Preguntes freqüents sobre comunitats de propietaris: guia 2025

Les comunitats de propietaris generen desenes de consultes al mes: obres, quotes, juntes, sorolls, elements comuns. Aquesta guia respon les 30 preguntes més freqüents amb base en la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) vigent, perquè propietaris i administradors tinguin la mateixa referència clara.

Preguntes sobre obres i reformes

Puc fer obres al meu pis sense demanar permís a la comunitat?

Sí, per a obres a l'interior del teu habitatge que no afectin elements estructurals ni comuns. Però si l'obra implica modificar la façana, les baixants, l'estructura de l'edifici o qualsevol element comú, necessites autorització de la Junta amb acord de majoria (Art. 17 LPH). Consulta sempre els estatuts de la teva comunitat.

Qui paga la reparació de les baixants?

Les baixants són elements comuns, de manera que el cost el assumeixen tots els propietaris en funció del seu coeficient de participació (Art. 9.1.e LPH), tret que els estatuts establisquen una altra distribució. Si l'avaria és dins del teu habitatge (ramal privatiu), el cost és teu.

Pot la comunitat obligar-me a retirar una obra que ja he fet?

Sí. Si l'obra afecta elements comuns o altera la seguretat, accessibilitat o aspecte de l'edifici, la comunitat pot exigir la reposició a l'estat original al teu cost (Art. 7.2 LPH). El termini per a actuar és important: esperar massa pot limitar les opcions legals disponibles.

Puc instal·lar un carregador de cotxe elèctric a la meva plaça de garatge?

Sí. La Llei 8/2013 i el Reial Decret-llei 19/2021 reconeixen el dret a instal·lar infraestructura de recàrrega a la teva plaça sense necessitar autorització de la junta, sempre que el cost el assumeixis tu i comuniquis la instal·lació a l'administrador amb 30 dies d'antelació.

Preguntes sobre quotes i despeses

Pot la comunitat embargar-me per no pagar les quotes?

Sí. La LPH (Art. 21) permet a la comunitat reclamar judicialment els deutes de quotes impagades amb un procediment monitori àgil. L'habitatge pot quedar afectat com a garantia real del deute (Art. 9.1.e LPH). Les despeses de reclamació també les assumeix el deutor.

Què passa si no estic d'acord amb la derrama aprovada a la junta?

Pots impugnar-la judicialment si és contrària a la llei o als estatuts, o si hi va haver irregularitats a la convocatòria o votació (Art. 18 LPH). El termini és de 3 mesos des de l'acord per als propietaris que van votar en contra, i d'un any per als absents.

He de pagar les quotes encara que no usi els serveis comuns?

Sí. El coeficient de participació és la base de càlcul de les despeses comunes, no l'ús efectiu. Tret que els estatuts establisquen exempcions específiques (poc habitual), tots els propietaris contribueixen a les despeses generals encara que no usin ascensor, piscina o zones comunes.

Preguntes sobre juntes de propietaris

Amb quina freqüència s'ha de convocar la junta de propietaris?

La LPH exigeix almenys una junta ordinària anual (Art. 16.1) per aprovar el pressupost i els comptes. Les juntes extraordinàries es convoquen quan el president o el 25% dels propietaris (o els que representin el 25% de les quotes) ho sol·liciten.

Puc votar per escrit si no puc assistir a la junta?

Sí. Si no pots assistir, pots delegar el teu vot en una altra persona o votar per escrit els assumptes inclosos a l'ordre del dia enviat amb la convocatòria. Els vots dels absents que no s'hi oposin en 30 dies es computen com a favorables en alguns tipus d'acords (Art. 17.8 LPH).

Amb quanta antelació m'han de convocar a la junta?

La convocatòria s'ha de realitzar amb almenys 6 dies d'antelació (Art. 16.3 LPH). Ha d'especificar l'ordre del dia, el lloc, la data i l'hora, i el balanç de comptes si escau. Una convocatòria defectuosa pot ser causa d'impugnació dels acords.

Preguntes sobre elements comuns i ús

Puc posar tests al replà?

Depèn dels estatuts de la teva comunitat i del reglament intern. En general, el replà és un element comú i qualsevol ús exclusiu requereix acord de junta. Els tests petits solen tolerar-se, però els que obstaculitzen l'evacuació o generen humitat poden donar lloc a sancions.

Pot la comunitat prohibir el lloguer turístic a l'edifici?

Des de la reforma de 2019 (Reial Decret-llei 7/2019), la comunitat pot limitar o prohibir el lloguer turístic dels habitatges si ho aprova en junta amb majoria de 3/5 parts (Art. 17.12 LPH). Aquest acord s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat per afectar futurs propietaris.

Pot un propietari morós votar a la junta?

La LPH (Art. 15.2) estableix que els propietaris amb deutes a la comunitat poden assistir a la junta però no tenen dret a vot, tret que el deute estigui judicialment impugnat o hagin consignat l'import. Han de ser advertits a l'inici de la reunió.

Quant temps tinc per impugnar un acord de junta?

