Calcolo Millesimi e Spese Condominiali Italia
Calcola la quota condominiale mensile in base ai millesimi (art. 1123 c.c.), la quota del fondo speciale/riserva e il debito stimato in caso di morosità.
Parametri del Condominio
Simulazione Morosità
Domande Frequenti su Millesimi e Spese Condominiali in Italia
Come si calcolano i millesimi e la tabella millesimale?
I millesimi esprimono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore dell'intero edificio, su una base convenzionale di 1.000. Sono raccolti nella tabella millesimale, allegata al regolamento di condominio, e tengono conto di superficie, altezza dal suolo, esposizione, orientamento e altre caratteristiche dell'unità. Secondo l'art. 1123 del Codice Civile, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono tra i condòmini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno", cioè in base ai millesimi, salvo diversa convenzione (ad esempio un regolamento contrattuale che stabilisca criteri diversi).
Cosa sono le spese a godimento differenziato, come quelle dell'ascensore, e perché possono essere ripartite diversamente dai millesimi?
L'art. 1123, comma 2, c.c. prevede un criterio diverso per i beni destinati a servire i condòmini "in misura diversa": in questi casi le spese si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne, e non semplicemente per millesimi generali. È il caso tipico delle scale e degli ascensori, spesso ripartiti con criteri misti (es. in parte per piano, in parte per millesimi), oppure di scale, cortili o impianti che servono solo una parte dell'edificio (comma 3), le cui spese gravano solo sul gruppo di condòmini che ne trae utilità. Questo calcolatore applica il criterio generale dei millesimi (comma 1): per una ripartizione corretta di ascensore, riscaldamento centralizzato o altri servizi a uso differenziato è necessario verificare la tabella specifica prevista dal regolamento di condominio.
Il fondo speciale per i lavori straordinari è obbligatorio per legge?
Sì, ma non nella forma di una percentuale fissa permanente. L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (come modificato dalla riforma del condominio, Legge 220/2012) stabilisce che quando l'assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni di importo rilevante, deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori stessi (o, per lavori con pagamenti graduali su stato avanzamento, in relazione ai singoli pagamenti dovuti). La giurisprudenza (es. Trib. Milano n. 8205/2024) ha ribadito che la mancata costituzione di questo fondo rende nulla la delibera che approva i lavori. Diverso è invece il "fondo di riserva" generico per spese impreviste correnti: la legge italiana non fissa per questo un minimo percentuale obbligatorio (a differenza, ad esempio, della normativa spagnola). L'eventuale percentuale di accantonamento periodico usata in questo calcolatore è quindi una prassi comune adottabile dal regolamento di condominio o dall'assemblea, non un obbligo di legge con una cifra fissa.
Cosa succede in caso di morosità nel pagamento delle spese condominiali?
L'amministratore, dopo un sollecito stragiudiziale, può agire per il recupero del credito senza bisogno di una nuova delibera assembleare per importi già approvati nel preventivo (art. 1129, comma 9, c.c.) tramite il procedimento di decreto ingiuntivo (procedura monitoria) davanti al giudice. Il condòmino moroso ha poi un termine per proporre opposizione; in assenza di opposizione il decreto diventa esecutivo e si può procedere a pignoramento. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile riconosce inoltre ai crediti del condominio relativi all'ultimo biennio un privilegio speciale sull'unità immobiliare del debitore. Sugli importi dovuti decorrono gli interessi legali (art. 1284 c.c., tasso fissato annualmente dal MEF); interessi di mora più elevati sono legittimi solo se previsti dal regolamento di condominio approvato all'unanimità o da apposita clausola contrattuale — non possono essere imposti con una semplice delibera a maggioranza. Questa è una descrizione generale: la situazione concreta va sempre verificata con un legale o con l'amministratore.
La tabella millesimale può essere modificata?
Sì. La regola generale, fissata dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, è che i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati solo all'unanimità. Esistono però due eccezioni in cui la modifica è possibile con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.: quando si dimostra che la tabella è conseguenza di un errore, oppure quando, per il sopraelevarsi dell'edificio, l'aumento di superficie o altre variazioni, il valore proporzionale di un'unità immobiliare risulta alterato per più di un quinto (1/5). Fuori da questi casi specifici, serve il consenso di tutti i condòmini.