Woningwet 2015 VvE — actieve VvE-plicht en slapende VvE's
De Woningwet verplicht VvE's actief te zijn. Wat betekent dit, wat kan de gemeente doen bij een slapende VvE en hoe activeer u een inactieve VvE?
Wat regelt de Woningwet 2015 voor VvE's?
De Woningwet 2015 (gewijzigd via de Wet verbetering functioneren VvE's 2018) heeft twee kernverplichtingen voor VvE's: (1) de VvE moet actief zijn — dit betekent jaarlijkse vergadering, actief bestuur en financiële administratie; (2) er moet een reservefonds worden aangehouden (art. 5:126 BW — minimaal 0,5% herbouwwaarde per jaar). Gemeenten mogen ingrijpen bij slapende VvE's die gevaar opleveren voor de woningkwaliteit.
Wat is een "slapende VvE" en welke gevolgen heeft dat?
Een slapende VvE is een VvE die al jaren niet functioneert: geen vergaderingen, geen bestuur, geen reservefonds, geen administratie. Gevolgen: (1) het gebouw raakt in verval door gebrek aan onderhoud; (2) gemeenten kunnen via de Woningwet eigenaren aanschrijven om de VvE te activeren; (3) hypotheekbanken weigeren financiering voor appartementen in een slapende VvE; (4) eigenaren zijn persoonlijk aansprakelijk voor achterstallig onderhoud.
Kan de gemeente ingrijpen bij een slapende VvE?
Ja. Op grond van de Woningwet (art. 1a en art. 13) kan de gemeente eigenaren aanschrijven om gebreken aan het gebouw te herstellen. Als de VvE niet in staat is te handelen, kan de gemeente een last onder bestuursdwang of dwangsom opleggen. In Rotterdam en Amsterdam zijn specifieke programma's voor het activeren van slapende VvE's (bijv. Rotterdam: VvE-010-programma). De gemeente kan ook aanvragen bij de kantonrechter om een bewindvoerder aan te stellen.
Wat is de procedure om een slapende VvE te activeren?
Stappen: (1) Identificeer alle eigenaren via het Kadaster; (2) Stuur een oproep voor een bijzondere vergadering (via deurwaarder als adressen onbekend zijn); (3) Stel een bestuur aan in de vergadering; (4) Open een VvE-bankrekening; (5) Stel een begroting en servicekosten vast; (6) Laat een MJOP opstellen; (7) Bouw het reservefonds op. VvE Belang en gemeentelijke programma's kunnen ondersteunen bij deze activering.
Wat als een eigenaar weigert mee te werken aan activering van de VvE?
Als een eigenaar weigert deel te nemen aan vergaderingen of servicekosten te betalen, kan de VvE (na activering door de overige eigenaren): dagvaarden bij de kantonrechter voor betaling (art. 5:113 BW); beslag leggen op het appartementsrecht voor maximaal 3 jaar servicekosten (art. 5:122 BW); in extreme gevallen gedwongen verkoop vorderen (art. 5:119 BW). De kantonrechter kan ook een machtiging verlenen om namens de niet-meewerkende eigenaar te handelen.
Geldt de Woningwet ook voor kleine VvE's met 2 appartementen?
Ja. De verplichtingen van art. 5:126 BW (reservefonds) gelden voor alle VvE's met twee of meer appartementen, ongeacht de grootte. Ook een VvE van 2 eigenaren moet een reservefonds bijhouden, jaarlijks vergaderen en een actief bestuur hebben. Kleine VvE's (2–4 appartementen) zijn het meest kwetsbaar voor slapende situaties, maar de verplichting is onverminderd van kracht.
Kunnen huurders worden aangesproken bij een slapende VvE?
Nee, huurders zijn geen lid van de VvE — dat zijn alleen de eigenaren. Huurders kunnen indirect worden geraakt door verval van het gebouw (onderhoudsproblemen). Huurders kunnen de verhuurder (de eigenaar van het appartement) aanspreken op basis van art. 7:204 BW (gebrek verhuurde zaak) als de eigenaar zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt vanwege een slapende VvE.
VvE automatiseren met IgeraFincas
Beantwoord alle vragen van eigenaren over de Woningwet, reservefonds en BW in 3 seconden.
Gratis demo aanvragen