Wet Kwaliteitsborging Bouw 2024 — gevolgen voor VvE's
De WKB verandert het bouwtoezicht en de aansprakelijkheid bij nieuwbouw. Wat betekent dit voor VvE's bij oplevering, het dossier en gebreken?
Wat is de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB)?
De WKB (Stb. 2019, 382) is op 1 januari 2024 volledig van kracht geworden voor bouwwerken in gevolgklasse 1 (eenvoudige woningen, eenvoudige bedrijfspanden). De wet vervangt de bouwvergunningsprocedure deels door een systeem van private kwaliteitsborgers die namens de overheid toezicht houden op de bouwkwaliteit. Het doel: betere bouwkwaliteit en sterkere consumentenbescherming.
Wat doet een kwaliteitsborger?
Een kwaliteitsborger is een gecertificeerde private toezichthouder (toegelaten door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw, TKB). De kwaliteitsborger: (1) toetst het bouwplan aan de bouwtechnische eisen (Bouwbesluit 2012/Besluit bouwwerken leefomgeving); (2) houdt toezicht tijdens de bouw; (3) verstrekt een gereedmelding als het bouwwerk voldoet. Zonder verklaring van de kwaliteitsborger mag het gebouw niet in gebruik worden genomen.
Hoe verandert de aansprakelijkheid van de aannemer onder de WKB?
De WKB versterkt de aansprakelijkheid van de aannemer aanzienlijk: (1) de aannemer moet schriftelijk afwijkingen van het bouwplan melden vóór oplevering (art. 7:758 lid 3 BW nieuwe formulering — verborgen gebreken door aannemer); (2) verborgen gebreken die de aannemer kende of behoorde te kennen blijven zijn verantwoordelijkheid tot 5 jaar na oplevering; (3) de bewijslast verschuift — de aannemer moet aantonen dat gebreken niet aan hem te wijten zijn.
Wat betekent de WKB voor een nieuwbouw-VvE?
Voor nieuwbouwappartementen (gevolgklasse 1) geldt: (1) de kwaliteitsborger controleert de bouw — niet alleen de gemeente; (2) bij oplevering ontvangen kopers/de VvE een dossier met bouwgegevens en bewaard in het "dossier bevoegd gezag"; (3) de VvE heeft een sterkere positie bij gebreken aan gemeenschappelijke delen (dak, fundering, installaties) omdat de aannemer langer aansprakelijk is; (4) de notaris stelt de akte van oplevering op na de gereedmelding van de kwaliteitsborger.
Geldt de WKB ook voor verbouwingen in een bestaande VvE?
De WKB is per 1 januari 2024 van kracht voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Verbouwingen van bestaande gebouwen vallen vanaf 2026 ook onder de WKB (gefaseerde invoering voor gevolgklassen 2 en 3). Voor verbouwingen in een bestaande VvE (bijv. renovatie van het dak, aanbouw) wordt de WKB dus stapsgewijs van toepassing. De VvE moet bij opdrachtverstrekking nagaan of een kwaliteitsborger vereist is.
Wat is het "dossier bevoegd gezag" en waarom is dat belangrijk voor een VvE?
Bij oplevering van een WKB-gebouw moet de aannemer een "as built"-dossier aanleveren bij de gemeente (dossier bevoegd gezag). Dit dossier bevat: bouwtekeningen zoals gebouwd, materiaalspecificaties, keuringsrapporten installaties (verwarming, elektra, riolering). Voor een VvE is dit dossier waardevol bij latere renovaties, MJOP-opstelling en bij aansprakelijkheidsdiscussies. Eis dit dossier bij oplevering van nieuwbouw.
Wat als de kwaliteitsborger gebreken constateert na oplevering?
Als de kwaliteitsborger na de gereedmelding toch gebreken constateert, of als gebreken later aan het licht komen: (1) de aannemer is aansprakelijk voor verborgen gebreken die hem kenden of behoorden te kennen (art. 7:762 BW); (2) de VvE kan een beroep doen op de bouwgarantie (SWK, Woningborg of Bouwend Nederland garantieregelingen); (3) de VvE kan de kwaliteitsborger aanspreken als hij zijn taken niet goed heeft uitgevoerd (beroepsaansprakelijkheid).
WKB-vragen van uw VvE automatisch beantwoord
IgeraFincas citeert de WKB, BW en uw dossier voor vragen over bouwkwaliteit en aansprakelijkheid.
Gratis demo aanvragen