Condómino Moroso em Condomínio Portugal: Como Cobrar a Dívida Passo a Passo (Lei 8/2022)
Por Equipa Legal IgeraFincas · Atualizado julho 2026 · 9 min de leitura
Quando um condómino não paga a quota de condomínio em Portugal, a Lei 8/2022 — que reformou o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código Civil — simplificou o processo: o administrador pode agir sem deliberação prévia da assembleia para dívidas até 2× o Indexante dos Apoios Sociais (IAS = €509,26 em 2025, ou seja, até €1.018,52), enviar notificação escrita por carta registada, e submeter requerimento de injunção no Balcão Nacional de Injunções (BNI) sem mandatário judicial para valores até €15.000. A ação judicial fica reservada para casos de oposição ou valores mais elevados. A dívida transmite-se ao novo proprietário em caso de venda do imóvel (art. 1424.º-A CC).
Condómino moroso — definição: Proprietário de uma fração autónoma que não pagou uma ou mais quotas de condomínio — ordinárias ou extraordinárias — vencidas há mais de 30 dias. Nos termos do art. 1431.º do Código Civil (na redação da Lei 8/2022), o condómino em mora com dívida não impugnada judicialmente perde o direito de voto na assembleia de condóminos, podendo contudo assistir e intervir nos debates. A dívida vencida inclui capital, juros de mora à taxa legal (4% em 2026) e eventuais custas de cobrança.
Dados IgeraFincas PT — Carteira de Condomínios 2025 (dados anonimizados)
1 em cada 4
frações atrasa o pagamento da quota pelo menos uma vez por ano, segundo os administradores de condomínio clientes da IgeraFincas em Portugal (carteira anonimizada, 2025). A maioria regulariza em menos de 30 dias após a primeira notificação escrita.
+18%
de aumento nos casos de dívida superior a 6 meses registados em 2024 face a 2023, na carteira IgeraFincas PT. O aumento coincide com a pressão sobre o rendimento disponível das famílias e o aumento das quotas decorrente da subida dos custos de manutenção. Fonte: IgeraFincas PT, dados anonimizados 2024.
€1.018,52
limiar de 2× IAS (2025) abaixo do qual o administrador pode iniciar o processo de cobrança sem deliberação prévia da assembleia, nos termos do art. 1436.º CC (Lei 8/2022). Para valores acima deste limiar, a deliberação de assembleia é fortemente recomendada.
O problema: gerir 5 a 30 frações morosas em simultâneo
Para um administrador de condomínio com 15 a 30 edifícios em carteira, a gestão de morosos é uma das tarefas que mais tempo e energia consome. Uma fração morosa gera pressão sobre os restantes condóminos — que acabam por subsidiar, indiretamente, quem não paga. Com 1 em cada 4 frações a atrasar pelo menos uma vez por ano, um administrador com 20 condomínios de 12 frações cada pode ter, em qualquer momento, 15 a 20 situações de mora ativas.
Antes da Lei 8/2022, o administrador tinha de convocar assembleia para cada ação de cobrança — mesmo para dívidas pequenas. A reforma simplificou o processo: para valores até 2× IAS, o administrador age diretamente. O tempo médio desde a notificação até ao título executivo (por injunção sem oposição) reduziu-se de 90 para 45 dias nos condomínios com documentação organizada.
O que mudou com a Lei 8/2022 para a cobrança de dívidas de condomínio
A Lei 8/2022, de 10 de janeiro, alterou o DL 268/94 e vários artigos do Código Civil relativos à propriedade horizontal. Para a cobrança de quotas em mora, as mudanças mais relevantes foram:
- Limiar 2× IAS sem deliberação de assembleia (art. 1436.º CC): O administrador pode iniciar a cobrança — incluindo injunção BNI — para dívidas até €1.018,52 (2025) sem deliberação prévia. Para valores superiores, a deliberação é recomendável mas não sempre obrigatória se o administrador já emitiu notificação escrita prévia.
- Perda do direito de voto (art. 1431.º CC): O condómino com dívidas vencidas e não impugnadas judicialmente fica impedido de votar enquanto a mora persistir. Pode assistir e intervir, mas o voto não produz efeito.
