El deure de conservació dels edificis segons la Llei 18/2007
L'article 28 de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge de Catalunya estableix l'obligació fonamental de conservació que afecta totes les comunitats de propietaris: mantenir l'edifici en condicions de seguretat, salubritat, accessibilitat i ornat. Però, quan exactament neix l'obligació? Qui la pot exigir? I quines conseqüències té no complir-la? Aquí teniu la resposta pràctica.
- Més de 200.000 edificis a Catalunya superaven els 45 anys el 2024 (font: Idescat)
- Els Ajuntaments de Catalunya van emetre 7.800+ ordres d'execució per conservació el 2023 (font: Diputació de Barcelona)
- La sanció per no passar la ITE és de fins a 90.000 € (infracció greu)
- El Decret 67/2015 és la norma que concreta com s'ha de fer la inspecció
Qui imposa el deure i qui l'ha de complir
La Llei 18/2007 imposa el deure de conservació als propietaris dels edificis. En el cas d'una comunitat de propietaris, la responsabilitat recau sobre la comunitat com a ens col·lectiu (persona jurídica sense personalitat jurídica plena, però amb capacitat per ser part en procediments administratius). Operativament, l'administrador de finques és el professional que ha de vetllar perquè la comunitat compleixi les seves obligacions de conservació i alertar els propietaris quan cal actuar.
Quan neix l'obligació concreta de la ITE
El deure de conservació de l'art. 28 és permanent i no requereix cap edat mínima de l'edifici. Però l'obligació de sotmetre l'edifici a una Inspecció Tècnica (ITE) s'activa quan l'edifici compleix 45 anys d'antiguitat, d'acord amb l'article 42 de la Llei 18/2007 i el Decret 67/2015:
| Municipis | Antiguitat mínima | Termini ITE | Renovació |
|---|---|---|---|
| General Catalunya | 45 anys | 1 any des dels 45 anys | Cada 10 anys |
| Barcelona (OMAEI) | 45 anys | 6 mesos des dels 45 anys | Cada 10 anys |
| L'Hospitalet, Badalona | 45 anys | 1 any des dels 45 anys | Cada 10 anys |
| Requeriment municipal (qualsevol edat) | — | Termini fixat en el requeriment | Quan s'esmeni la deficiència |
Tipus de deficiències i terminis d'esmena
El Decret 67/2015 classifica les deficiències detectades per la ITE en quatre categories:
- Molt greus: risc imminent per a la seguretat → termini d'esmena: 3 mesos
- Greus: comprometen l'estabilitat estructural o instal·lacions → termini: 6 mesos
- Importants: afecten habitabilitat però no seguretat immediata → termini: 2 anys
- Lleus: desperfectes d'acabats, estètica → sense termini peremptori però cal programar
Com actua l'Ajuntament davant l'incompliment
Si la comunitat no presenta la ITE en el termini, l'Ajuntament pot:
- Emetre un requeriment per presentar la ITE en un termini addicional (generalment 2-3 mesos)
- Iniciar un expedient sancionador (infracció greu: 9.001 € – 90.000 €)
- Emetre una ordre d'execució subsidiària (el municipi fa les obres i repercuteix el cost a la comunitat)
- En casos de perill imminent: desallotjament cautelar de l'edifici
Anticipa la ITE amb alertes automàtiques
IgeraFincas calcula automàticament la data de la primera ITE i t'alerta amb 12 mesos d'antelació. Cita l'art. 42 de la Llei 18/2007 i el Decret 67/2015 per a cada comunitat.
Veure IgeraFincas →Preguntes freqüents
El propietari pot negar-se a pagar la derrama per a obres de conservació obligatòries?
No. Les obres de conservació que deriven d'una obligació legal (ordre d'execució, ITE amb deficiències) no requereixen la unanimitat de la Junta: n'hi ha prou amb la majoria simple per a les obres ordinàries (art. 553-30 CCCat). Si un propietari és morós, la comunitat pot iniciar el procediment monitori per cobrar-li la derrama (art. 21 LPH aplicat subsidiàriament, o art. 553-32 CCCat).
Qui paga les obres de conservació dels elements comuns?
El cost de les obres dels elements comuns es reparteix entre tots els propietaris en funció del seu coeficient de participació establert en la divisió horitzontal (escriptura de constitució, art. 553-3 CCCat). No es pot exigir a un propietari que pagui una proporció diferent, llevat que els estatuts de la comunitat estableixin un repartiment diferent per a determinades despeses.
Pot l'Ajuntament declarar un edifici en ruïna?
Sí. Si l'edifici presenta un estat de deteriorament extrem que fa inviable la seva conservació amb un cost raonable (superior al 50% del valor de reposició, criteri habitual), l'Ajuntament pot declarar-lo en situació de ruïna urbanística. En aquest cas, la comunitat pot estar obligada a demolir l'edifici. La Llei 18/2007 (art. 112) estableix que la declaració de ruïna no allibera el propietari de les responsabilitats per les causes que han portat a aquesta situació.
Quins elements de l'edifici estan exclosos del deure de conservació de la comunitat?
El deure de conservació de la comunitat afecta exclusivament els elements comuns. Els elements privatius (l'interior de cada pis, les terrasses d'ús privatiu, les instal·lacions exclusives de cada habitatge) són responsabilitat de cada propietari individual. La distinció entre elements comuns i privatius es fa en la divisió horitzontal (art. 553-3 CCCat) i, en cas de dubte, la interpretació ha de ser a favor de la consideració d'element comú.
La comunitat pot repercutir el cost d'obres de conservació als llogaters?
No directament. La relació entre propietari i llogatari és aliena a la comunitat. Però el propietari que lloga el seu pis pot, en determinades condicions i amb preavís, repercutir al llogatari una part de les despeses de conservació, d'acord amb la LAU (Llei d'Arrendaments Urbans). Això no afecta l'obligació de la comunitat de realitzar les obres.
L'art. 28 de la Llei 18/2007 s'aplica també a locals comercials dins de la comunitat?
Sí. La Llei 18/2007 s'aplica a tots els immobles, inclosos els locals comercials integrats en una comunitat de propietaris. Els elements comuns que donen accés o servei als locals comercials (façana, coberta, instal·lacions generals) estan subjectes al mateix deure de conservació. Els propietaris dels locals participen en les despeses de conservació en la proporció que estableix la divisió horitzontal.
Gestiona les obligacions de conservació de cada comunitat
IgeraFincas centralitza el seguiment de les ITE, les ordres d'execució i els terminis d'esmena per a totes les comunitats que administres. Tot citat amb l'article exacte de la Llei 18/2007.
Sol·licitar demo gratuïta →