Código Civil Arts. 1.331 a 1.358-A: O Guia Definitivo do Condomínio Edilício Os artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil brasileiro formam o núcleo normativo do condomínio edilício no Brasil. Desde que o CC/2002 entrou em vigor, essas disposições substituíram a parte condominial da Lei 4.591/1964, criando um regime mais moderno e sistematizado para a vida em condomínio. Entender cada artigo é essencial para síndicos, administradoras, condôminos e advogados. Este guia analisa os principais artigos desse bloco normativo com exemplos práticos do cotidiano condominial. Art. 1.331: Partes Comuns e Partes Privativas O art. 1.331 estabelece a dualidade fundamental do condomínio edilício: cada unidade autônoma (apartamento, sala, loja) pertence exclusivamente ao condômino, enquanto as partes comuns pertencem a todos em fração ideal. Partes privativas (§1º): unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas, garagens vinculadas à matrícula), suas benfeitorias e acessórios. Partes comuns insuscetíveis de divisão (§2º): o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as fundações, as colunas, as vigas, os encanamentos, as instalações de água, luz, gás e esgotos, as calçadas, os pórticos, corredores, escadas, elevadores e tudo mais que sirva a qualquer unidade ou ao conjunto. Dica prática: A garagem pode ser parte privativa (vinculada à unidade) ou parte comum (box de uso exclusivo). A diferença é crucial: garagem privativa pode ser alienada separadamente (após a Lei 12.607/2012, somente a outro condômino); garagem de uso exclusivo não pode ser alienada separadamente da unidade. Art. 1.332: Instituição do Condomínio O condomínio é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O ato deve discriminar as frações ideais atribuídas a cada unidade, sua natureza e destinação. Sem o registro, o condomínio não existe juridicamente. Art. 1.334: A Convenção de Condomínio A convenção é o documento mais importante do condomínio. Para ter eficácia contra terceiros, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção deve obrigatoriamente conter: Discriminação e individualização das unidades e partes comuns Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade Fim a que as unidades se destinam Quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos Competência, forma de convocação e quórum das assembleias Eleição, competência e poderes do síndico Sanções a que estão sujeitos os condôminos Regimento interno (pode ser separado) Arts. 1.335 e 1.336: Direitos e Deveres dos Condôminos Direitos (Art. 1.335) Deveres (Art. 1.336) Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades Contribuir para as despesas do condomínio Usar as partes comuns conforme sua destinação Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação Votar nas assembleias e delas participar (se quite com as despesas) Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas Ser votado e candidatar-se a síndico Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (residencial ou comercial) Art. 1.336 §1º: A Multa por Inadimplência O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Este artigo, combinado com a Súmula 449 do STJ, estabelece o teto de 2% para a multa condominial — qualquer cláusula convencional que preveja percentual maior é inválida. Art. 1.337: O Condômino Anti-Social O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Esta é a chamada "multa comportamental" — uma das mais severas do CC, exigindo quórum de 3/4 dos condôminos. Art. 1.348: As Atribuições do Síndico O art. 1.348 lista as competências do síndico, entre as quais: Convocar a assembleia dos condôminos Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando atos de defesa dos interesses comuns Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as determinações da assembleia Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano Cobrar dos condôminos as suas contribuições Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas Realizar o seguro da edificação (obrigatório por lei) Arts. 1.351 e 1.352: Quóruns de Deliberação em Assembleia Deliberação Quórum Necessário Artigo Alteração da convenção 2/3 dos votos dos condôminos Art. 1.351 Aprovação de contas, eleição síndico, outras deliberações ordinárias Maioria dos presentes (se quórum de instalação atingido) Art. 1.352 Obras voluptuárias (embelezamento) 2/3 dos condôminos Art. 1.341 Obras úteis (comodidade) Maioria dos condôminos Art. 1.341 Obras necessárias (conservação/segurança) Síndico pode ordenar sem assembleia; se bultuosas, maioria Art. 1.341 Destituição do síndico Maioria absoluta dos condôminos Art. 1.349 Multa comportamental anti-social 3/4 dos condôminos Art. 1.337 Art. 1.358-A: Condomínio de Lotes Acrescentado pela Lei 13.465/2017, o art. 1.358-A criou o condomínio de lotes, em que as unidades privativas são lotes de terreno, com ou sem construção. É o fundamento legal dos condomínios horizontais fechados (casas em condomínio). As partes comuns são as vias de circulação, áreas verdes, muros e demais equipamentos de uso coletivo. IgeraFincas: Cada Pergunta, o Artigo Exato O IgeraFincas indexa todos os artigos do bloco 1.331-1.358-A do CC e responde a perguntas dos condôminos citando o dispositivo legal preciso. Quando um morador pergunta "posso instalar ar-condicionado na fachada?", o sistema cita o art. 1.336, IV (proibição de alterar a forma e a cor da fachada) e o procedimento de aprovação em assembleia. Respostas precisas, jurídicas e compreensíveis — 24 horas por dia. Experimente o IgeraFincas grátis 14 diasResponde condôminos 24/7 citando o artigo exato. Sem cartão.Começar grátis →
