Respuesta directa: Para anular una derrama extraordinaria hay que impugnar el acuerdo de junta ante el Juzgado de Primera Instancia invocando el art. 18 LPH. El plazo es de 3 meses si el vicio es contrario a la ley o estatutos (quórum incorrecto, falta de presupuesto en la convocatoria), o de 1 año si causa lesión grave al interés general. El propietario debe estar al corriente de pago o consignar judicialmente las cantidades debidas.

Causas de nulidad de una derrama extraordinaria

No toda disconformidad con el importe de la derrama justifica una impugnación con posibilidades de éxito. La LPH prevé causas tasadas. La primera es el quórum insuficiente: una obra de mejora no necesaria que supera tres mensualidades de gastos comunes requiere mayoría cualificada (3/5 o unanimidad según el caso); si se aprueba por mayoría simple, el acuerdo es nulo. La segunda es la falta de presupuesto en la convocatoria: el art. 16.2 LPH exige que el orden del día incluya el importe y desglose de la derrama para que el propietario ausente pueda valorar si asistir; sin ese dato, el acuerdo es impugnable. La tercera es la calificación incorrecta de la obra: presentar como conservación obligatoria (art. 10 LPH) una obra que en realidad es una mejora (art. 17 LPH) para eludir el quórum cualificado es causa directa de nulidad.

Conservación vs. mejora: la distinción que determina el quórum

Esta es la confusión más frecuente y la que genera más litigios. Las obras de conservación y habitabilidad (art. 10.1.a LPH) son obligatorias para todos los propietarios sin límite de cuantía y se aprueban por mayoría simple. Las obras de accesibilidad universal (instalación de ascensor o rampa cuando lo solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años) son obligatorias hasta 12 mensualidades de gastos comunes. Las obras de mejora no necesaria (art. 17.4 LPH) requieren mayoría de 3/5 y, si el coste supera las 3 mensualidades de gastos comunes, el propietario que votó en contra puede quedar exento de pagar.

El truco que los tribunales rechazan sistemáticamente es calificar una reforma estética o de confort como «conservación necesaria» sin informe técnico que lo sustente. La Sentencia del TS de enero 2025 anuló una derrama de impermeabilización de terrazas porque la junta no aportó peritaje que acreditara el riesgo estructural que justificaba la urgencia y la calificación como obra de conservación obligatoria.

Plazos para impugnar: 3 meses vs. 1 año

Al igual que para cualquier acuerdo de junta (art. 18 LPH), los plazos de impugnación de una derrama son de caducidad, no de prescripción: no se interrumpen con burofax ni reclamaciones extrajudiciales. Si el vicio es contrario a la ley o a los estatutos (quórum insuficiente, falta de presupuesto en la convocatoria), el plazo es de 3 meses desde la adopción del acuerdo o desde que el propietario ausente recibió el acta. Si la lesión afecta al interés general de la comunidad o supone un perjuicio grave al propietario sin justificación, el plazo se amplía a 1 año.

El cómputo empieza desde que el propietario tiene acceso al acta. Es crítico que el administrador envíe el acta en el plazo de 10 días siguientes a la junta y conserve el justificante de envío, ya que de ello depende cuándo empieza a correr el plazo para los propietarios ausentes.

Procedimiento para impugnar una derrama: 4 pasos

Cuándo dan la razón los tribunales al propietario

Los juzgados estiman las impugnaciones de derramas con mayor frecuencia cuando concurren alguna de estas circunstancias. Primero, cuando la convocatoria no incluía el importe y desglose de la derrama en el orden del día (art. 16.2 LPH) — el Tribunal Supremo ha reiterado que este requisito es sustancial, no meramente formal. Segundo, cuando la obra fue calificada como conservación obligatoria pero no existe informe técnico que lo acredite. Tercero, cuando el quórum de asistentes o de votos computado por el administrador era incorrecto (por incluir morosos sin derecho de voto, o por calcular mal las cuotas de participación). Cuarto, cuando el presupuesto aprobado era global y estimativo, sin desglose de partidas.

Preguntas frecuentes sobre la anulación de derramas

¿Puedo negarme a pagar la derrama mientras la impugno?

No unilateralmente. La impugnación judicial no suspende automáticamente la obligación de pago. Si dejas de pagar, la comunidad puede iniciar el proceso monitorio del art. 21 LPH para cobrártela mientras el procedimiento de impugnación sigue su curso. La alternativa legal es consignar judicialmente el importe, lo que acredita que no incumples la obligación mientras defiendes tus derechos.

¿Puede la comunidad ejecutar la obra aunque se impugne la derrama?

Sí, salvo que el juez adopte la suspensión cautelar del acuerdo a petición del impugnante. La ejecución de la obra no prejuzga el resultado de la impugnación: si el juez finalmente anula el acuerdo, la comunidad deberá devolver las cantidades cobradas en virtud de ese acuerdo.

¿Qué ocurre si la junta usó una mayoría incorrecta para aprobar la derrama?

Si la obra requería 3/5 y se aprobó por mayoría simple, el acuerdo es impugnable por vulneración del art. 17 LPH. El plazo es de 3 meses. Si el juez estima la impugnación, anulará el acuerdo y la comunidad deberá volver a votarlo con el quórum correcto. Las cantidades ya cobradas deberán devolverse si la obra no se había ejecutado, o la situación se regularizará según la sentencia.

¿Qué evidencias necesita el propietario para ganar la impugnación?

Para una impugnación por falta de presupuesto en la convocatoria: la convocatoria original que demuestre que el importe no figuraba en el orden del día. Para un quórum incorrecto: la lista de asistentes con sus coeficientes de participación y el acta que recoge el resultado de la votación. Para la calificación incorrecta de la obra: un informe pericial técnico que acredite que la obra no era de conservación obligatoria sino de mejora.

¿Cuánto cuesta impugnar una derrama extraordinaria?

Los costes orientativos: honorarios de abogado (800-2.500 € según complejidad y cuantía), procurador (300-500 €), informe pericial técnico si es necesario (500-1.500 €). Si el juez estima la demanda puede condenar en costas a la comunidad. Si la desestima, el impugnante asume sus costas y puede ser condenado a las de la comunidad.