O Que Diz a Súmula 449 do STJ?

Multa Condominial e Súmula 449 STJ: Quanto Cobrar do Condômino Inadimplente

A multa por inadimplência condominial é um dos temas mais debatidos nos condomínios brasileiros. Por anos, convenções de condomínio previram multas de 5%, 10% ou até 20% sobre o valor da cota em atraso — mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pôs fim a essa prática com a edição da Súmula 449 . Entender os limites legais é fundamental para síndicos, administradoras e condôminos.

A Súmula 449 do STJ, editada em 2010, determina:

"A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não é bem de família para efeito de penhora."

Aguarde — esta súmula trata de garagem! A súmula relevante para multas condominiais é a interpretação consolidada pelo STJ do art. 1.336, §1º do CC , que fixou o teto de 2% para a multa moratória condominial. Veja o que diz o dispositivo legal:

"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." — Art. 1.336, §1º, Código Civil

Teto Legal Absoluto: A multa moratória condominial é limitada a 2% sobre o valor do débito . Qualquer previsão convencional que estabeleça percentual superior é considerada inválida pelo STJ — a convenção não pode criar obrigação mais gravosa que a lei. Condomínios com cláusulas de 5% ou 10% devem adequar urgentemente sua convenção.

Encargos pela Inadimplência: O Que Pode ser Cobrado

Encargo Percentual / Valor Base Legal Multa moratória Até 2% sobre o débito Art. 1.336, §1º CC Juros de mora 1% ao mês (ou o convencional) Art. 1.336, §1º CC Atualização monetária INPC, IPCA ou IGP-M (conforme convenção) Convenção / CC Honorários advocatícios (se ação judicial) 10% a 20% (fixados pelo juiz) CPC, art. 85 Custas de protesto Emolumentos cartorários (repassáveis ao devedor) Lei 9.492/1997

Exemplo Prático de Cálculo

Condômino que não pagou cota de R$ 800 por 3 meses:

Valor principal: R$ 2.400 Multa de 2%: R$ 48 (aplicada uma única vez, não por mês) Juros de 1% a.m. sobre cada parcela (cálculo simplificado): aproximadamente R$ 24 Atualização monetária pelo IPCA de 3 meses: aproximadamente R$ 18 (IPCA ~0,75%/mês) Total aproximado: R$ 2.490

Multa Comportamental (Art. 1.337 CC): Até 5x a Cota

Diferente da multa por inadimplência, a multa comportamental é aplicada ao condômino (ou possuidor) cujo comportamento anti-social — barulho reiterado, perturbação da ordem, uso indevido das áreas comuns — gere incompatibilidade de convivência.

O art. 1.337 do CC prevê:

Multa ordinária: até 5x o valor da cota condominial, deliberada pela assembleia com quórum de 3/4 dos condôminos Multa qualificada (parágrafo único): até 10x o valor da cota, para o condômino que reiteradamente apresentar conduta anti-social, deliberada com quórum de 3/4

Esta multa não tem relação com inadimplência financeira — ela pune comportamentos. E pode ser aplicada mesmo que o condômino esteja em dia com suas cotas.

Multa Convencional vs. Multa Legal: Prevalece a Menor

Se a convenção prevê multa de 5% e a lei limita a 2%, prevalece o limite legal de 2%. Mas se a convenção prevê multa de 1% (abaixo do limite legal de 2%), prevalece o percentual convencional — o condômino não pode cobrar mais do que o convencionado, mesmo que a lei permitisse mais. Em resumo:

Convenção prevê 5% → aplica-se 2% (limite legal) Convenção prevê 2% → aplica-se 2% Convenção prevê 1% → aplica-se 1% (menor que o limite legal) Convenção silente sobre multa → aplica-se 2% (máximo legal)

Prescrição da Dívida Condominial

O prazo de prescrição para a cobrança de cotas condominiais é de 5 anos (art. 206, §5º, I do CC — obrigações líquidas constantes de instrumento particular). A contagem começa a partir do vencimento de cada cota não paga. Após 5 anos, a dívida prescreve e não pode mais ser cobrada judicialmente.

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Multa Condominial e Súmula 449 STJ: Limites e Cobrança em 2026

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