IRC e Habitação Acessível em Portugal: Incentivos Fiscais para Empresas 2026

IRC e Habitação Acessível em Portugal: Incentivos Fiscais para Empresas 2026 Portugal dispõe de um conjunto diversificado de incentivos fiscais em sede de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas) para empresas que invistam em habitação acessível, reabilitação urbana e arrendamento a preços moderados. Estes incentivos inserem-se na estratégia governamental de aumentar a oferta de habitação acessível para trabalhadores e famílias de rendimentos médios, que enfrentam cada vez mais dificuldades no acesso ao mercado imobiliário português.

Neste guia analisamos os principais regimes fiscais disponíveis para empresas imobiliárias, fundos de investimento e sociedades gestoras de condomínios: o arrendamento acessível com isenção de IRC, o RFAI, os Fundos FIIAH, a DLRR e o regime geral de IRC com as suas especificidades para o sector imobiliário.

IRC: O Regime Geral para Empresas Imobiliárias As empresas com actividade imobiliária em Portugal — promotores, gestores de condomínios, empresas de arrendamento — estão sujeitas ao regime geral de IRC à taxa de 21% sobre o lucro tributável. A partir de 2025, aplicam-se as seguintes taxas para diferentes escalões de lucro:

Escalão de Lucro Tributável Taxa IRC Até €50.000 (PME) 16% (taxa reduzida PME) Acima de €50.000 (PME) / Todo o lucro (grande empresa) 21% Derrama Municipal (adicional) Até 1,5% (conforme município) Derrama Estadual (lucro >€1,5M) 3% a 9% adicional DL 37/2018: Isenção de IRC no Arrendamento Acessível O Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de Maio (e suas alterações), estabeleceu o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que concede isenção de IRS e de IRC sobre os rendimentos obtidos com o arrendamento de imóveis a rendas até 20% abaixo dos valores de referência do mercado, publicados pelo IHRU para cada tipologia e município.

Condições para a Isenção de IRC no PAA Renda praticada até 20% abaixo do valor de referência publicado pelo IHRU Contrato de arrendamento com prazo mínimo de 2 anos (renovável) Imóvel destinado a habitação permanente do arrendatário O arrendatário não pode ser titular de fracção autónoma na área do município Registo obrigatório no IHRU antes do início do arrendamento Imóvel com certificado energético mínimo D (a partir de 2026: mínimo C) Vantagem fiscal: uma empresa imobiliária que aplique a totalidade do seu portefólio de arrendamento ao PAA pode reduzir a zero a sua carga de IRC sobre esses rendimentos, obtendo simultaneamente maior estabilidade contratual dos arrendatários.

RFAI: Regime Fiscal de Apoio ao Investimento O Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI), previsto no artigo 23.º do Código Fiscal do Investimento (CFI), permite deduzir à colecta de IRC uma percentagem do investimento realizado em activos elegíveis. Para investimentos em habitação acessível e reabilitação urbana em regiões do interior ou zonas de pressão urbanística, as percentagens de dedução são mais generosas.

Percentagens de Dedução RFAI 25% do investimento até €15 milhões (regiões elegíveis: Norte, Centro, Alentejo, Algarve, Açores, Madeira) 10% do investimento acima de €15 milhões Lisboa e Vale do Tejo: taxas mais baixas ou exclusão, salvo investimentos em zonas de pressão urbanística Limite de dedução: 50% da colecta de IRC do exercício (excesso reportável por 10 anos) O RFAI aplica-se a investimentos em activos fixos tangíveis e intangíveis afectos à exploração. Para empresas imobiliárias, os activos elegíveis incluem edifícios destinados a habitação acessível e equipamentos de reabilitação urbana, mas não a simples aquisição de terrenos ou imóveis sem trabalho de reabilitação associado.

RETGS: Tributação de Grupos de Empresas Grupos empresariais com múltiplas sociedades imobiliárias podem optar pelo Regime Especial de Tributação dos Grupos de Sociedades (RETGS), que permite tributar o resultado consolidado do grupo em vez de cada sociedade individualmente. Esta opção é vantajosa quando algumas sociedades do grupo têm prejuízos que compensam os lucros de outras.

Para optar pelo RETGS, a sociedade dominante deve deter pelo menos 75% do capital das subsidiárias e estas devem ser residentes em Portugal. O regime é irrevogável por um período mínimo de 5 anos.

FIIAH: Fundos de Investimento em Arrendamento Habitacional Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), criados pelo artigo 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, e regulados pela CMVM, beneficiam de um regime fiscal especialmente favorável:

Isenção de IRC sobre rendimentos e mais-valias obtidos pelo fundo Isenção de IMT na aquisição de imóveis pelo fundo Isenção de Imposto de Selo nas transmissões para o fundo Taxa de retenção na fonte de 10% sobre rendimentos distribuídos a participantes (em vez dos 28% habituais) Para beneficiar deste regime, o fundo deve destinar pelo menos 75% dos seus activos a imóveis para arrendamento habitacional, e pelo menos 50% dos imóveis devem ser destinados a arrendamento acessível ou habitação social.

DLRR: Dedução por Lucros Retidos e Reinvestidos A Dedução por Lucros Retidos e Reinvestidos (DLRR), prevista nos artigos 27.º a 34.º do CFI, permite às PME deduzir à colecta de IRC até 10% dos lucros retidos que sejam reinvestidos em activos elegíveis no prazo de 4 anos. Para investimentos em habitação acessível, o limite pode ser alargado para 25% do lucro tributável.

Condições para a DLRR Exclusiva para PME (micro, pequenas e médias empresas) Reinvestimento nos 4 anos seguintes à deliberação de retenção de lucros Activos elegíveis: equipamentos produtivos, imóveis para arrendamento habitacional acessível Obrigação de manter os activos por pelo menos 5 anos Dedução máxima: 25% da colecta de IRC do exercício Como Aceder aos Incentivos: Passos Práticos Para uma empresa imobiliária que pretenda aceder aos incentivos fiscais para habitação acessível em Portugal, recomendamos os seguintes passos:

Consultar um técnico oficial de contas (TOC) ou fiscalista especializado em IRC imobiliário Verificar os valores de referência de renda acessível publicados pelo IHRU para cada município Registar os contratos de arrendamento acessível no portal do IHRU antes do início do arrendamento Solicitar à AT a confirmação do regime aplicável antes de o adoptar Manter documentação completa dos imóveis, arrendatários e valores de renda IgeraFincas: Normativa Fiscal Imobiliária Pré-Indexada A complexidade da legislação fiscal imobiliária portuguesa — com múltiplos regimes, condições, prazos e interacções entre impostos — torna essencial dispor de ferramentas que permitam aceder rapidamente à informação correcta. O IgeraFincas tem indexada a normativa fiscal imobiliária portuguesa actualizada, incluindo os regimes de IRC para habitação acessível, os benefícios dos FIIAH e os mecanismos RFAI e DLRR.

Os administradores de condomínios e os proprietários podem esclarecer dúvidas sobre obrigações fiscais do condomínio — como a tributação dos rendimentos de partes comuns arrendadas ou a dedutibilidade das despesas de conservação — directamente no chat, com respostas que citam a legislação aplicável.

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