3 mesos des de la data de l'acord si hi eres present o representat i vas votar en contra. 1 any si eres absent o si l'acord és contrari a l'ordre públic o als estatuts (Art. 18.3 LPH). La impugnació s'ha de presentar davant dels jutjats de primera instància.

Pot la junta aprovar obres sense unanimitat?

Depèn del tipus d'obra. Les de manteniment i conservació requereixen majoria simple. Les de millora que superin 3 mensualitats de despeses comunes requereixen majoria de 3/5. La instal·lació de serveis d'accessibilitat està afavorida per la llei (Art. 17 LPH).

Qui pot convocar una junta extraordinària?

El president de la comunitat, a criteri seu o a sol·licitud d'almenys el 25% dels propietaris (o dels que representin el 25% de les quotes de participació). Si el president no convoca en termini, qualsevol propietari pot sol·licitar-ho al jutjat (Art. 16.2 LPH).

Pot la comunitat cobrar-me per usar la zona de pàrquing com a traster?

Si l'ús de l'espai és previst als estatuts o acordat en junta, sí. Els espais comuns no es poden usar de forma exclusiva sense acord de la comunitat. L'ús privatiu d'elements comuns pot generar una contraprestació econòmica a favor de la comunitat.

Què faig si el president no convoca la junta anual?

Qualsevol propietari pot exigir a l'administrador que comuniqui l'incompliment al president i li requereixi la convocatòria. Si persisteix, poden sol·licitar la convocatòria judicial o, si representen el 25% de quotes, convocar-la ells mateixos (Art. 16 LPH).

Preguntes sobre assegurances de comunitat

Què cobreix l'assegurança de la comunitat de propietaris?

L'assegurança obligatòria de la comunitat (exigida per la Llei 38/1999 d'Ordenació de l'Edificació) cobreix com a mínim els danys a l'estructura i instal·lacions de l'edifici. La pòlissa estàndard sol incloure responsabilitat civil (danys a tercers causats per elements comuns), incendi, danys per aigua a zones comunes i robatori. Els continguts de cada habitatge i els elements privatius queden fora: són responsabilitat de l'assegurança del propietari.

Qui paga si una gotera de la teulada em fa malbé els mobles?

Depèn de l'origen. Si la gotera prové d'un element comú (teulada, terrassa comunitària, baixant), la comunitat respon pels danys als elements comuns afectats. Els danys al contingut del pis (mobles, terres, pintura) els cobreix normalment l'assegurança de llar del propietari, tret que hi hagi culpa greu de la comunitat per negligència en el manteniment (Art. 1902 CC). En cas de dubte, la comunitat i el propietari han de reclamar a les seves respectives asseguradores.

Pot la comunitat obligar-me a contractar una assegurança per al meu pis?

No directament: la LPH no obliga el propietari individual a contractar una assegurança de llar. No obstant això, els estatuts d'algunes comunitats poden recomanar-ho o exigir-ho per a certs usos (per exemple, pisos destinats a lloguer turístic). L'assegurança obligatòria és la de l'edifici, contractada per la comunitat (Art. 19 LOE).

Preguntes sobre sorolls, mascotes i convivència

Què puc fer si un veí fa sorolls nocturns?

Primer, intentar el diàleg directe o a través de l'administrador. Si el soroll és reiterat i supera els límits establerts per l'ordenança municipal, pots presentar una denúncia a l'Ajuntament. La comunitat pot també actuar col·lectivament: si el propietari infractor no cessa, la LPH (Art. 7.2) permet al president instar una acció judicial de cessament d'activitats molestes, que pot incloure la privació temporal de l'ús del pis.

Pot la comunitat prohibir les mascotes a l'edifici?

La LPH no permet prohibir les mascotes mitjançant acord de junta: es tracta d'un dret vinculat a l'ús de l'habitatge privada. El que sí poden regular els estatuts o el reglament intern són les normes de convivència: portar els animals amb corretja a zones comunes, no embrutar elements comuns, etc. Una clàusula estatutària que prohibeixi totalment les mascotes pot ser impugnable per contrària al dret d'ús de la propietat privada.

Pot la comunitat sancionar econòmicament un veí que incompleix les normes?

La LPH no contempla un règim de sancions econòmiques directes entre propietaris. La via d'actuació és l'acció de cessament (Art. 7.2 LPH) per a activitats prohibides, molestes o danyoses. Els estatuts poden regular normes de convivència, però les sancions econòmiques entre veïns requereixen sentència judicial. No obstant això, el propietari infractor pot ser condemnat a pagar els danys causats i les costes del procés.

Preguntes sobre president i administrador de finques

És obligatori tenir administrador de finques?

No és obligatori per la LPH, però sí molt recomanable per a comunitats amb més de 4-5 propietaris. Les funcions de l'administrador (Art. 20 LPH) inclouen preparar el pressupost, executar els acords, custodiar la documentació, atendre les urgències i portar la comptabilitat. Sense administrador, aquestes funcions recauen en el president, la qual cosa implica una càrrega de feina considerable.

Quines són les obligacions del president de la comunitat?

