Gotera del piso de arriba: quién paga y cómo reclamar paso a paso

Aparece una mancha en el techo del salón. Pasan los días y crece. Llamas al vecino de arriba, que dice que en su piso no hay ninguna fuga. El administrador no sabe muy bien por dónde empezar. Y tú, con el techo cayéndose a trozos, sin saber quién va a pagar la reparación.

Las goteras son uno de los conflictos más frecuentes en comunidades de propietarios — y también uno de los que más malentendidos generan, porque la responsabilidad no siempre recae sobre quien parece lógico. La Ley de Propiedad Horizontal tiene respuestas claras si sabes dónde mirar.

Lo primero: identificar el origen de la gotera

Antes de hablar de quién paga, hay que saber de dónde viene el agua. Y esto no siempre es obvio. Una gotera en el techo del tercer piso puede venir del cuarto piso, de la terraza comunitaria, de una bajante común, de la cubierta del edificio o incluso de una rotura en la red de saneamiento. El origen determina quién es responsable.

El primer paso es llamar a un fontanero o perito para que localice el origen. Si no está claro, la comunidad puede encargar un informe pericial. Este informe será fundamental tanto para determinar responsabilidades como para cualquier reclamación posterior.

Caso 1: la gotera viene de elementos privativos del vecino de arriba

Si el origen está en una instalación privativa del piso superior — la bañera, la ducha, la lavadora, las tuberías que discurren exclusivamente por ese piso — la responsabilidad es del propietario del piso de arriba.

El artículo 9.1.b de la LPH obliga a cada propietario a mantener en buen estado de conservación su propiedad, de modo que no perjudique a la comunidad o a los demás propietarios. Si su instalación defectuosa causa daños en el piso inferior, está obligado a reparar tanto la avería en su piso como los daños causados.

Si el vecino se niega a actuar o a pagar, el perjudicado tiene dos opciones: reclamar directamente al vecino (vía civil) o reclamar al seguro del vecino. Si el piso tiene seguro de hogar con cobertura de daños a terceros — lo más habitual — el seguro del vecino debería cubrir los daños en el piso inferior.

Caso 2: la gotera viene de elementos comunes

Si el origen está en elementos comunes — cubierta, terraza comunitaria, bajantes generales, fachada — la responsabilidad es de la comunidad. Así lo establece el artículo 10.1 de la LPH: la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios.

En este caso, la comunidad debe encargar y pagar la reparación del elemento común, y también los daños causados en los pisos afectados. Si la comunidad tiene seguro de comunidad — obligatorio para edificios de más de cierta antigüedad en muchas CCAA — el seguro debe cubrir tanto la reparación como los daños.

Caso 3: la gotera viene de la terraza privativa del piso de arriba

Este es el caso más complejo y el que genera más conflictos. Cuando la terraza es de uso privativo de un propietario pero tiene función de cubierta o impermeabilización para los pisos inferiores, la LPH distingue entre:

• El mantenimiento ordinario de la terraza → responsabilidad del propietario que la usa
• Las obras de impermeabilización y conservación estructural de esa terraza → responsabilidad de la comunidad, aunque sea de uso privativo

El Tribunal Supremo ha reiterado este criterio en varias sentencias: si la terraza hace función de cubierta, su impermeabilización es un elemento común aunque el uso sea privativo. La jurisprudencia más reciente (STS 2023) confirma que el coste de impermeabilizar una terraza-cubierta recae sobre la comunidad, no sobre el propietario que la usa.

Cómo documentar la gotera correctamente

Si vas a reclamar — al vecino, a la comunidad o al seguro — necesitas documentación sólida:

1. Fotos y vídeos de los daños, con fecha y hora
2. Comunicación escrita al administrador y al vecino de arriba (email, WhatsApp, burofax) — con fecha
3. Informe de fontanero o perito que identifique el origen
4. Presupuesto de reparación de los daños en tu piso
5. Factura de reparación una vez hechas las obras

El error más común es reparar los daños sin documentar el origen ni comunicarlo formalmente. Si reparas sin documentar, pierdes el derecho a reclamar.

¿Qué papel juega el seguro de comunidad?

El seguro de comunidad suele cubrir los daños causados por agua cuando el origen está en elementos comunes. El proceso habitual es:

1. El administrador comunica el siniestro al seguro de comunidad
2. El perito del seguro visita el inmueble e identifica el origen
3. Si el origen es elemento común → el seguro cubre la reparación y los daños
4. Si el origen es elemento privativo → el seguro de comunidad puede reclamar al seguro del vecino causante

Si la comunidad no tiene seguro o el seguro no cubre el siniestro, el propietario perjudicado puede reclamar directamente — al vecino por vía civil o a la comunidad si el origen es elemento común.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

El plazo de prescripción para reclamar daños por goteras es de dos años desde que el perjudicado conoce los daños y al responsable (art. 1968 CC para responsabilidad extracontractual). Sin embargo, cada vez que se realiza una reclamación formal por escrito, el plazo se interrumpe y empieza a contar de nuevo.

Por eso es fundamental documentar y comunicar la gotera desde el primer momento, aunque todavía no estés seguro de quién va a pagar.

Cómo gestiona IgeraFincas las incidencias de goteras

Cuando hay una gotera, los primeros minutos son críticos para documentar correctamente. Con IgeraFincas, el propietario puede reportar la incidencia directamente por WhatsApp, adjuntar fotos, y el sistema abre automáticamente un ticket con fecha, hora, datos de la comunidad y descripción del problema.

El administrador recibe el aviso inmediatamente, puede coordinar la visita del fontanero desde el mismo panel, y toda la comunicación queda registrada — lista para el seguro o para cualquier reclamación posterior. No hay que buscar emails de hace tres meses ni recordar quién dijo qué y cuándo.