba dichos conceptos dentro del precio del alquiler, sí forman parte de la base imponible sujeta a retención.

¿Es obligatorio presentar el Modelo 115 si el arrendador es una persona física?

Sí, la obligación de retener se mantiene con independencia de que el arrendador sea una persona física (autónomo o particular) o una sociedad mercantil. La clave que determina la obligación es que el inquilino que paga el alquiler sea un profesional, autónomo o empresa que use el local para su negocio.

¿Cómo ayuda IgeraLegal a las gestorías con el Modelo 115?

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