Impugnació d'un Acord de Junta de Propietaris: Terminis i Procediment 2026

Quin termini tinc per impugnar un acord de la junta de propietaris?

L'Art. 18.3 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) distingeix dos terminis segons la naturalesa de l'acord que es vol impugnar:

• 1 any: quan l'acord és contrari a la llei o als estatuts de la comunitat de propietaris. Aquest és el termini general i el més habitual, ja que la majoria d'impugnacions es fonamenten en un incompliment de la LPH o dels estatuts propis de la finca.
• 3 mesos: per a la resta de supòsits, és a dir, quan l'acord suposa un greu perjudici per a un propietari que no té obligació jurídica de suportar-lo, o quan s'ha adoptat amb abús de dret.

El còmput del termini comença de manera diferent segons la situació del propietari:

• Si el propietari va assistir a la junta i va votar en contra, el termini es compta des de l'adopció de l'acord, és a dir, des del mateix dia de la junta.
• Si el propietari no hi va ser present (absent) o no va rebre notificació correcta, el termini es compta des que en té coneixement, normalment des de la recepció de l'acta.

Un cop transcorregut el termini corresponent sense haver presentat la demanda, l'acció caduca i l'acord queda ferm, encara que fos il·legal en origen. Per això és fonamental que l'administrador de finques notifiqui les actes amb celeritat i deixi constància fefaent de la data de recepció, per evitar disputes sobre quan comença a córrer el termini.

Qui pot impugnar un acord de la junta de propietaris?

No qualsevol propietari pot impugnar qualsevol acord en qualsevol moment. La LPH exigeix complir certs requisits de legitimació:

• Propietaris que han salvat el vot: els qui van assistir a la junta, van votar en contra de l'acord i ho van fer constar expressament a l'acta o van manifestar la seva disconformitat en el moment de l'aprovació.
• Propietaris absents: els qui no van assistir a la junta, sempre que no haguessin delegat el vot a favor de l'acord.
• Propietaris privats il·legítimament del dret de vot: per exemple, si se'ls va negar de forma incorrecta la participació en la votació.

A més de la legitimació, la LPH exigeix un requisit addicional important: el propietari que impugna ha d'estar al corrent de pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat en el moment de presentar la demanda, o bé haver-los consignat judicialment o notarialment. Aquest requisit no s'aplica quan la impugnació és precisament per la quota de participació assignada.

Els propietaris que van votar a favor de l'acord no poden impugnar-lo posteriorment, ja que la seva pròpia voluntat el va aprovar.

Quins acords es poden impugnar segons l'Art. 18 LPH?

No tots els acords de la junta són impugnables amb el mateix fonament. L'Art. 18.1 LPH preveu quatre supòsits que donen dret a impugnar:

1. Acords contraris a la llei o als estatuts: per exemple, un acord que vulnera una norma imperativa de la LPH o que contradiu directament els estatuts inscrits de la comunitat.
2. Acords greument lesius per als interessos de la comunitat en benefici d'un o diversos propietaris: quan la decisió afavoreix particularment algú en perjudici del conjunt de la finca.
3. Acords que suposen un greu perjudici per a un propietari sense obligació jurídica de suportar-lo: per exemple, un acord discriminatori o desproporcionat contra un propietari concret.
4. Acords adoptats amb abús de dret: quan la majoria exerceix la seva facultat de decisió de manera abusiva o amb intenció de perjudicar a algú.

Els dos primers supòsits (contrarietat a llei/estatuts i lesió greu als interessos comunitaris) es beneficien del termini ampli d'1 any; els altres dos (perjudici greu individual i abús de dret) queden subjectes al termini curt de 3 mesos.

Quin procediment judicial cal seguir per impugnar un acord?

La impugnació d'acords de junta es tramita per la via civil ordinària, davant el jutjat de primera instància del lloc on radica la finca. El procediment concret (judici verbal o judici ordinari) depèn de la quantia econòmica que es discuteixi, tot i que en la pràctica moltes impugnacions es tramiten per judici ordinari donada la complexitat probatòria habitual.

Passos habituals del procediment:

1. Presentació de la demanda: el propietari legitimat presenta la demanda dins del termini legal (1 any o 3 mesos segons el cas), aportant l'acta de la junta i la prova del seu vot en contra, absència o privació del dret de vot.
2. Contestació de la comunitat: la comunitat de propietaris, representada pel president, contesta la demanda defensant la validesa de l'acord.
3. Fase probatòria i vista: es practiquen les proves (documental, testifical) i se celebra la vista o judici.
4. Sentència: el jutjat pot declarar la nul·litat total o parcial de l'acord, o desestimar la demanda i confirmar-ne la validesa. La part vençuda pot ser condemnada en costes.

És recomanable comptar amb advocat des de l'inici, ja que la impugnació requereix acreditar amb precisió tant la legitimació com el fonament material de la impugnació.