Obras de conservación en la comunidad: cuándo el administrador puede actuar sin junta
Una gotera que cae del techo, un ascensor parado entre plantas, una fachada que amenaza con desprendimientos. Son situaciones que no pueden esperar a que se convoque una junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un régimen claro para las obras de conservación que el administrador puede —y en muchos casos debe— ordenar sin esperar ninguna votación. Conocer este régimen evita conflictos, protege a la comunidad de reclamaciones y garantiza que el edificio se mantenga en condiciones seguras y habitables.
El Art. 10 LPH y las obras sin acuerdo previo
El artículo 10.1.a de la LPH establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta «los trabajos y las obras que resulten necesarios para el mantenimiento adecuado y para cumplir el deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y eficiencia energética.» Esta redacción, introducida por la Ley 8/2013, supuso un cambio fundamental: ya no es necesario esperar a una junta para ejecutar obras de conservación indispensables.
El artículo 10.1.b añade que tampoco requieren acuerdo previo las actuaciones necesarias para eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad o mayores de setenta años.
Tipos de obras: una distinción clave
Obras urgentes son aquellas que, por su naturaleza, no admiten demora sin riesgo para la seguridad, la salubridad o el funcionamiento esencial del edificio. El administrador no solo puede actuar sin junta: tiene la obligación de hacerlo. Su inacción puede generar responsabilidad personal.
Obras necesarias de conservación (Art. 10.1.a) son las imprescindibles para mantener el edificio en condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y funcionalidad. No requieren acuerdo de junta, aunque es recomendable informar a los propietarios y, si el importe supera el fondo de reserva, convocar junta para aprobar la derrama.
Obras de mejora (Art. 17.4 LPH) requieren la aprobación por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas. Si el coste repercutido anualmente no supera tres mensualidades de gastos comunes, basta la mayoría simple.
Obras de lujo o supresión de servicios requieren unanimidad.
Obras privativas son responsabilidad del propietario, aunque si afectan elementos comunes pueden requerir autorización comunitaria.