Splitsingsakte uitgelegd — alles wat VvE-eigenaren moeten weten
De splitsingsakte is het fundament van elke VvE. Hier leest u wat er in staat, hoe breukdelen werken, welk modelreglement van toepassing is en hoe u de akte kunt wijzigen.
Wat is een splitsingsakte en waarvoor dient die?
Een splitsingsakte is een notariële akte waarmee een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten (art. 5:109 BW). De akte bepaalt: (1) welke gedeelten privé zijn en welke gemeenschappelijk; (2) de breukdelen van elke eigenaar (aandeel in het geheel); (3) de rechten en verplichtingen van eigenaren; (4) de statuten van de VvE. De splitsingsakte wordt ingeschreven in het Kadaster en is bindend voor alle huidige en toekomstige eigenaren.
Wat zijn breukdelen en hoe worden ze berekend?
Het breukdeel (ook: aandeel in de gemeenschap) geeft aan welk deel van het gehele gebouw een eigenaar in eigendom heeft. Het breukdeel bepaalt ook de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten: een eigenaar met breukdeel 1/5 betaalt 20% van de servicekosten. Breukdelen worden bij splitsing door de notaris vastgesteld, vaak op basis van gebruiksoppervlakte (GO), maar ook op basis van andere criteria (bijv. gelijkelijk verdeeld). Wijziging van breukdelen vereist een wijziging van de splitsingsakte en unanimiteit (of vrijwel unanimiteit).
Wat is de splitsingstekening?
De splitsingstekening is een bijlage bij de splitsingsakte (art. 5:109 lid 2 BW jo. art. 22 Kadasterwet). De tekening geeft grafisch weer welke gedeelten privé zijn (nummers zoals A-1, A-2) en welke gemeenschappelijk. De tekening is leidend bij grensgeschillen tussen eigenaren. Als er een verschil is tussen de tekst van de akte en de tekening, prevaleert de akte (HR 17 april 2015, NJ 2015/262).
Welke modelreglementen bestaan er en welk geldt voor mijn VvE?
De KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) heeft modelreglementen vastgesteld die notarissen als basis gebruiken bij splitsing: Modelreglement 1973, Modelreglement 1992, Modelreglement 2006, Modelreglement 2017, Modelreglement 2023 (inclusief duurzaamheids- en laadpaalbepaling). Welk modelreglement van toepassing is, staat in uw splitsingsakte. Latere modellen zijn flexibeler en bevatten moderne bepalingen over laadpalen, zonnepanelen en Airbnb.
Kan de splitsingsakte worden gewijzigd?
Ja, maar dit vereist instemming van vrijwel alle eigenaren en de medewerking van de notaris en het Kadaster. Op grond van art. 5:139 BW is voor wijziging van de splitsingsakte een besluit nodig dat genomen moet worden met ten minste 4/5 van de stemmen in de VvE-vergadering, tenzij de akte een andere meerderheid vereist. Sommige wijzigingen (bijv. onttrekking gemeenschappelijk deel) vereisen unanimiteit. De gewijzigde akte moet opnieuw worden ingeschreven in het Kadaster.
Wat staat er over onderhoudsverdeling in de splitsingsakte?
De splitsingsakte of het bijbehorende reglement bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van welke onderdelen: eigenaar voor het privégedeelte (binnenwanden, vloer, keuken, sanitair); VvE voor gemeenschappelijke delen (gevel, dak, fundering, trappenhuis, lift). Grensgevallen (bijv. kozijnen, balkons, riolering) worden bepaald door de definitie in de akte. Bij onduidelijkheid geldt art. 5:113 lid 2 BW: een gemeenschappelijk vermoeden.
Hoe controleer ik de splitsingsakte van mijn appartement?
U kunt uw splitsingsakte opvragen via het Kadaster (kadaster.nl, betaalde dienst) of via uw notaris. De akte is ook opvraagbaar via Mijn Kadaster. Bij aankoop ontvangt u de splitsingsakte van de notaris. Sommige VvE-beheerders verstrekken een kopie aan eigenaren op verzoek.
Wat als een eigenaar de splitsingsakte niet naleeft?
De VvE kan een eigenaar die de splitsingsakte of het reglement schendt aanspreken. Juridische stappen: (1) aanschrijving per brief; (2) boete opleggen conform het reglement; (3) vordering bij de kantonrechter (art. 5:130 BW). In ernstige gevallen (stelselmatige overlast, onrechtmatig gebruik) kan de rechter een gedwongen verkoop van het appartementsrecht gelasten (art. 5:119 BW).
Heeft uw VvE een AI-assistent nodig?
IgeraFincas beantwoordt vragen over uw splitsingsakte, reglement en BW in 3 seconden — dag en nacht.
Gratis demo aanvragen