Gotera del pis de dalt: qui paga i com reclamar

Apareix una taca al sostre del saló. Passen els dies i creix. Truques al veí de dalt, que diu que al seu pis no hi ha cap fuga. L'administrador no sap gaire bé per on començar. I tu, amb el sostre caient a trossos, sense saber qui pagarà la reparació.

Les goteres són un dels conflictes més freqüents en comunitats de propietaris — i també un dels que més malentesos generen, perquè la responsabilitat no sempre recau sobre qui sembla lògic. La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) té respostes clares si saps on mirar.

El primer pas: identificar l'origen de la gotera

Abans de parlar de qui paga, cal saber d'on ve l'aigua. I això no sempre és obvi. Una gotera al sostre del tercer pis pot venir del quart pis, de la terrassa comunitària, d'una baixant comuna, de la coberta de l'edifici o fins i tot d'un trencament a la xarxa de sanejament. L'origen determina qui n'és responsable.

El primer pas és trucar a un lampista o perit perquè localitzi l'origen. Si no està clar, la comunitat pot encarregar un informe pericial. Aquest informe serà fonamental tant per determinar responsabilitats com per a qualsevol reclamació posterior.

Cas 1: la gotera prové d'elements privatius del veí de dalt

Si l'origen és en una instal·lació privativa del pis superior — la banyera, la dutxa, la rentadora, les canonades que discorren exclusivament per aquest pis — la responsabilitat és del propietari del pis de dalt.

L'article 9.1.b de la LPH obliga cada propietari a mantenir en bon estat de conservació la seva propietat, de manera que no perjudiqui la comunitat o els altres propietaris. Si la seva instal·lació defectuosa causa danys al pis inferior, està obligat a reparar tant l'avaria al seu pis com els danys causats.

Si el veí es nega a actuar o a pagar, el perjudicat té dues opcions: reclamar directament al veí (via civil) o reclamar a l'assegurança del veí. Si el pis té assegurança de llar amb cobertura de danys a tercers — el més habitual — l'assegurança del veí hauria de cobrir els danys al pis inferior.

Cas 2: la gotera prové d'elements comuns

Si l'origen és en elements comuns — coberta, terrassa comunitària, baixants generals, façana — la responsabilitat és de la comunitat. Així ho estableix l'article 10.1 de la LPH: la comunitat està obligada a realitzar les obres necessàries per al sosteniment i conservació adequats de l'immoble i els seus serveis.

En aquest cas, la comunitat ha d'encarregar i pagar la reparació de l'element comú, i també els danys causats als pisos afectats. Si la comunitat té assegurança de comunitat — obligatòria per a edificis de més de certa antiguitat en moltes CCAA — l'assegurança ha de cobrir tant la reparació com els danys.

Cas 3: la gotera prové de la terrassa privativa del pis de dalt

Aquest és el cas més complex i el que genera més conflictes. Quan la terrassa és d'ús privatiu d'un propietari però té funció de coberta o impermeabilització per als pisos inferiors, la LPH distingeix entre:

• El manteniment ordinari de la terrassa → responsabilitat del propietari que la fa servir
• Les obres d'impermeabilització i conservació estructural d'aquesta terrassa → responsabilitat de la comunitat, encara que sigui d'ús privatiu

El Tribunal Suprem ha reiterat aquest criteri en diverses sentències: si la terrassa fa funció de coberta, la seva impermeabilització és un element comú encara que l'ús sigui privatiu. La jurisprudència més recent (STS 2023) confirma que el cost d'impermeabilitzar una terrassa-coberta recau sobre la comunitat, no sobre el propietari que la fa servir.

Com documentar la gotera correctament

Si vols reclamar — al veí, a la comunitat o a l'assegurança — necessites documentació sòlida:

1. Fotos i vídeos dels danys, amb data i hora
2. Comunicació escrita a l'administrador i al veí de dalt (email, WhatsApp, burofax) — amb data
3. Informe de lampista o perit que identifiqui l'origen
4. Pressupost de reparació dels danys al teu pis
5. Factura de reparació una vegada fetes les obres

L'error més comú és reparar els danys sense documentar l'origen ni comunicar-ho formalment. Si repares sense documentar, perds el dret a reclamar.

Quin paper juga l'assegurança de comunitat?

L'assegurança de comunitat sol cobrir els danys causats per aigua quan l'origen és en elements comuns. El procés habitual és:

1. L'administrador comunica el sinistre a l'assegurança de comunitat
2. El perit de l'assegurança visita l'immoble i identifica l'origen
3. Si l'origen és element comú → l'assegurança cobreix la reparació i els danys
4. Si l'origen és element privatiu → l'assegurança de comunitat pot reclamar a l'assegurança del veí causant

Si la comunitat no té assegurança o l'assegurança no cobreix el sinistre, el propietari perjudicat pot reclamar directament — al veí per via civil o a la comunitat si l'origen és element comú.

Quant de temps tinc per reclamar?

El termini de prescripció per reclamar danys per goteres és de dos anys des que el perjudicat coneix els danys i el responsable (art. 1968 CC per responsabilitat extracontractual). No obstant això, cada vegada que es realitza una reclamació formal per escrit, el termini s'interromp i comença a comptar de nou.

Per això és fonamental documentar i comunicar la gotera des del primer moment, encara que encara no estiguis segur de qui pagarà.

Com gestiona IgeraFincas les incidències de goteres

Quan hi ha una gotera, els primers minuts són crítics per documentar correctament. Amb IgeraFincas, el propietari pot reportar la incidència directament per WhatsApp, adjuntar fotos, i el sistema obre automàticament un tiquet amb data, hora, dades de la comunitat i descripció del problema.

L'administrador rep l'avís immediatament, pot coordinar la visita del lampista des del mateix panell, i tota la comunicació queda registrada — a punt per a l'assegurança o per a qualsevol reclamació posterior. No cal buscar correus electrònics de fa tres mesos ni recordar qui va dir què i quan.