- Dívida vinculada ao imóvel (art. 1424.º-A CC): As dívidas de condomínio ficam associadas à fração autónoma. Em caso de venda, o novo proprietário responde solidariamente pelas dívidas existentes à data da escritura.
- Certidão de dívida obrigatória em escrituras (art. 1424.º-A CC): O notário é obrigado a solicitar certidão ao administrador e a informar o comprador da existência de qualquer dívida antes da escritura de compra e venda.
- Assembleia por meios telemáticos (art. 1432.º-A CC): A assembleia de condóminos pode deliberar sobre cobrança de dívidas por videoconferência, facilitando a obtenção de deliberações em condomínios com proprietários não residentes em Lisboa, Porto ou Algarve.
Passos para cobrar ao condómino moroso em Portugal
Emitir extrato de conta detalhado com juros de mora
Antes de qualquer contacto, o administrador deve dispor de um extrato discriminado com: quotas vencidas (ordinárias e extraordinárias), data de vencimento de cada uma, e juros de mora calculados à taxa legal de 4% ao ano desde a data de vencimento. Este extrato é o documento de base para a notificação e para o requerimento de injunção — a sua precisão determina a validade do processo de cobrança.
Notificação escrita por carta registada com aviso de receção
Envie carta registada com aviso de receção ao condómino moroso, indicando: montante total em dívida (capital + juros), quotas específicas em mora com as datas de vencimento, e prazo para regularização — tipicamente 15 dias. Para dívidas até 2× IAS (€1.018,52 em 2025), o administrador pode fazê-lo sem deliberação da assembleia (Lei 8/2022, art. 1436.º CC). Guarde sempre o aviso de receção assinado: é prova legal indispensável para qualquer procedimento judicial posterior.
Deliberação em assembleia de condóminos (para valores acima de 2× IAS)
Para dívidas superiores a €1.018,52, recomenda-se a aprovação do procedimento de cobrança em assembleia por maioria simples. A deliberação formaliza a posição coletiva do condomínio e reforça a legitimidade da administração perante o BNI ou o tribunal. Deve constar em ata com: identificação do condómino moroso, montante em dívida e via de cobrança escolhida (injunção ou ação judicial). Desde a Lei 8/2022, a assembleia pode ser realizada por videoconferência.
Injunção no Balcão Nacional de Injunções — injuncao.mj.pt
Se o condómino não pagar no prazo fixado na notificação, submeta requerimento de injunção online em injuncao.mj.pt. O requerente é o administrador em representação do condomínio. Não é necessário advogado para valores até €15.000. O BNI notifica o devedor, que tem 15 dias para pagar ou deduzir oposição. Se não reagir, é aposta a fórmula executória — o documento torna-se título executivo para penhorar bens sem nova ação judicial. A taxa BNI varia entre €51 e €512 consoante o valor da dívida.
Oposição à injunção: transição para ação declarativa em tribunal
Se o condómino se opuser à injunção, o processo transita para os tribunais cíveis. O condomínio passa a necessitar de mandatário judicial (advogado ou solicitador). A documentação bem organizada — atas, recibos de quotas, extratos de conta, avisos de receção das notificações — coloca o condomínio numa posição sólida. A duração típica de uma ação em tribunal é de 6 a 18 meses.
Execução sobre o imóvel ou outros bens com título executivo
Com título executivo (injunção com fórmula executória ou sentença judicial), o condomínio pode requerer a penhora de bens do devedor, incluindo a própria fração autónoma. A Lei 8/2022 reforçou a vinculação do imóvel à dívida de condomínio mesmo após transmissão (art. 1424.º-A CC), tornando a execução mais eficaz mesmo em casos de venda posterior sem liquidação da dívida.
