Com reclamar un deute a un propietari morós: el procés monitori pas a pas

## Com reclamar un deute a un propietari morós: el procés monitori pas a pas En la gestió de comunitats de propietaris, l'existència de veïns que no compleixen amb les seves obligacions de pagament és, malauradament, una situació recurrent. Aquests impagaments no només generen un desequilibri en els comptes de la comunitat, sinó que també poden dificultar la realització de serveis essencials o el manteniment de l'edifici. Afortunadament, la legislació espanyola, a través de l'**article 21 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH)**, estableix un procediment específic —el **procés monitori**— especialment dissenyat per reclamar deutes de comunitat de manera àgil i econòmica, oferint a les comunitats una eina efectiva per defensar els seus interessos. --- ### Pas 1: Certifica el deute en junta El primer pas i fonamental és que la comunitat de propietaris formalitzi i certifiqui el deute del propietari morós. Això es realitza en una junta de propietaris, on s'ha d'aprovar, per majoria simple dels presents amb dret a vot, la liquidació del deute pendent. Aquesta aprovació inclou el reconeixement de les quotes impagades, ja siguin ordinàries, extraordinàries o derivades de derrames específiques. Un cop acordat, el secretari-administrador de la comunitat ha d'emetre una **certificació del deute**. Aquest document és crucial, ja que actua com a prova fefaent davant el jutjat. La certificació ha de detallar de forma clara i concisa l'import total degut, desglossant les quotes corresponents a cada període (per exemple, "quota de gener 2023: X€", "derrama ascensor: Y€"), el nom del propietari deutor, la identificació de la propietat i el període al qual correspon el deute. Aquesta certificació ha de ser signada pel president de la comunitat i pel secretari-administrador, i el seu contingut ha de constar en el llibre d'actes de la comunitat. --- ### Pas 2: Notificació al propietari morós Un cop certificat el deute, cal notificar formalment al propietari morós la seva existència i l'import que deu. L'objectiu d'aquest pas és oferir-li una última oportunitat per saldar el deute de forma voluntària abans d'iniciar accions judicials. La forma de notificació preferible i més segura, amb valor legal en un futur procés, és mitjançant **burofax amb acusament de rebuda i certificació de contingut**. Aquest mètode garanteix que queda constància legal de l'enviament, el contingut del missatge i la recepció per part del deutor. En cas que el propietari es negui a recollir el burofax o no es pugui localitzar al seu domicili, la LPH preveu que la notificació es pugui realitzar mitjançant la publicació del requeriment al tauler d'anuncis de la comunitat o en un lloc visible de la finca durant un mínim de tres dies naturals, amb la corresponent diligència del secretari-administrador. És recomanable indicar en la notificació un termini raonable (per exemple, 7 o 10 dies) perquè el deutor realitzi el pagament. --- ### Pas 3: Presentar la demanda de procés monitori Si, després de la notificació, el propietari no efectua el pagament en el termini establert, la comunitat pot presentar la demanda de procés monitori davant el **Jutjat de Primera Instància** corresponent al lloc on es troba la finca. La demanda ha d'incloure les dades d'identificació de la comunitat i del propietari deutor, l'import reclamat, la descripció de l'immoble i, fonamentalment, adjuntar la certificació del deute aprovada en junta i la prova de la notificació al morós. Pel que fa a la necessitat de representació legal, la Llei d'Enjudiciament Civil estableix unes regles clares: * Si el deute és **inferior a 2.000€**: no és obligatori la intervenció d'advocat ni procurador. La comunitat pot presentar la demanda directament, però és aconsellable comptar amb assessorament legal per assegurar que tots els requisits formals es compleixen correctament. * Si el deute és **superior a 2.000€**: és imprescindible la intervenció d'advocat i procurador. L'advocat s'encarregarà de la defensa jurídica i la redacció dels escrits, mentre que el procurador actuarà com a representant de la comunitat davant el jutjat, agilitzant els tràmits i notificacions. --- ### Pas 4: El jutjat requereix de pagament Una vegada admesa la demanda, el jutjat emetrà un requeriment de pagament al deutor. Aquest requeriment li concedeix un termini de **20 dies hàbils** (és a dir, sense comptar caps de setmana ni festius) per actuar. El deutor pot adoptar una de les tres postures següents: 1. **Pagar:** Si el deutor efectua el pagament de l'import reclamat en el termini, el procés monitori finalitza i la comunitat rep el seu deute. 2. **Oposar-se:** El deutor pot presentar un escrit d'oposició a la demanda, al·legant els motius pels quals considera que no deu la quantitat reclamada (per exemple, per ja haver pagat, per no estar d'acord amb el càlcul del deute, etc.). En aquest cas, el procés monitori es tanca i la reclamació es transformarà en un procediment judicial ordinari o verbal (depenent de la quantia del deute), on ambdues parts hauran d'aportar proves i es celebrarà un judici. 3. **No fer res:** Si el deutor no paga ni s'oposa en el termini establert, el jutjat dictarà un "auto despatxant execució". Aquesta resolució judicial permet a la comunitat iniciar el procés d'execució forçosa del deute. --- ### Pas 5: Execució i embargament Si s'arriba a aquest punt, la comunitat pot sol·licitar al jutjat l'**embargament de béns** del deutor per satisfer el deute. L'embargament pot afectar diversos tipus de béns, com comptes bancaris, salaris (respectant els límits legals), vehicles, o fins i tot el propi pis o local del deutor. És fonamental destacar que el crèdit de la comunitat per quotes impagades gaudeix de la condició de **crèdit preferent** sobre l'immoble. L'**article 9.1.e de la LPH** estableix que els crèdits a favor de la comunitat derivats de l'obligació de manteniment de l'immoble i dels seus serveis (com les quotes de comunitat) tenen preferència de cobrament sobre qualsevol altre crèdit, amb l'excepció de certs crèdits públics. Aquesta preferència aplica per a l'anualitat vençuda i l'any natural en curs en el moment de la reclamació, així com els tres anys naturals immediatament anteriors. En cas de no trobar altres béns o si no són suficients, la comunitat podria arribar a instar la subhasta judicial de la propietat per tal de recuperar l'import degut. --- IgeraFincas detecta quotes impagades, envia recordatoris automàtics i genera els informes de deute per a la junta, facilitant els passos previs al procés monitori. [Sol·licita demo →](/igerafincas)