3 casos pràctics — Convocatòries de junta a Catalunya

Cas 1 — Junta convocada amb 5 dies a Reus. L'administrador convoca una junta extraordinària per aprovar una derrama d'urgència (avaria ascensor) amb 5 dies d'antelació. Un propietari impugna la junta al·legant insuficiència del termini. El jutjat li dóna la raó: els acords aprovats en aquella junta es declaren nuls. L'administrador ha de tornar a convocar la junta amb el termini correcte de 8 dies, ampliant el problema altres 2 setmanes. Lliçó: fins i tot en emergències, el termini mínim és 8 dies (o usar l'acord per escrit sense junta per a urgències extremes).

Cas 2 — Punt fora de l'ordre del dia a Manresa. La junta aprova per majoria la instal·lació de càmeres de seguretat, però aquest punt no figurava a l'ordre del dia de la convocatòria. Un propietari impugna l'acord. El TSJC confirma la impugnació: els acords sobre matèries no incloses a l'ordre del dia son nuls. La instal·lació de càmeres s'ha d'aprovar en nova convocatòria amb el punt inclòs expressament.

Cas 3 — Primera junta telemàtica a Girona (2024). Amb el consentiment de tots els propietaris, la primera junta ordinària de 2024 es fa per videoconferència. L'administrador usa una plataforma de videoconferència amb enregistrament i control d'assistència. L'acta es redacta digitalment i s'envia per email en 48 hores. Quòrum assolit: 18 dels 22 propietaris connectats. Tots els acords aprovats per majoria simple. L'estalvi en desplaçaments: 3 propietaris vivien a Barcelona i l'edifici és a Girona.

Gestiones les convocatòries de 30 o 50 comunitats? → IgeraFincas genera automàticament les convocatòries amb l'ordre del dia, calcula terminis i envia per email en un clic →

Preguntes freqüents — Convocatòria junta Catalunya

¿Els 8 dies de termini es compten com dies naturals o hàbils?

Dies naturals (inclòs cap de setmana i festius). El termini comença a comptar des del dia en què s'envia o diposita la notificació, no des de la recepció. Si s'envia per correu postal, s'ha de tenir en compte el temps de lliurament i afegir-hi marge.

¿Pot un propietari sol·licitar la convocatòria d'una junta extraordinària?

Sí. Propietaris que representin almenys el 20% de les quotes de participació (no en nombre de propietaris) poden exigir la convocatòria d'una junta extraordinària (art. 553-21 CCC). El president ha de convocar-la en un termini raonable (15-30 dies).

¿És vàlida la notificació per WhatsApp?

Jurisprudencialment és discutit. La comunicació per WhatsApp no garanteix de forma segura la recepció i conservació de la notificació. És preferible el correu electrònic amb acús de rebut o el correu postal certificat. Alguns tribunals han acceptat WhatsApp si el propietari reconeix que l'ha rebut i actua en conseqüència.

¿Quin quòrum es necessita per a la 1a convocatòria?

Per a la 1a convocatòria, no hi ha quòrum mínim establert al CCC per a les decisions ordinàries. La majoria dels acords requereix la meitat més un dels propietaris presents i representats (majoria simple) o, en casos concrets, 3/5 o 4/5. Si no hi ha quòrum suficient per als acords que requereixen unanimitat o 4/5, s'ha de convocar 2a junta.

¿En quant de temps s'ha d'enviar l'acta de la junta?

L'art. 553-26 CCC estableix un termini de 10 dies hàbils des de la celebració de la junta per enviar l'acta als propietaris. L'acta ha d'incloure: data, lloc, assistents, ordre del dia, acords adoptats i resultat de la votació.

¿Pot l'administrador votar en nom d'un propietari absent?

Només si el propietari li ha atorgat delegació expressa per escrit per a aquella junta. La delegació genèrica («delego en l'administrador totes les votacions») pot ser impugnada si es fa de forma abusiva. El model de delegació recomanable especifica els punts de l'ordre del dia i el sentit del vot.