Preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios: guía 2025

Las comunidades de propietarios generan decenas de consultas al mes: obras, cuotas, juntas, ruidos, elementos comunes. Esta guía responde las 30 preguntas más frecuentes con base en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) vigente, para que propietarios y administradores tengan la misma referencia clara.

Preguntas sobre obras y reformas

¿Puedo hacer obras en mi piso sin pedir permiso a la comunidad?

Sí, para obras en el interior de tu vivienda que no afecten a elementos estructurales ni comunes. Pero si la obra implica modificar fachada, bajantes, estructura del edificio o cualquier elemento común, necesitas autorización de la Junta con acuerdo de mayoría (Art. 17 LPH). Consulta siempre los estatutos de tu comunidad.

¿Quién paga la reparación de las bajantes?

Las bajantes son elementos comunes, por lo que el coste lo asumen todos los propietarios en función de su coeficiente de participación (Art. 9.1.e LPH), salvo que los estatutos establezcan otra distribución. Si la avería está dentro de tu vivienda (ramal privativo), el coste es tuyo.

¿Puede la comunidad obligarme a quitar una obra que ya hice?

Sí. Si la obra afecta a elementos comunes o altera la seguridad, accesibilidad o aspecto del edificio, la comunidad puede exigir la reposición al estado original a tu costa (Art. 7.2 LPH). El plazo para reaccionar es importante: esperar demasiado puede limitar las opciones legales.

¿Puedo instalar un cargador de coche eléctrico en mi plaza de garaje?

Sí. La Ley 8/2013 y el Real Decreto-ley 19/2021 reconocen el derecho a instalar infraestructura de recarga en tu plaza sin necesitar autorización de la junta, siempre que el coste lo asumas tú y comuniques la instalación al administrador con 30 días de antelación.

Preguntas sobre cuotas y gastos

¿Puede la comunidad embargarme por no pagar las cuotas?

Sí. La LPH (Art. 21) permite a la comunidad reclamar judicialmente las deudas de cuotas impagadas con un procedimiento monitorio ágil. La vivienda puede quedar afectada como garantía real de la deuda (Art. 9.1.e LPH). Los gastos de reclamación también los asume el deudor.

¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con la derrama aprobada en junta?

Puedes impugnarla judicialmente si es contraria a la ley o a los estatutos, o si hubo irregularidades en la convocatoria o votación (Art. 18 LPH). El plazo es de 3 meses desde el acuerdo para propietarios que votaron en contra, y de un año para los ausentes.

¿Tengo que pagar las cuotas aunque no use los servicios comunes?

Sí. El coeficiente de participación es la base de cálculo de los gastos comunes, no el uso efectivo. Salvo que los estatutos establezcan exenciones específicas (poco habitual), todos los propietarios contribuyen a los gastos generales aunque no usen ascensor, piscina o zonas comunes.

Preguntas sobre juntas de propietarios

¿Con qué frecuencia se debe convocar la junta de propietarios?

La LPH exige al menos una junta ordinaria anual (Art. 16.1) para aprobar el presupuesto y las cuentas. Las juntas extraordinarias se convocan cuando el presidente o el 25% de los propietarios (o los que representen el 25% de las cuotas) lo soliciten.

¿Puedo votar por escrito si no puedo asistir a la junta?

Sí. Si no puedes asistir, puedes delegar tu voto en otra persona o votar por escrito los asuntos incluidos en el orden del día enviado con la convocatoria. Los votos de los ausentes que no se opongan en 30 días se computan como favorables en algunos tipos de acuerdos (Art. 17.8 LPH).

¿Cuánto tiempo con antelación deben convocarme a la junta?

La convocatoria debe realizarse con al menos 6 días de antelación (Art. 16.3 LPH). Debe especificar el orden del día, el lugar, fecha y hora, y el balance de cuentas si procede. Una convocatoria defectuosa puede ser causa de impugnación de los acuerdos.

Preguntas sobre elementos comunes y uso

¿Puedo poner macetas en el rellano?

