Wet verbetering functioneren VvE's 2018: wat veranderde er?
Op 1 januari 2018 trad de Wet verbetering functioneren VvE's in werking. Deze wet was een reactie op het grote aantal slapende of slecht functionerende Verenigingen van Eigenaren in Nederland — met name in oudere appartementencomplexen. De wet wijzigde een aantal kernartikelen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en introduceerde concrete verplichtingen die voorheen ontbraken of alleen via het splitsingsreglement konden worden opgelegd.
Wet verbetering functioneren VvE's (Stb. 2017, 267): Wet van 5 juli 2017, in werking getreden op 1 januari 2018. Wijzigt art. 5:112, 5:126 en 5:135a BW. Introduceerde de verplichte reservering op grond van MJOP of 0,5%-herbouwwaardernorm, de eis van een afzonderlijke bankrekening voor het reservefonds, en de verplichting voor de VvE om actief te functioneren (jaarlijkse vergadering, jaarrekening).
127.000
"Naar schatting 127.000 VvE's in Nederland waren bij inwerkingtreding van de wet in 2018 niet of nauwelijks actief — geen vergaderingen, geen reservefonds, geen onderhoud. De wet dwong deze slapende VvE's te activeren of risico te lopen op handhaving."
— Ministerie van Binnenlandse Zaken, Memorie van Toelichting Wet verbetering functioneren VvE's, 2017
De vier belangrijkste veranderingen door de wet van 2018
Verplicht reservefonds (art. 5:126 BW)
Vóór 2018 hadden veel VvE's geen of een verwaarloosbaar reservefonds. Sinds 2018 is een minimale jaarlijkse reservering verplicht: ofwel het bedrag dat volgt uit een actueel MJOP (niet ouder dan 10 jaar), ofwel 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Niet reserveren levert een wettelijke overtreding op.
Eigen bankrekening voor het reservefonds
Het reservefonds moet worden aangehouden op een afzonderlijke bankrekening op naam van de VvE. Vermenging van reservefondsgeld met operationele middelen is niet langer toegestaan. Dit beschermt eigenaren bij een faillissement van de beheerder of het bestuur.
VvE moet actief functioneren
De wet verduidelijkt dat een VvE verplicht is jaarlijks een Algemene Ledenvergadering (ALV) te houden, een jaarrekening op te stellen en een begroting voor het volgende jaar vast te stellen. Een slapende VvE kan worden gedwongen te activeren via de kantonrechter op verzoek van een eigenaar.
MJOP aanbevolen (en indirect verplicht)
Hoewel een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) technisch gezien niet verplicht is, is het in de praktijk de meest gebruikte grondslag voor de reservering. Zonder MJOP valt de VvE terug op de 0,5%-norm, die voor moderne complexen vaak te laag is. Hypotheekverstrekkers vragen standaard om een actueel MJOP.
Voor en na: de situatie vóór en na 2018
| Onderwerp | Vóór 2018 | Na 2018 (huidig) |
|---|---|---|
| Reservefonds | Niet verplicht; afhankelijk van splitsingsreglement | Wettelijk verplicht op basis van MJOP of 0,5% herbouwwaarde |
| Bankrekening reservefonds | Geen aparte eis; vermenging mogelijk | Verplicht afzonderlijk op naam VvE |
| Jaarlijkse vergadering | Formeel verplicht, maar handhaving ontbrak | Verplicht; eigenaar kan kantonrechter inschakelen bij nalatigheid |
| MJOP | Optioneel | Aanbevolen; indirect verplicht voor reële begroting |
| Slapende VvE | Geen effectief rechtsmiddel voor eigenaren | Eigenaar kan kantonrechter vragen VvE te activeren |
| Hypotheekbeoordeling | VvE-financiën minder getoetst | Geldverstrekkers vragen standaard om MJOP en reservefondsaldo |