Com Prohibir el Lloguer Turístic a la teva Comunitat: Guia 2026

Des de 2019, la junta de propietaris pot prohibir o limitar el lloguer turístic al seu edifici amb la majoria de 3/5 (article 17.12 LPH, introduït pel RDL 7/2019). No és automàtic: cal seguir un procediment concret, recollir els vots correctament i inscriure l'acord al Registre de la Propietat perquè vinculi els futurs compradors.

Quina és la base legal? La STS de 5 de juny de 2023

El Tribunal Suprem va confirmar el 5 de juny de 2023 que l'acord de la junta de propietaris amb majoria de 3/5 és suficient per prohibir o limitar els HUTs, fins i tot si el propietari afectat ja tenia llicència turística en vigor. La clau és que l'acord s'adopti correctament i s'inscrigui al Registre de la Propietat per tenir efectes davant de tercers (futurs compradors del pis).

Com es fa: el procediment pas a pas

1. Incloure el punt a l'ordre del dia de la convocatòria de junta amb suficient antelació (mínim 6 dies en junta ordinària). Ha d'indicar-se clarament: "Votació sobre la prohibició/limitació del lloguer d'habitatges d'ús turístic".
2. Votar en junta: necessites el vot favorable de 3/5 del total de propietaris (no dels assistents) i 3/5 del total de quotes de participació. Exemple: en una comunitat de 20 propietaris, necessites mínim 12 vots afirmatius.
3. Recollir els vots dels propietaris absents: en els 30 dies posteriors a la junta, l'acta amb l'acord s'ha de notificar als absents. Els qui no s'oposin expressament en 30 dies es compten com a vots a favor (art. 17.8 LPH).
4. Redactar l'acta amb el resultat definitiu (vots en junta + absents computats), especificant la unanimitat o la majoria de 3/5 aconseguida.
5. Inscriure al Registre de la Propietat: per tenir efectes davant de futurs compradors. Sense inscripció, l'acord és vàlid entre els propietaris actuals però no vincula qui compri un pis afectat posteriorment.

Diferència entre prohibir i limitar: quina opció triar?

L'art. 17.12 LPH permet dues coses: prohibir totalment qualsevol HUT a l'edifici, o limitar-ne les condicions (per exemple, limitar el nombre d'HUTs simultanis, exigir un seguro addicional o imposar restriccions d'horari per a entrades i sortides). La prohibició total és més simple d'executar i de defensar jurídicament. La limitació permet un equilibri però genera més conflictes interpretatius.

Què passa si el propietari no atura l'activitat turística?

Si tens l'acord de junta i l'afectat no cessa l'activitat, disposes de dues vies:

1. Requeriment fefaent: burofax al propietari citant l'art. 17.12 LPH i l'acord de junta. Obre el termini per a l'acció judicial i és prova documental.
2. Acció de cessació (art. 7.2 LPH): demanda al Jutjat de Primera Instància amb mesura cautelar de suspensió immediata de l'activitat. El STS confirma que és la via adequada.

Important: el STS 1.128/2024 ha limitat la retroactivitat sobre HUTs registrades abans de l'acord comunitari en determinats supòsits. Consulta un advocat si el propietari afectat tenia la llicència vigent prèviament al vot.

Preguntes freqüents

L'acord de prohibició de lloguer turístic vincula el comprador del pis?

Sí, però només si l'acord s'ha inscrit al Registre de la Propietat. Sense inscripció, l'acord és oposable als propietaris actuals (que van ser notificats), però un comprador futur que no conegui l'acord podria al·legar bona fe. La inscripció registral és el pas crític.

Podem prohibir el lloguer turístic als estatuts de la comunitat?

Sí. De fet, és la via més sòlida. Si incloeu la prohibició als estatuts (modificació estatutària), no cal tornar a votar-la: és una restricció permanent que apareix al títol constitutiu de la comunitat i en qualsevol nota simple del Registre de la Propietat.

Si un propietari compra el pis sabent la prohibició i hi obre un HUT igualment, quines sancions hi ha?

La comunitat pot iniciar l'acció de cessació de l'art. 7.2 LPH. Si el jutjat estima la demanda, pot imposar la suspensió cautelar immediata de l'activitat i, si hi ha reincidència, la privació del dret d'ús de l'habitatge per un màxim de 3 anys (art. 7.2 LPH, paràgraf final).

Catalunya té alguna regulació específica a més de la LPH?

Sí. A Catalunya, a més de la LPH (d'aplicació supletòria), el Codi Civil de Catalunya Llibre V regula les comunitats de propietaris. El Decret 141/2012 regula les condicions mínimes d'habitabilitat. Les llicències d'HUT es gestionen per la Secretaria d'Agenda Urbana i Territori. Algunes comunitats autònomes han aprovat moratoris o restriccions addicionals sobre l'atorgament de noves llicències HUT.

La prohibició afecta als locals comercials o només als habitatges?

L'art. 17.12 LPH es refereix a "habitatges d'ús turístic". No s'aplica als locals comercials o espais de co-living amb llicència comercial. No obstant, les activitats en locals que causin molèsties als veïns podrien ser objecte d'acció sota l'art. 7.2 LPH (activitats prohibides o nocives).

Article elaborat per l'equip editorial d'Igera Solutions. Basat en la Llei 49/1960 de Propietat Horitzontal (art. 17.12), el RDL 7/2019 i la STS 5 de juny de 2023, actualitzat al juny de 2026. No constitueix assessorament jurídic.