Derrama en comunidad de propietarios: qué es, cómo se aprueba y cuándo es obligatoria

## Derrama en comunidad de propietarios: qué es, cómo se aprueba y cuándo es obligatoria La **derrama** es uno de los conceptos que más dudas genera entre propietarios y administradores de fincas. Cuando el fondo de reserva de la comunidad no es suficiente para afrontar un gasto extraordinario, la junta puede aprobar una derrama. Pero ¿cuándo es legal hacerlo? ¿Puede un propietario negarse a pagarla? ¿Qué ocurre si se vende el piso antes de abonarla? --- ### ¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios? Una derrama es una **aportación económica extraordinaria** que los propietarios de una comunidad deben realizar para cubrir gastos imprevistos o que superan lo presupuestado. A diferencia de la cuota ordinaria mensual, la derrama no es un gasto recurrente, sino que responde a una necesidad puntual. **Ejemplos habituales de gastos que originan una derrama:** - Reparación urgente del tejado o fachada. - Sustitución del ascensor o sus componentes. - Impermeabilización de cubiertas. - Obras de accesibilidad obligadas por ley. - Reparación de daños por siniestros no cubiertos totalmente por el seguro. - Instalación de sistemas de videovigilancia o energías renovables. --- ### ¿Cómo se aprueba una derrama? La LPH explicada La aprobación de una derrama depende del tipo de obra o gasto al que va destinada. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece diferentes mayorías según la naturaleza del acuerdo: #### Obras de conservación y reparación urgentes (art. 10 LPH) Las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio pueden ser ejecutadas directamente por el presidente o el administrador cuando son urgentes, sin necesidad de acuerdo previo de la junta. No obstante, deberán ratificarse en la siguiente junta. En este caso, la derrama **puede aprobarse por mayoría simple** de los propietarios asistentes que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación presentes. #### Obras de mejora (art. 11 LPH) Para obras de mejora que no son estrictamente necesarias (por ejemplo, instalar un sistema de domótica o renovar el portal sin que sea imprescindible), se requiere el voto favorable de **3/5 partes del total de propietarios y cuotas**. Si la cuota anual que corresponde a cada propietario supera tres mensualidades ordinarias, los disidentes no están obligados a pagar. #### Instalaciones de accesibilidad (art. 10.1 b LPH) Las obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años son **obligatorias** aunque la junta no las apruebe, siempre que el coste anual no supere 12 mensualidades ordinarias por propietario. --- ### ¿Quién está obligado a pagar la derrama? La obligación de pagar la derrama recae sobre el **propietario en el momento en que la deuda es exigible**, no sobre quien sea propietario cuando se realizan las obras. Esto tiene implicaciones importantes en las transmisiones inmobiliarias: - Si se aprueba una derrama y el piso se vende antes de que los plazos sean exigibles, el **comprador asumirá las cuotas pendientes**, salvo pacto expreso en contrario. - El vendedor responderá de las cuotas ya vencidas e impagadas en el momento de la transmisión (art. 9.1 e LPH). Por este motivo, es muy recomendable solicitar siempre el **certificado de deudas con la comunidad** antes de comprar un piso. La ley exige que el notario lo solicite en el momento de la firma. --- ### ¿Puede un propietario negarse a pagar la derrama? **Depende del tipo de derrama.** - Si la derrama fue aprobada legalmente para obras de conservación o necesarias, **el propietario está obligado a pagar aunque haya votado en contra**. La negativa constituye una deuda con la comunidad. - Si la derrama se aprueba para obras de mejora no necesarias y el coste supera tres mensualidades ordinarias, los propietarios disidentes **pueden quedar exentos** de pagar, aunque también quedan excluidos de disfrutar de la mejora hasta que paguen su parte (con intereses). En caso de impago, la comunidad puede iniciar un **procedimiento monitorio** para reclamar la deuda. Este procedimiento es especialmente ágil y económico para las comunidades. --- ### ¿Puede la comunidad aplazar el pago de la derrama? Sí. Es habitual que la junta apruebe fraccionar la derrama en varios plazos mensuales para facilitar el pago a los propietarios. El acuerdo debe especificar claramente el importe total, los plazos y las fechas de vencimiento. También es posible aprobar la derrama con cargo al fondo de reserva si este tiene saldo suficiente, lo que permite que los propietarios no tengan que hacer ningún desembolso extraordinario. --- ### Fondo de reserva vs. derrama: ¿cuál es la diferencia? El **fondo de reserva** (obligatorio por ley, mínimo el 10% del presupuesto ordinario) está destinado a afrontar obras de conservación y reparación. Si el fondo tiene saldo, la comunidad no necesita hacer una derrama para esos gastos. La derrama aparece cuando: 1. El fondo de reserva no existe o no tiene saldo suficiente. 2. Los gastos son tan elevados que superan el fondo disponible. 3. Se trata de obras de mejora que el fondo ordinario no puede cubrir. Un buen administrador de fincas debe velar porque el fondo de reserva esté correctamente dotado para reducir al mínimo la necesidad de derramas extraordinarias. --- ### Cómo comunicar una derrama a los propietarios La transparencia en la comunicación es fundamental para evitar conflictos. Al notificar una derrama, el administrador debe informar de: 1. **Motivo y descripción del gasto** que justifica la derrama. 2. **Importe total** y coste por propietario (según cuota de participación). 3. **Plazos y fechas de vencimiento**. 4. **Presupuestos o informes técnicos** que avalen el gasto. 5. **Acuerdo de la junta** que aprueba la derrama (acta). Con herramientas como **IgeraFincas**, toda esta información queda disponible para los propietarios desde el momento en que se aprueba, sin necesidad de llamadas ni correos adicionales. --- ### Preguntas frecuentes sobre derramas **¿Es legal cobrar una derrama sin junta?** Solo para obras urgentes e inaplazables. En cualquier caso, debe ratificarse en la próxima junta. **¿Qué pasa si la derrama aprobada no se gasta completa?** El sobrante debe reintegrarse a los propietarios o destinarse al fondo de reserva, según acuerde la junta. **¿Una derrama tributa en el IRPF?** No para el propietario que la paga. Para la comunidad, tampoco genera obligaciones fiscales especiales. **¿Puede el banco embargar una derrama?** Si un propietario tiene deudas, sus bienes (incluido el piso) pueden ser objeto de embargo. La derrama como gasto de la comunidad no es embargable por acreedores del propietario. --- ### Conclusión Las derramas son un instrumento legal y necesario para mantener en buen estado los edificios en régimen de propiedad horizontal. La clave está en aprobarlas correctamente, comunicarlas con transparencia y gestionarlas con rigor. Si eres administrador de fincas y quieres que tus propietarios puedan consultar el estado de las derramas, los plazos y los presupuestos en cualquier momento, sin llamadas innecesarias, descubre cómo [IgeraFincas](https://igerasolutions.com/igerafincas) puede transformar tu despatx.