Què obliga la Llei 18/2007 a una comunitat de propietaris?

Molts administradors de finques saben que la Llei 18/2007 existeix, però no sempre és clar quines obligacions concretes imposa a la comunitat de propietaris. La resposta és: més de les que sembla. Des del manteniment de la façana fins a la inspecció tècnica obligatòria, passant per la responsabilitat d'informar els propietaris, la Llei del dret a l'habitatge de Catalunya marca estàndards que cap comunitat pot ignorar.

Article 28: el deure de conservació

L'article 28 de la Llei 18/2007 és el pilar central de les obligacions de la comunitat. Estableix que els propietaris d'edificis estan obligats a mantenir-los en condicions de seguretat, salubritat, accessibilitat i ornat. Per a una comunitat de propietaris, això significa que els elements comuns (façana, coberta, escales, instal·lacions comunes) han d'estar sempre en bon estat.

L'incompliment d'aquest deure no requereix que hi hagi un accident o un dany: la simple constatació per part de l'Ajuntament que un element comú presenta degradació és suficient per iniciar un expedient sancionador. A Barcelona i altres municipis catalans, les inspeccions d'ofici dels serveis d'inspecció tècnica detecten habitualment façanes deteriorades, cobertes amb filtracions i escales en mal estat.

Article 42 i Decret 67/2015: la ITE

L'article 42 de la Llei 18/2007 obliga els propietaris d'edificis a sotmetre'ls a inspeccions tècniques periòdiques. El Decret 67/2015 desenvolupa aquesta obligació i estableix:

• Edificis de 45 anys o més: ITE obligatòria (termini d'1 any des que es compleix l'antiguitat)
• Periodicitat: cada 10 anys a partir de la primera ITE
• L'informe ha de ser elaborat per un tècnic competent col·legiat (arquitecte o aparellador)
• L'informe s'ha de presentar a l'Ajuntament del municipi on s'ubica l'edifici

Si l'informe detecta deficiències, la comunitat té un termini per esmenar-les: 3 mesos per a les deficiències molt greus, 6 mesos per a les greus, i 2 anys per a les importants. El no compliment d'aquestes obligacions és una infracció greu (fins a 90.000 €).

Article 35: el deure d'informació

L'article 35 de la Llei 18/2007 obliga els propietaris i administradors a informar els ocupants i propietaris sobre les condicions de l'habitatge i les actuacions de conservació previstes. En el context d'una comunitat, això es tradueix en:

• Comunicar als propietaris el resultat de la ITE i les mesures correctores previstes
• Incloure en la convocatòria de la Junta tots els aspectes relacionats amb la conservació de l'edifici
• Facilitar als propietaris que vulguin vendre o arrendar el seu pis tota la informació sobre l'estat de l'edifici

Preguntes freqüents

La comunitat pot ser sancionada si un propietari no renova la cèdula d'habitabilitat?

No directament. La cèdula d'habitabilitat és responsabilitat de cada propietari individual (art. 26 Decret 141/2012). Però si la cèdula no es pot renovar perquè els elements comuns estan en mal estat, la comunitat pot ser requerida per esmenar les deficiències dels elements comuns que impedeixen la renovació.

Quins elements comuns cobreix el deure de conservació de l'art. 28?

Tots els elements comuns de l'edifici: façana, coberta, fonaments, estructura, escales, ascensors, instal·lacions comunes (aigua, electricitat, gas), pàrquing comunitari, jardins i zones comunitàries. Els elements privatius (interior dels pisos) queden exclosos de la responsabilitat de la comunitat.

Pot la comunitat ser obligada a fer obres que no ha aprovat la Junta?

Sí. Si l'Ajuntament emet un ordre d'execució per incompliment del deure de conservació (art. 28 Llei 18/2007), la comunitat està obligada a executar les obres independentment de si la Junta les ha aprovat. L'administrador ha d'informar immediatament els propietaris i convocar una Junta extraordinària per aprovar la derrama i les obres.

La Llei 18/2007 s'aplica igual a edificis antics i nous?

L'obligació de conservació (art. 28-29) s'aplica a tots els edificis independentment de l'antiguitat. L'ITE (art. 42) s'activa als 45 anys. La cèdula d'habitabilitat té vigència de 15 anys per a habitatges nous i 10 anys per a habitatges de segona ocupació. Els edificis construïts abans de 1984 (anteriors al Codi Tècnic de l'Edificació) solen tenir deficiències que cal documentar i programar per esmenar.

Com afecta la Llei 18/2007 a la transmissió d'un habitatge?

Quan es ven o es lloga un habitatge a Catalunya, el venedor o arrendador ha d'aportar (art. 35 Llei 18/2007 i Decret 141/2012): cèdula d'habitabilitat vigent, certificat d'eficiència energètica i, si s'escau, informació sobre la ITE de l'edifici. Si la ITE ha detectat deficiències no esmenades, el comprador ha de ser informat. La comunitat (a través de l'administrador) pot expedir un certificat de l'estat de l'edifici a petició del propietari venedor.

Quin és el termini per esmenar les deficiències detectades per la ITE?

Segons el Decret 67/2015: deficiències molt greus → 3 mesos; deficiències greus → 6 mesos; deficiències importants → 2 anys. Si l'edifici presenta un risc imminent per a la seguretat, l'Ajuntament pot dictar mesures cautelars immediates (desallotjament temporal, apuntalament). En aquests casos, la comunitat ha d'actuar de forma urgent sense esperar la Junta.