Burgerlijk Wetboek Boek 5 en VvE's uitgelegd
Titel 9 van BW Boek 5 (art. 5:106–5:145 BW) is de juridische basis voor alle VvE's in Nederland. Hier vindt u een volledige uitleg van de belangrijkste bepalingen voor eigenaren en beheerders.
Wat regelt Burgerlijk Wetboek Boek 5 voor VvE's?
Titel 9 van BW Boek 5 (art. 5:106–5:145 BW) regelt het appartementsrecht in Nederland. Het bevat de juridische basis voor: de splitsing van een gebouw in appartementsrechten (art. 5:106 BW), het oprichten en functioneren van de Vereniging van Eigenaars (art. 5:124–5:135 BW), rechten en plichten van appartementseigenaren, het reservefonds (art. 5:126 BW) en het gebruik van gemeenschappelijke delen.
Wat is een appartementsrecht precies (art. 5:106 BW)?
Een appartementsrecht (art. 5:106 BW) is een aandeel in de gemeenschap die een gebouw en de bijbehorende grond omvat, met het uitsluitend recht om een bepaald gedeelte (privégedeelte) te gebruiken. Het bestaat uit twee delen: (1) een aandeel in het gehele gebouw en de grond (het gemeenschappelijke eigendom), en (2) een exclusief gebruiksrecht op een afgebakend privégedeelte (de woning of het bedrijfsruimte). Het appartementsrecht wordt vastgelegd in de splitsingsakte.
Welke verplichtingen hebben eigenaren op grond van BW Boek 5?
Eigenaren zijn op grond van BW Boek 5 verplicht om: (1) bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten naar rato van hun breukdeel (art. 5:113 BW); (2) het reservefonds te voeden (art. 5:126 BW — min. 0,5% herbouwwaarde/jaar); (3) besluiten van de Vergadering van Eigenaars na te leven (art. 5:128 BW); (4) het privégedeelte te onderhouden zodat het geen schade toebrengt aan gemeenschappelijke delen (art. 5:117 BW); (5) het reglement van de VvE na te leven.
Wat is het verschil tussen gemeenschappelijke delen en privédelen?
Privédelen zijn de gedeelten van het gebouw die exclusief door één eigenaar mogen worden gebruikt (woning, berging, parkeerplaats indien afgebakend in de splitsingsakte). Gemeenschappelijke delen zijn alles wat niet als privédeel is aangewezen: fundering, buitenmuren, dak, trappenhuizen, liften, riolering, centrale verwarming. Welke delen gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte (art. 5:111 lid 1 sub b BW). Bij twijfel geldt een gemeenschappelijk deel als vermoeden (art. 5:113 lid 2 BW).
Wat is de rol van de Vergadering van Eigenaars (VvE-vergadering)?
De Vergadering van Eigenaars is het hoogste besluitvormende orgaan van de VvE (art. 5:124 BW). Zij beslist over: jaarlijkse begroting en servicekosten, het onderhoudsbeleid (MJOP), aanstelling en ontslag van het bestuur en/of beheerder, wijzigingen van het reglement (gekwalificeerde meerderheid), en ingrijpende werkzaamheden (art. 5:139 BW). Elk jaar moet er minimaal één vergadering worden gehouden (art. 5:125 lid 2 BW).
Hoe worden besluiten van de VvE genomen?
Besluiten worden genomen bij gewone meerderheid van stemmen (meer dan 50% van de uitgebrachte stemmen), tenzij het reglement of de wet een andere meerderheid vereist. Voor wijziging van de splitsingsakte is unanimiteit of een verzwaarde meerderheid vereist. De quorumeis (minimum aantal aanwezige stemmen) staat in het modelreglement of de splitsingsakte. Een besluit genomen zonder quorum is nietig (art. 5:130 BW biedt de kantonrechter de mogelijkheid om vervangende machtiging te verlenen).
Kan een eigenaar besluiten van de VvE aanvechten?
Ja. Op grond van art. 5:130 BW kan iedere eigenaar die een redelijk belang heeft een besluit van de VvE aanvechten bij de kantonrechter. De termijn voor vernietigbaarheid is 1 maand na de datum waarop de eigenaar kennis heeft gekregen van het besluit (art. 5:130 lid 2 BW). Gronden: het besluit is in strijd met de wet, het reglement of de redelijkheid en billijkheid (art. 5:129 jo. 2:8 BW).
Wat zegt art. 5:121 BW over gebruik van het privégedeelte?
Art. 5:121 BW bepaalt dat een eigenaar zijn privégedeelte mag gebruiken op de wijze die past bij de bestemming ervan. Hij mag geen hinder of overlast toebrengen aan andere eigenaren. Gebruik in strijd met de bestemming (bijv. bedrijfsmatig gebruik van een woonappartement zonder toestemming) is niet toegestaan. Het VvE-reglement kan aanvullende beperkingen stellen aan het gebruik.
Geldt BW Boek 5 ook voor nieuw te bouwen appartementen?
Ja. Bij nieuwbouw wordt de splitsingsakte opgesteld vóór of bij oplevering. De bepalingen van BW Boek 5 zijn van toepassing op alle appartementsrechten ongeacht bouwjaar. Wel worden bij nieuwbouwprojecten veelal het KNB-modelreglement 2017 of 2023 gebruikt, terwijl oudere gebouwen soms nog het modelreglement 1973 of 1992 hebben. Het toepasselijke reglement staat vermeld in de splitsingsakte.
VvE-vragen automatisch beantwoorden?
IgeraFincas citeert het exacte BW-artikel voor uw eigenaren in 3 seconden — 24/7.
Gratis demo aanvragenGerelateerde onderwerpen