Depende de los estatutos de tu comunidad y del reglamento interno. En general, el rellano es un elemento común y cualquier uso exclusivo requiere acuerdo de junta. Las macetas pequeñas suelen tolerarse, pero las que obstaculizan la evacuación o generan humedad pueden dar lugar a sanciones.

¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico en el edificio?

Desde la reforma de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), la comunidad puede limitar o prohibir el alquiler turístico de las viviendas si lo aprueba en junta con mayoría de 3/5 partes (Art. 17.12 LPH). Ese acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para afectar a futuros propietarios.

¿Puede un propietario moroso votar en la junta?

La LPH (Art. 15.2) establece que los propietarios con deudas a la comunidad pueden asistir a la junta pero no tienen derecho a voto, salvo que la deuda esté judicialmente impugnada o hayan consignado el importe. Deben ser advertidos al inicio de la reunión.

¿Cuánto tiempo tengo para impugnar un acuerdo de junta?

3 meses desde la fecha del acuerdo si estuviste presente o representado y votaste en contra. 1 año si estabas ausente o si el acuerdo es contrario al orden público o a los estatutos (Art. 18.3 LPH). La impugnación debe presentarse ante los juzgados de primera instancia.

¿Puede la junta aprobar obras sin unanimidad?

Depende del tipo de obra. Las de mantenimiento y conservación requieren mayoría simple. Las de mejora que superen 3 mensualidades de gastos comunes requieren mayoría de 3/5. La instalación de servicios de accesibilidad está favorecida por la ley (Art. 17 LPH).

¿Quién puede convocar una junta extraordinaria?

El presidente de la comunidad, a su criterio o a solicitud de al menos el 25% de los propietarios (o de los que representen el 25% de las cuotas de participación). Si el presidente no convoca en plazo, cualquier propietario puede solicitarlo al juzgado (Art. 16.2 LPH).

¿Puede la comunidad cobrarme por usar la zona de parking como trastero?

Si el uso del espacio está previsto en los estatutos o acordado en junta, sí. Los espacios comunes no pueden usarse de forma exclusiva sin acuerdo de la comunidad. El uso privativo de elementos comunes puede generar una contraprestación económica a favor de la comunidad.

¿Qué hago si el presidente no convoca la junta anual?

Cualquier propietario puede exigir al administrador que comunique el incumplimiento al presidente y le requiera la convocatoria. Si persiste, pueden solicitar la convocatoria judicial o, si representan el 25% de cuotas, convocarla ellos mismos (Art. 16 LPH).

Preguntas sobre seguros de comunidad

¿Qué cubre el seguro de la comunidad de propietarios?

El seguro obligatorio de la comunidad (exigido por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación) cubre como mínimo los daños a la estructura e instalaciones del edificio. La póliza estándar suele incluir también responsabilidad civil (daños a terceros causados por elementos comunes), incendio, daños por agua en zonas comunes y robo. Los contenidos de cada vivienda y los elementos privativos quedan fuera: son responsabilidad del seguro del propietario.

¿Quién paga si una gotera del tejado me daña los muebles?

Depende del origen. Si la gotera proviene de un elemento común (tejado, terraza comunitaria, bajante), la comunidad responde por los daños a los elementos comunes afectados. Los daños al contenido del piso (muebles, suelos, pintura) los cubre normalmente el seguro de hogar del propietario, salvo que exista culpa grave de la comunidad por negligencia en el mantenimiento (Art. 1902 CC). En caso de duda, la comunidad y el propietario deben reclamar a sus respectivas aseguradoras.

¿Puede la comunidad obligarme a contratar un seguro para mi piso?

No directamente: la LPH no obliga al propietario individual a contratar un seguro de hogar. Sin embargo, los estatutos de algunas comunidades pueden recomendarlo o exigirlo para ciertos usos (por ejemplo, para pisos destinados a alquiler turístico). El seguro obligatorio es el del edificio, contratado por la comunidad (Art. 19 LOE).

¿La responsabilidad civil de la comunidad me cubre si un visitante se cae en la escalera?