Processo amigável vs. injunção vs. ação judicial: comparativo
| Critério | Notificação amigável | Injunção BNI | Ação judicial |
|---|---|---|---|
| Quando usar | 1.ª falta ou moroso ocasional | Dívida sem resposta após 15 dias | Oposição à injunção |
| Advogado obrigatório | Não | Não (até €15.000) | Sim |
| Custo aproximado | ~€8 (carta registada) | €51 – €512 (taxa BNI) | Honorários + custas |
| Prazo resultado | 15 – 30 dias | 30 – 60 dias (sem oposição) | 6 – 18 meses |
| Deliberação assembleia | Não necessária | Não (≤2×IAS) / Recomendável (>2×IAS) | Recomendável |
IgeraFincas PT — consulta normativa real (domingo, 23:15h)
Administrador (carteira Lisboa/Porto):
"Tenho um condómino com 8 meses de dívida — cerca de €960. Preciso de deliberação de assembleia para avançar com a injunção no BNI?"
IgeraFincas PT responde:
"Para €960, a resposta é não. O IAS em 2025 é €509,26, pelo que 2×IAS = €1.018,52. Como €960 < €1.018,52, está abaixo do limiar legal — pode avançar com notificação escrita e, se não houver resposta em 15 dias, com a injunção no BNI diretamente, sem deliberação prévia da assembleia (art. 1436.º CC, Lei 8/2022). Envie carta registada com aviso de receção com o extrato discriminado. Posso gerar o extrato de conta formatado para o requerimento BNI. Fontes: CC art. 1436.º, Lei 8/2022, DL 268/94."
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Pontos-chave: condómino moroso em condomínio Portugal (Lei 8/2022)
- O condómino moroso perde o direito de voto na assembleia, mas pode assistir (CC art. 1431.º, Lei 8/2022).
- Para dívidas até 2×IAS (€1.018,52 em 2025), o administrador pode agir sem deliberação de assembleia (CC art. 1436.º, Lei 8/2022).
- Processo recomendado: notificação escrita (carta registada) → deliberação se necessária → injunção BNI → ação judicial (se oposição).
- A injunção não requer advogado para valores até €15.000 — online em injuncao.mj.pt.
- A dívida de condomínio segue o imóvel em caso de venda (CC art. 1424.º-A, Lei 8/2022).
- O prazo de prescrição das quotas é de 5 anos a contar do vencimento de cada prestação (CC art. 310.º al. g)).
- Toda notificação escrita ao devedor interrompe o prazo de prescrição — documente sempre com aviso de receção.
Perguntas frequentes sobre condómino moroso em Portugal
Qual o prazo de pagamento da quota de condomínio em Portugal?
A lei portuguesa não estabelece um prazo único — o prazo é fixado em assembleia de condóminos (ou nos estatutos do condomínio) e comunicado pelo administrador. Na prática, a maioria dos condomínios define o vencimento no primeiro dia útil de cada mês. O condómino que não pague no prazo acordado entra imediatamente em mora, ficando sujeito a juros de mora à taxa legal (4% ao ano em 2026). O administrador deve enviar notificação escrita assim que detetar o incumprimento, preferencialmente nos primeiros 30 dias.
Como fazer a notificação formal ao condómino moroso em Portugal?
A notificação deve ser feita por carta registada com aviso de receção, enviada para o domicílio fiscal do condómino (que pode ser diferente da fração morosa). A carta deve indicar: montante total em dívida (capital + juros), identificação precisa das quotas vencidas com as respetivas datas de vencimento, e prazo para regularização (habitualmente 15 dias). O aviso de receção assinado é indispensável — sem ele, o condómino pode alegar que não foi notificado e dificultar o processo de injunção no BNI.
O administrador pode iniciar a cobrança sem assembleia de condóminos?
Sim, para valores até 2×IAS (€1.018,52 em 2025). A Lei 8/2022 alterou o art. 1436.º do Código Civil, permitindo que o administrador envie a notificação de cobrança e avance para injunção sem necessidade de deliberação prévia da assembleia quando a dívida não ultrapassa este limiar. Para valores superiores, a deliberação de assembleia por maioria simples é fortemente recomendada para legitimar a ação, embora a jurisprudência recente admita a atuação direta do administrador quando existe urgência comprovada ou risco de prescrição.
O que é o Balcão Nacional de Injunções (BNI) e como funciona para condomínios?
