Com modificar els estatuts de la comunitat de propietaris a Catalunya: majories, notari i procediment Modificar els estatuts d'una comunitat de propietaris a Catalunya no és una decisió que es pren a la lleugera: afecta els drets i les obligacions de tots els propietaris, i un error en el procediment pot fer que l'acord sigui impugnable. Tanmateix, quan la comunitat ho necessita — per adaptar els estatuts a la normativa vigent, per regular usos com el lloguer turístic o per canviar el sistema de repartiment de despeses — el procés és perfectament viable si es segueixen els passos correctes. TERME CLAU — Estatuts vs. Reglament de Règim Interior: Els estatuts regulen el títol constitutiu de la propietat horitzontal, els drets i obligacions dels propietaris i els elements comuns. Requereixen inscripció al Registre de la Propietat i majories qualificades per modificar-los. El reglament de règim interior (art. 553-7 CCC) regula aspectes de convivència i ús dels serveis i no requereix inscripció registral ni majories tan elevades — n'hi ha prou amb la majoria dels presents a la junta que representin la majoria de quotes. 4/5"L'article 553-26.2 del CCC permet modificar els estatuts per majoria de 4/5 parts dels propietaris que representin 4/5 de les quotes, en determinats supòsits que no afectin drets individuals. Una reducció significativa respecte a la unanimitat tradicional."— Codi Civil de Catalunya, Llibre V, art. 553-26 El marc legal: art. 553-26 CCC A Catalunya, la modificació dels estatuts de propietat horitzontal es regula per l'article 553-26 del Codi Civil de Catalunya (CCC), Llei 5/2006 del Llibre V. Aquest article estableix dues regles principals: Regla general — Unanimitat (art. 553-26.1 CCC): Per a qualsevol modificació dels estatuts que afecti drets individuals d'algun propietari, es requereix la unanimitat de tots els propietaris. Unanimitat significa que tots han de votar a favor, incloent-hi els absents que no s'oposin en el termini legal (30 dies des de la notificació de l'acord). Excepció important — Majoria 4/5 (art. 553-26.2 CCC): Per a modificacions que no afectin drets individuals de cap propietari ni alterin el coeficient de participació de cap element privatiu, n'hi ha prou amb la majoria de 4/5 dels propietaris que representin 4/5 de les quotes de participació. Aquesta excepció és clau per a moltes modificacions pràctiques. Quan s'aplica la majoria de 4/5 i quan cal unanimitat Tipus de modificacióMajoria necessàriaNotari necessari?Canviar quotes de participació d'un pisUnanimitatSí (inscripció registral)Prohibir o permetre lloguer turístic4/5 propietaris i quotesSí (inscripció registral)Modificar ús d'elements comuns4/5 propietaris i quotesSí (si afecta el títol)Canviar sistema de repartiment de despeses (sense afectar quotes)4/5 propietaris i quotesRecomanableAfegir restriccions d'accés animals de companyiaUnanimitatSíActualitzar referències legals obsoletes4/5 propietaris i quotesSí Pas a pas: el procediment de modificació d'estatuts Pas 1 — Redactar la proposta de modificació L'administrador de finques o un advocat especialitzat ha de redactar la proposta de modificació concreta, indicant quins articles o clàusules dels estatuts actuals es volen modificar, i quin seria el text nou. Cal tenir clars els motius de la modificació i anticipar possibles objeccions dels propietaris. Pas 2 — Incloure-la a l'ordre del dia de la junta Per ser vàlida, la modificació d'estatuts ha de figurar expressament i detallada a l'ordre del dia de la convocatòria de junta (art. 553-21 CCC). No n'hi ha prou amb un punt genèric com «Assumptes varis». La convocatòria s'ha de trametre amb almenys 8 dies naturals d'antelació (art. 553-20.2 CCC), adjuntant el text de la modificació proposada perquè els propietaris puguin estudiar-la. Pas 3 — Celebrar la junta i votar En la junta, es debat i es vota la modificació. Si no es troba la majoria necessària (unanimitat o 4/5 segons el cas) entre els assistents, el president pot habilitar un termini de 30 dies perquè els absents puguin adherir-se a l'acord o oposar-s'hi per escrit (sistema de «doble volta» recollida a l'art. 553-26.3 CCC). El silenci dels absents notificats es computa com a vot favorable. Pas 4 — Formalitzar en escriptura pública Per a la seva inscripció al Registre de la Propietat — necessària perquè la modificació sigui oposable a tercers (art. 5 LPH) —, l'acord s'ha de formalitzar en escriptura pública notarial. El president de la comunitat, assistit per l'administrador, compareix davant notari. S'eleva a públic l'acta de junta amb el text modificat dels estatuts. Pas 5 — Inscriure al Registre de la Propietat El notari o el representant de la comunitat presenta l'escriptura pública al Registre de la Propietat corresponent. Un cop inscrita, la modificació és efectiva i oposable a tots, inclosos futurs compradors dels pisos. El cost d'inscripció varia entre €200 i €600 depenent del volum de la modificació i del registre. Com ho resol IgeraFincas — Consulta realPropietari pregunta a les 20:34h:"Volem modificar els estatuts per prohibir els pisos turístics. Quina majoria necessitem a Catalunya?"IgeraFincas respon:"A Catalunya, per prohibir o limitar el lloguer turístic als estatuts, necessiteu la majoria de 4/5 parts dels propietaris que representin 4/5 de les quotes de participació (art. 553-26.2 CCC). Els absents que no s'oposin en 30 dies computen com a vot favorable. Després cal elevar l'acord a escriptura pública i inscriure'l al Registre de la Propietat. Parleu amb el vostre administrador per convocar la junta correctament." Diferència pràctica entre estatuts i reglament de règim interior