Sí. El seguro de responsabilidad civil de la comunidad cubre los daños personales o materiales causados a terceros por elementos comunes del edificio (escaleras, ascensor, zonas comunes, fachada). Si el accidente se produce en un elemento privativo, la responsabilidad recae en el propietario de ese elemento.

Preguntas sobre ruidos, mascotas y convivencia

¿Qué puedo hacer si un vecino hace ruidos nocturnos?

Primero, intentar el diálogo directo o a través del administrador. Si el ruido es reiterado y supera los límites establecidos por la ordenanza municipal, puedes presentar una denuncia ante el Ayuntamiento. La comunidad puede también actuar colectivamente: si el propietario infractor no cesa, la LPH (Art. 7.2) permite al presidente instar una acción judicial de cesación de actividades molestas, que puede incluir la privación temporal del uso del piso.

¿Puede la comunidad prohibir las mascotas en el edificio?

La LPH no permite prohibir las mascotas mediante acuerdo de junta: se trata de un derecho vinculado al uso de la vivienda privada. Lo que sí pueden regular los estatutos o el reglamento interno son las normas de convivencia: llevar los animales con correa en zonas comunes, no ensuciar elementos comunes, etc. Una cláusula estatutaria que prohíba totalmente las mascotas puede ser impugnable por contraria al derecho de uso de la propiedad privada.

¿Puede la comunidad sancionar económicamente a un vecino que incumple las normas?

La LPH no contempla un régimen de sanciones económicas directas entre propietarios. La vía de actuación es la acción de cesación (Art. 7.2 LPH) para actividades prohibidas, molestas o dañinas. Los estatutos pueden regular normas de convivencia, pero las sanciones económicas entre vecinos requieren sentencia judicial. Sin embargo, el propietario infractor puede ser condenado a pagar los daños causados y las costas del proceso.

Preguntas sobre presidente y administrador de fincas

¿Es obligatorio tener administrador de fincas?

No es obligatorio por la LPH, pero sí muy recomendable para comunidades con más de 4-5 propietarios. Las funciones del administrador (Art. 20 LPH) incluyen preparar el presupuesto, ejecutar los acuerdos, custodiar la documentación, atender las urgencias y llevar la contabilidad. Sin administrador, estas funciones recaen en el presidente, lo que implica una carga de trabajo considerable.

¿Cuáles son las obligaciones del presidente de la comunidad?

El presidente (Art. 13 LPH) representa a la comunidad legal y judicialmente, convoca y preside las juntas, vela por el mantenimiento del edificio y ejecuta los acuerdos. El cargo es obligatorio por turnos salvo dispensa estatutaria, aunque se puede impugnar ante el juez por causa justificada. La duración del mandato es de un año salvo que los estatutos digan lo contrario.

¿Puede el presidente tomar decisiones urgentes sin convocar junta?

Sí, en casos de urgencia que no admiten demora. El presidente puede ordenar reparaciones urgentes para evitar daños mayores (bajante rota, ascensor averiado, inundación) y pasar la factura a la comunidad, sin perjuicio de informar en la siguiente junta. Para gastos no urgentes que superen el presupuesto o impliquen obras de mejora, siempre es necesaria la aprobación en junta.

¿Cómo puede la comunidad cesar o cambiar al administrador de fincas?

El administrador puede ser cesado por acuerdo de la junta de propietarios con mayoría simple (Art. 17.7 LPH), siempre que se respeten los plazos del contrato. Si el contrato prevé penalizaciones por rescisión anticipada, la comunidad deberá abonarlas. El cese sin causa justificada antes del fin del contrato puede dar lugar a reclamación de daños por parte del administrador. Lo más habitual es no renovar el contrato al vencimiento.

Preguntas sobre venta de piso y deudas

¿Qué pasa con las deudas de la comunidad si vendo mi piso?

El piso responde de las deudas del año en curso y los tres años anteriores, con independencia de quién sea el propietario en el momento de la reclamación (Art. 9.1.e LPH). El comprador debe exigir al vendedor un certificado de deudas emitido por el administrador antes de firmar la escritura. Si no lo hace, responde solidariamente de las deudas del período indicado.

¿Qué es el certificado de deudas con la comunidad y quién lo emite?

