Derrama en comunitat de propietaris: què és, com s'aprova i quan és obligatòria
Derrama en comunitat de propietaris: què és, com s'aprova i quan és obligatòria
La **derrama** és un dels conceptes que més dubtes genera entre propietaris i administradors de finques. Quan el fons de reserva de la comunitat no és suficient per afrontar una despesa extraordinària, la junta pot aprovar una derrama. Però, quan és legal fer-ho? Pot un propietari negar-se a pagar-la? Què passa si es ven el pis abans d'abonar-la?
---Què és una derrama en una comunitat de propietaris?
Una derrama és una **aportació econòmica extraordinària** que els propietaris d'una comunitat han de realitzar per cobrir despeses imprevistes o que superen el pressupostat. A diferència de la quota ordinària mensual, la derrama no és una despesa recurrent, sinó que respon a una necessitat puntual.
**Exemples habituals de despeses que originen una derrama:**
- Reparació urgent de la teulada o façana.
- Substitució de l'ascensor o els seus components.
- Impermeabilització de cobertes.
- Obres d'accessibilitat obligades per llei.
- Reparació de danys per sinistres no coberts totalment per l'assegurança.
- Instal·lació de sistemes de videovigilància o energies renovables.
Com s'aprova una derrama? La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) explicada
L'aprovació d'una derrama depèn del tipus d'obra o despesa a la qual va destinada. La LPH estableix diferents majories segons la naturalesa de l'acord:
Obres de conservació i reparació urgents (art. 10 LPH)
Les obres necessàries per al manteniment i conservació de l'edifici poden ser executades directament pel president o l'administrador quan són urgents, sense necessitat d'acord previ de la junta. No obstant això, hauran de ratificar-se en la següent junta.
En aquest cas, la derrama **pot aprovar-se per majoria simple** dels propietaris assistents que representin al seu torn la majoria de les quotes de participació presents.
Obres de millora (art. 11 LPH)
Per a obres de millora que no són estrictament necessàries (per exemple, instal·lar un sistema de domòtica o renovar el portal sense que sigui imprescindible), es requereix el vot favorable de **3/5 parts del total de propietaris i quotes**. Si la quota anual que correspon a cada propietari supera tres mensualitats ordinàries, els dissidents no estan obligats a pagar.
Instal·lacions d'accessibilitat (art. 10.1 b LPH)
Les obres d'accessibilitat per a persones amb discapacitat o majors de 70 anys són **obligatòries** encara que la junta no les aprovi, sempre que el cost anual no superi 12 mensualitats ordinàries per propietari.
---Qui està obligat a pagar la derrama?
L'obligació de pagar la derrama recau sobre el **propietari en el moment en què el deute és exigible**, no sobre qui sigui propietari quan es realitzen les obres.
Això té implicacions importants en les transmissions immobiliàries:
- Si s'aprova una derrama i el pis es ven abans que els terminis siguin exigibles, el **comprador assumirà les quotes pendents**, excepte pacte exprés en contra.
- El venedor respondrà de les quotes ja vençudes i impagades en el moment de la transmissió (art. 9.1 e LPH).
Per aquest motiu, és molt recomanable sol·licitar sempre el **certificat de deutes amb la comunitat** abans de comprar un pis. La llei exigeix que el notari el sol·liciti en el moment de la signatura.
---Pot un propietari negar-se a pagar la derrama?
**Depèn del tipus de derrama.**
- Si la derrama va ser aprovada legalment per a obres de conservació o necessàries, **el propietari està obligat a pagar encara que hagi votat en contra**. La negativa constitueix un deute amb la comunitat.
- Si la derrama s'aprova per a obres de millora no necessàries i el cost supera tres mensualitats ordinàries, els propietaris dissidents **poden quedar exempts** de pagar, encara que també queden exclosos de gaudir de la millora fins que paguin la seva part (amb interessos).
En cas d'impagament, la comunitat pot iniciar un **procediment monitori** per reclamar el deute. Aquest procediment és especialment àgil i econòmic per a les comunitats.
---Pot la comunitat ajornar el pagament de la derrama?
Sí. És habitual que la junta aprovi fraccionar la derrama en diversos terminis mensuals per facilitar el pagament als propietaris. L'acord ha d'especificar clarament l'import total, els terminis i les dates de venciment.
També és possible aprovar la derrama amb càrrec al fons de reserva si aquest té saldo suficient, cosa que permet que els propietaris no hagin de fer cap desemborsament extraordinari.
---Fons de reserva vs. derrama: quina és la diferència?
El **fons de reserva** (obligatori per llei, mínim el 10% del pressupost ordinari) està destinat a afrontar obres de conservació i reparació. Si el fons té saldo, la comunitat no necessita fer una derrama per a aquestes despeses.
La derrama apareix quan:
- El fons de reserva no existeix o no té saldo suficient.
- Les despeses són tan elevades que superen el fons disponible.
- Es tracta d'obres de millora que el fons ordinari no pot cobrir.
Un bon administrador de finques ha de vetllar perquè el fons de reserva estigui correctament dotat per reduir al mínim la necessitat de derrames extraordinàries.
---Com comunicar una derrama als propietaris
La transparència en la comunicació és fonamental per evitar conflictes. En notificar una derrama, l'administrador ha d'informar de:
- **Motiu i descripció de la despesa** que justifica la derrama.
- **Import total** i cost per propietari (segons quota de participació).
- **Terminis i dates de venciment**.
- **Pressupostos o informes tècnics** que avalin la despesa.
- **Acord de la junta** que aprova la derrama (acta).
Amb eines com **IgeraFincas**, tota aquesta informació queda disponible per als propietaris des del moment en què s'aprova, sense necessitat de trucades ni correus addicionals.
---Preguntes freqüents sobre derrames
És legal cobrar una derrama sense junta?
Només per a obres urgents i inajornables. En qualsevol cas, s'ha de ratificar en la pròxima junta.
Què passa si la derrama aprovada no es gasta completa?
El sobrant s'ha de reintegrar als propietaris o destinar-se al fons de reserva, segons acordi la junta.
Una derrama tributa a l'IRPF?
No per al propietari que la paga. Per a la comunitat, tampoc genera obligacions fiscals especials.
Pot el banc embargar una derrama?
Si un propietari té deutes, els seus béns (inclòs el pis) poden ser objecte d'embargament. La derrama com a despesa de la comunitat no és embargable per creditors del propietari.
Conclusió
Les derrames són un instrument legal i necessari per mantenir en bon estat els edificis en règim de propietat horitzontal. La clau està en aprovar-les correctament, comunicar-les amb transparència i gestionar-les amb rigor.
Si ets administrador de finques i vols que els teus propietaris puguin consultar l'estat de les derrames, els terminis i els pressupostos en qualsevol moment, sense trucades innecessàries, descobreix com IgeraFincas pot transformar el teu despatx.
COMPARTIR
Comparte el conocimiento con tu red