El president (Art. 13 LPH) representa la comunitat legal i judicialment, convoca i presideix les juntes, vetlla pel manteniment de l'edifici i executa els acords. El càrrec és obligatori per torns tret de dispensa estatutària, tot i que es pot impugnar davant del jutge per causa justificada. La durada del mandat és d'un any tret que els estatuts diguin el contrari.

Pot el president prendre decisions urgents sense convocar junta?

Sí, en casos d'urgència que no admeten demora. El president pot ordenar reparacions urgents per evitar danys majors (baixant trencada, ascensor avariat, inundació) i passar la factura a la comunitat, sense perjudici d'informar a la pròxima junta. Per a despeses no urgents que superin el pressupost o impliquin obres de millora, sempre és necessària l'aprovació en junta.

Com pot la comunitat cessar o canviar l'administrador de finques?

L'administrador pot ser cessat per acord de la junta de propietaris amb majoria simple (Art. 17.7 LPH), sempre que es respectin els terminis del contracte. Si el contracte preveu penalitzacions per rescissió anticipada, la comunitat les haurà d'abonar. El cessament sense causa justificada abans de la fi del contracte pot donar lloc a reclamació de danys per part de l'administrador.

Preguntes sobre venda de pis i deutes

Què passa amb els deutes de la comunitat si venc el meu pis?

El pis respon dels deutes de l'any en curs i els tres anys anteriors, independentment de qui sigui el propietari en el moment de la reclamació (Art. 9.1.e LPH). El comprador ha d'exigir al venedor un certificat de deutes emès per l'administrador abans de signar l'escriptura. Si no ho fa, respon solidàriament dels deutes del període indicat.

Què és el certificat de deutes amb la comunitat i qui l'emet?

És un document emès pel secretari-administrador de la comunitat (amb el vistiplau del president) que acredita si el pis té o no deutes pendents amb la comunitat. El seu lliurament és obligatori per a la signatura de l'escriptura de compravenda (Art. 9.1.e LPH). El notari no pot autoritzar l'escriptura si el venedor no aporta el certificat o declara expressament no haver-lo sol·licitat.

Pot la comunitat exercir el dret de retracte sobre la venda d'un pis?

La LPH no reconeix un dret de retracte comunitari sobre els habitatges. Sí pot existir un dret de tempteig i retracte si els estatuts de la comunitat ho contemplen, la qual cosa és molt poc habitual a Espanya. No obstant això, la comunitat sí té preferència de cobrament dels seus deutes sobre el preu de venda del pis (Art. 9.1.e LPH).

Preguntes sobre terrasses, àtics i elements privatius

La terrassa de l'àtic és meva o de la comunitat?

Depèn del títol constitutiu i els estatuts. La terrassa pot ser: (1) element comú d'ús privatiu del propietari de l'àtic, que paga per aquell ús però no és propietari de la superfície; o (2) element privatiu inclòs al pis. En el primer cas, la comunitat pot limitar-ne l'ús i les despeses de manteniment solen ser del propietari amb ús privatiu.

Puc instal·lar un aparell d'aire condicionat a la façana?

Només amb autorització de la junta (Art. 7.1 LPH i Art. 17 LPH), ja que la façana és un element comú. La majoria necessària depèn del tipus d'intervenció i de si l'estatut preveu un sistema de canalització d'aparells de climatització. Algunes comunitats aproven un protocol d'instal·lació estandarditzat per evitar tramitar cada cas individualment.

El propietari d'un baix amb pati té ús exclusiu sobre aquell espai?

Només si així consta en el títol constitutiu o en els estatuts. El pati pot ser: element comú d'ús privatiu (el baix l'usa, però la comunitat el posseeix), o element privatiu inclòs en la descripció del pis. Si no hi ha atribució expressa d'ús exclusiu, el pati és element comú i tots els propietaris hi tenen dret d'ús.

Preguntes sobre rehabilitació i ajudes

Què és la ITE/IEE i quan és obligatòria?

La Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) és obligatòria per a edificis de més de 50 anys en la majoria de municipis espanyols (la legislació varia per comunitat autònoma). A Catalunya, el Decret 67/2015 regula la ITE/ICT amb terminis concrets segons l'antiguitat de l'edifici. L'informe avalua l'estat de l'estructura, façana, coberta i instal·lacions. El seu incompliment pot suposar sancions.

Hi ha ajudes públiques per rehabilitar l'edifici?

Sí. El Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (fons europeus Next Generation EU) inclou importants subvencions per a rehabilitació energètica d'edificis: fins al 80% del cost en edificis que redueixin el consum d'energia primària en més del 60%. Les ajudes es canalitzen a través de cada comunitat autònoma. La comunitat de propietaris ha d'acordar la rehabilitació en junta i sol·licitar les ajudes col·lectivament.

Pot la comunitat demanar un préstec col·lectiu per pagar obres?

Sí. La comunitat pot contractar un préstec en nom propi per finançar obres de conservació o rehabilitació (Art. 11 LPH). L'acord requereix la majoria corresponent al tipus d'obra. Els propietaris responen del préstec en proporció al seu coeficient de participació, i l'impagament de les quotes pot donar lloc al procediment monitorio habitual.