Es un documento emitido por el secretario-administrador de la comunidad (con el visto bueno del presidente) que acredita si el piso tiene o no deudas pendientes con la comunidad. Su entrega es obligatoria para la firma de la escritura de compraventa (Art. 9.1.e LPH). El notario no puede autorizar la escritura si el vendedor no aporta el certificado o declara expresamente no haberlo solicitado (en cuyo caso el comprador acepta el riesgo).

¿Puede la comunidad ejercer el derecho de retracto sobre la venta de un piso?

La LPH no reconoce un derecho de retracto comunitario sobre las viviendas. Sí puede existir un derecho de tanteo y retracto si los estatutos de la comunidad lo contemplan, lo que es muy poco habitual en España. Sin embargo, la comunidad sí tiene preferencia de cobro de sus deudas sobre el precio de venta del piso (Art. 9.1.e LPH).

Preguntas sobre terrazas, áticos y elementos privativos

¿La terraza del ático es mía o de la comunidad?

Depende del título constitutivo y los estatutos. La terraza puede ser: (1) elemento común de uso privativo del propietario del ático, que paga por ese uso pero no es propietario de la superficie; o (2) elemento privativo incluido en el piso. En el primer caso, la comunidad puede limitar su uso y los gastos de mantenimiento suelen ser del propietario con uso privativo. Consulta siempre el título constitutivo de tu comunidad.

¿Puedo instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada?

Solo con autorización de la junta (Art. 7.1 LPH y Art. 17 LPH), ya que la fachada es un elemento común. La mayoría necesaria depende del tipo de intervención y de si el estatuto prevé un sistema de canalización de aparatos de climatización. Algunas comunidades aprueban un protocolo de instalación estandarizado para evitar tramitar cada caso individualmente.

¿El propietario de un bajo con patio tiene uso exclusivo sobre ese espacio?

Solo si así consta en el título constitutivo o en los estatutos. El patio puede ser: elemento común de uso privativo (el bajo lo usa, pero la comunidad lo posee), o elemento privativo incluido en la descripción del piso. Si no hay atribución expresa de uso exclusivo, el patio es elemento común y todos los propietarios tienen derecho a usarlo. La junta puede regular ese uso por mayoría.

Preguntas sobre rehabilitación y ayudas

¿Qué es la ITE/IEE y cuándo es obligatoria?

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria para edificios de más de 50 años en la mayoría de municipios españoles (la legislación varía por comunidad autónoma). En Cataluña, el Decret 67/2015 regula la ITE/ICT con plazos concretos según la antigüedad del edificio. El informe evalúa el estado de la estructura, fachada, cubierta e instalaciones. Su incumplimiento puede suponer sanciones y limitar la posibilidad de vender o alquilar el piso.

¿Hay ayudas públicas para rehabilitar el edificio?

Sí. El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (fondos europeos Next Generation EU) incluye importantes subvenciones para rehabilitación energética de edificios: hasta el 80% del coste en edificios que reduzcan el consumo de energía primaria en más del 60%. Las ayudas se canalizan a través de cada comunidad autónoma. La comunidad de propietarios debe acordar la rehabilitación en junta y solicitar las ayudas colectivamente.

¿Puede la comunidad pedir un préstamo colectivo para pagar obras?

Sí. La comunidad puede contratar un préstamo en nombre propio para financiar obras de conservación o rehabilitación (Art. 11 LPH). El acuerdo requiere la mayoría correspondiente al tipo de obra. Los propietarios responden del préstamo en proporción a su coeficiente de participación, y el impago de las cuotas puede dar lugar al procedimiento monitorio habitual.

Preguntas frecuentes

¿¿Puedo hacer obras en mi piso sin pedir permiso a la comunidad??

Sí, para obras en el interior de tu vivienda que no afecten a elementos estructurales ni comunes.

¿¿Quién paga la reparación de las bajantes??

Las bajantes son elementos comunes, por lo que el coste lo asumen todos los propietarios en función de su coeficiente de participación (Art.

¿¿Puede la comunidad obligarme a quitar una obra que ya hice??

Sí.