Una confusió molt freqüent entre propietaris és creure que tot allò que volen regular a la comunitat ha de passar pels estatuts. Moltes qüestions de convivència — horaris de soroll, ús de l'ascensor, normes de la piscina, gestió de residus — es poden regular perfectament al reglament de règim interior (art. 553-7 CCC), que: No requereix inscripció al Registre de la Propietat. S'aprova per majoria dels presents a la junta que representin la majoria de quotes. Es pot modificar amb la mateixa majoria en qualsevol junta ordinària o extraordinària. Obliga als propietaris però no és oposable a tercers adquirents si no se'ls informa expressament. Per tant, si la necessitat de la comunitat és regular la convivència (no els drets de propietat), el reglament de règim interior és la via molt més àgil i econòmica. La teva comunitat té dubtes sobre l'assemblea de propietaris?IgeraFincas respon les consultes legals dels propietaris citant l'article exacte del CCC, les 24 hores del dia i en català.Prova gratis 14 dies — sense targeta Casos especials: lloguer turístic i obres en elements privatius Dos dels motius més habituals de modificació estatutària a Catalunya el 2026 són la regulació del lloguer turístic i les obres que afecten façanes o elements comuns. Cal saber que: Lloguer turístic: Des de la Sentència del Tribunal Suprem 1781/2021 (confirmada per jurisprudència posterior), prohibir el lloguer turístic als estatuts requereix una votació expressament convocada per a aquest fi, la majoria de 4/5 del CCC, i inscripció registral. Una clàusula estatutària que no estigui inscrita al Registre de la Propietat no és oposable al comprador d'un pis que ignori la restricció. Obres en elements privatius que afecten l'estètica de l'edifici: Canvis a les finestres, tancaments de terrasses o instal·lació de plaques solars individuals poden requerir modificació estatutària si els estatuts existents ho restringeixen. En aquests casos, la majoria necessària depèn de si la modificació afecta drets individuals d'altres propietaris. En resum: Modificació d'estatuts a CatalunyaL'art. 553-26 CCC regula les majories: unanimitat per a canvis que afectin drets individuals, 4/5 per a la restaEl silenci dels absents notificats en 30 dies compta com a vot favorableSempre cal formalitzar en escriptura pública notarial i inscriure al Registre de la PropietatEl reglament de règim interior (art. 553-7 CCC) permet regular convivència sense majories qualificades ni notariPer al lloguer turístic cal majoria 4/5 + inscripció registral per a oposabilitat a tercers Preguntes freqüents sobre modificació d'estatuts Quant costa modificar els estatuts d'una comunitat a Catalunya? Els costos principals són: honoraris del notari (entre €300 i €800 depenent de la complexitat), aranzels del Registre de la Propietat (entre €150 i €400), i honoraris de l'advocat o administrador de finques per redactar la proposta i gestionar el procediment (variable). En total, un procés de modificació estàndard sol costar entre €600 i €1.500. Pot un propietari impugnar una modificació d'estatuts ja inscrita al registre? Sí, durant els 3 mesos posteriors a l'adopció de l'acord (art. 553-31 CCC), un propietari pot impugnar judicialmente un acord de modificació estatutària si considera que és contrari a la llei, als mateixos estatuts o perjudica greument els seus interessos. Passat aquest termini, la inscripció registral consolida l'acord. Què passa si una comunitat té estatuts molt antics que no esmenten el CCC? Els estatuts anteriors a l'entrada en vigor del CCC (Llei 5/2006) continuen vigents en allò que no contravingui la nova normativa. El CCC s'aplica supletòriament. Moltes comunitats aprofiten una revisió per actualitzar les referències legals i eliminar clàusules obsoletes o contradictòries, cosa que es pot fer per la majoria de 4/5 si no afecta drets individuals. Es pot modificar un article dels estatuts sense canviar la resta? Sí. No cal reescriure tots els estatuts: es pot aprovar una modificació puntual que afecti un o diversos articles concrets, deixant la resta intacta. L'important és que la proposta concreta figuri a l'ordre del dia de la convocatòria i que el text de la modificació s'adjunti a la convocatòria perquè els propietaris puguin llegir-lo abans de la junta. L'administrador de finques pot convocar la junta per modificar estatuts sense que ho demani cap propietari? L'administrador pot proposar la convocatòria d'una junta per aquest motiu, però la convocatòria formal la fa el president (art. 553-20 CCC). L'administrador pot redactar la convocatòria i gestionar tot el procés, però sempre sota l'autoritat del president. Si no hi ha president, qualsevol propietari que representi el 25% de les quotes pot convocar junta. Una comunitat sense estatuts inscrits al registre pot igualment modificar-los? Si la comunitat no té estatuts inscrits, la propietat horitzontal es regeix íntegrament pel CCC (Llibre V). La comunitat pot crear estatuts nous i inscriure'ls per primera vegada, cosa que requereix el mateix procediment que una modificació: redacció, aprovació en junta amb les majories pertinents, escriptura pública i inscripció registral. Administra la teva comunitat amb el suport de la IAIgeraFincas respon les preguntes legals dels propietaris citant l'article exacte del CCC i la LPH, disponible 24/7 en català, castellà i anglès.Prova gratis 14 dies — sense targeta Darrera actualització: juny 2026 | Autor: Equip IgeraSolutions | Fonts: Codi Civil de Catalunya Llei 5/2006, Llibre V (arts. 553-7, 553-20, 553-21, 553-26, 553-31), Llei 49/1960 LPH (art. 5), STS 1781/2021 | IgeraFincas — prova gratis 14 dies.