O Balcão Nacional de Injunções (BNI) é o sistema eletrónico do Ministério da Justiça disponível em injuncao.mj.pt que permite a apresentação de requerimentos de injunção online sem necessidade de advogado para valores até €15.000. No caso dos condomínios, o requerente é o administrador em representação do condomínio, com base no extrato de dívida e, quando aplicável, na deliberação de assembleia. O BNI notifica o devedor, que tem 15 dias para pagar ou deduzir oposição. Se não reagir, é aposta a fórmula executória, tornando o documento título executivo para penhora de bens sem nova ação judicial. A taxa BNI varia entre €51 (dívidas até €2.000) e €512 (dívidas entre €10.000 e €15.000).
O que acontece à dívida de condomínio se o imóvel for vendido?
Nos termos do art. 1424.º-A CC (introduzido pela Lei 8/2022), as dívidas de condomínio existentes à data da escritura de compra e venda ficam solidariamente a cargo do novo proprietário. O notário é obrigado a solicitar ao administrador do condomínio uma certidão confirmando se existem dívidas na fração, e a informar o comprador antes da escritura. O condomínio pode ainda registar a dívida na Conservatória do Registo Predial, o que confere publicidade e protege o condomínio mesmo em caso de transmissão do imóvel sem liquidação da dívida.
Qual o prazo de prescrição das dívidas de condomínio em Portugal?
As quotas de condomínio prescrevem ao fim de 5 anos a contar do vencimento de cada prestação, nos termos do art. 310.º al. g) do Código Civil (prestações periódicas). Cada notificação escrita ao devedor interrompe o prazo de prescrição, reiniciando a contagem. Por este motivo, é fundamental que o administrador documente todas as comunicações com avisos de receção e envie notificações periódicas aos morosos recorrentes. A inação prolongada pode resultar na extinção do direito de cobrança por prescrição — com prejuízo direto para todos os condóminos.
Pode o condomínio recusar serviços ou cortar fornecimentos ao condómino moroso?
Não. O corte de serviços essenciais (água, eletricidade, aquecimento central) a uma fração autónoma por mora no pagamento de quotas não está previsto na lei portuguesa e pode constituir ato ilícito sujeito a responsabilidade civil e criminal. A única via legal é a cobrança judicial — notificação, injunção BNI e, se necessário, execução sobre o imóvel. Qualquer medida extrajudicial de pressão pode ser invocada pelo condómino moroso para dificultar o processo de cobrança e, eventualmente, fundamentar pedido de indemnização por danos causados pelo condomínio.
Qual o papel do ITIJ e da Conservatória do Registo Predial no processo de cobrança?
O ITIJ (Instituto das Tecnologias de Informação na Justiça) gere o sistema eletrónico de injunções (BNI), através do qual o administrador submete o requerimento de injunção online. A Conservatória do Registo Predial permite ao condomínio registar a dívida como ónus real sobre o imóvel — um instrumento particularmente útil quando existe risco de venda da fração pelo condómino moroso. Ao contrário de alguns outros países europeus, Portugal não dispõe de uma entidade administrativa específica de supervisão corrente de condomínios de habitação: a fiscalização é assegurada pela própria assembleia de condóminos e pelas câmaras municipais em matérias de salubridade e obras.
Os seus condóminos fazem sempre as mesmas perguntas sobre quotas e morosos?
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Ver como funciona — acesso grátisNota editorial — julho 2026
Artigo elaborado com base na Lei 8/2022 de 10 de janeiro (reforma do regime de propriedade horizontal em Portugal), no Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro e nos artigos 1424.º-A, 1431.º, 1436.º e 310.º al. g) do Código Civil Português. O IAS de referência (€509,26) é o valor em vigor para 2025 (Portaria n.º 300/2024). Os dados de carteira citados são provenientes da carteira anonimizada de clientes IgeraFincas PT (2024–2025). Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado. Para situações específicas de cobrança judicial, consulte um advogado especializado em propriedade horizontal.
Última atualização: julho 2026 | Fontes: Lei 8/2022 de 10 de janeiro; DL 268/94 de 25 de outubro; CC arts. 1424.º-A, 1431.º, 1436.º, 310.º al. g); IAS 2025 €509,26 (Portaria n.º 300/2024); IgeraFincas PT carteira anonimizada 2024–2025 | Autor: Equipa Legal IgeraFincas | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias sem cartão.