Obres Privatives que Afecten Elements Comuns: Art. 7.1 LPH 2026

Quan cal comunicar al president unes obres dins del meu habitatge?

L'Art. 7.1 de la Llei de Propietat Horitzontal reconeix el dret de cada propietari a modificar els elements arquitectònics, les instal·lacions o els serveis del seu propi pis o local, sempre que no en resulti perjudicada la seguretat de l'edifici, la seva estructura general, la configuració o l'estat exterior, o que no es perjudiquin els drets d'un altre propietari.

Perquè aquest dret es pugui exercir amb garanties per a totes les parts, el mateix article estableix una obligació prèvia: el propietari ha de donar compte d'aquestes obres al president de la comunitat. Aquesta comunicació és independent de si finalment cal o no l'autorització de la junta — sempre que l'obra pugui tenir algun efecte sobre elements comuns o sobre la resta de l'edifici, el president n'ha de tenir coneixement abans que comencin els treballs.

No cal comunicar res quan l'obra és exclusivament interior i no toca cap element estructural, instal·lació general ni element visible des de l'exterior: pintar parets, canviar terres que no afecten l'aïllament acústic comú, substituir armaris de cuina o mobiliari, o reformar un bany sense moure les baixants generals.

Un sistema de gestió com IgeraFincas permet registrar cada comunicació d'obres rebuda, amb data, descripció i documentació adjunta, de manera que l'administrador i el president tinguin sempre constància documental de què s'ha comunicat i quan, un aspecte clau si més endavant sorgeix una discrepància.

Quines obres es consideren que afecten elements comuns?

La LPH no dona una llista tancada, però la pràctica i la jurisprudència han anat perfilant quins tipus d'intervencions es consideren que afecten elements comuns o la seguretat de l'edifici. Entre les més habituals:

• Envans de càrrega o parets mestres: eliminar-los o obrir-hi forats pot comprometre l'estructura general de l'edifici, encara que estiguin situats dins d'un habitatge privatiu.
• Forjats: qualsevol forat o rebaix al forjat (per exemple, per instal·lar una escala interior en un duplex) afecta un element estructural comú.
• Instal·lacions generals: baixants d'aigües, canonades de gas, columnes elèctriques o de sanejament que donen servei a més d'un habitatge no es poden modificar sense afectar la resta de propietaris.
• Tancaments exteriors: canviar finestres, persianes o balconades que són visibles des de l'exterior i formen part de l'estètica de la façana.
• Elements que donen suport a instal·lacions comunes: per exemple, un envà on hi passa el cablejat de l'ascensor o de la instal·lació contra incendis.

Davant del dubte, el propietari hauria de consultar amb un arquitecte o aparellador si l'obra prevista afecta algun d'aquests elements abans de començar, i comunicar-ho igualment al president per evitar responsabilitats posteriors.

Cal autorització de la junta o només comunicar-ho al president?

Aquesta és la distinció més important de l'Art. 7.1 LPH i la que genera més dubtes a la pràctica. La llei diferencia dos nivells d'intervenció de la comunitat:

• Simple comunicació al president: quan l'obra no altera de forma rellevant cap element comú ni compromet la seguretat o l'estètica de l'edifici, n'hi ha prou que el propietari n'informi el president perquè quedi constància. El president no ha de donar el vistiplau, només rebre la informació.
• Consentiment exprés de la comunitat: quan l'obra sí que afecta la seguretat, l'estructura general, la configuració o l'estat exterior de l'edifici, o perjudica els drets d'un altre propietari, l'Art. 7.1 exigeix que la comunitat hi doni el seu consentiment exprés. Això, a la pràctica, requereix portar el punt a la junta de propietaris i sotmetre'l a votació.

El president, per si mateix, no té potestat per autoritzar unes obres que afecten elements comuns; només pot rebre la comunicació i, si considera que l'obra requereix consentiment de la comunitat, convocar la junta perquè decideixi. Actuar només amb el vistiplau verbal del president, sense passar per junta, no eximeix el propietari de responsabilitat si l'obra resulta perjudicial.

IgeraFincas ajuda l'administrador a distingir aquests dos supòsits: registra la comunicació rebuda i, si l'obra descrita pot afectar elements comuns, genera automàticament una alerta perquè es prepari el punt corresponent a l'ordre del dia de la propera junta.

Què passa si faig obres sense comunicar-ho ni demanar autorització?

Fer obres que afecten elements comuns sense complir l'Art. 7.1 LPH exposa el propietari a diverses conseqüències, que la comunitat pot exercir a través del president o de l'administrador de finques:

• Reposició a l'estat original: la comunitat pot exigir judicialment que el propietari desfaci l'obra i deixi l'element comú afectat com estava abans, a càrrec seu.
• Indemnització per danys i perjudicis: si l'obra ha causat danys a l'edifici o a altres propietaris (per exemple, filtracions per haver tocat un baixant), el propietari en respon econòmicament.
• Mesures cautelars urgents: quan l'obra compromet la seguretat estructural de l'edifici, la comunitat pot sol·licitar al jutjat que ordeni la paralització immediata dels treballs, fins i tot abans de resoldre el fons de l'assumpte.
• Responsabilitat davant tercers: si l'obra no autoritzada causa danys a un veí (per exemple, una humitat a l'habitatge de sota), el propietari que l'ha executada n'és el responsable directe, amb independència de qualsevol assegurança de la comunitat.

Per això és fonamental que l'administrador de finques disposi d'un registre fiable de totes les comunicacions d'obres rebudes i dels acords de junta corresponents: en cas de conflicte, aquesta documentació és la prova que acredita si el propietari va complir o no amb l'obligació de l'Art. 7.1.