Fondo Speciale per Lavori Straordinari: Cos'è e Come si Costituisce (Art. 1135 Codice Civile)
Prima di poter avviare lavori straordinari in condominio — rifacimento facciate, sostituzione dell'ascensore, impermeabilizzazione della copertura — la legge impone un passaggio obbligatorio che molti amministratori sottovalutano: la costituzione di un fondo speciale. Non è una prassi consigliata, ma un obbligo di legge introdotto dalla Legge 220/2012: se l'assemblea delibera lavori straordinari senza costituire il fondo, la delibera stessa è esposta al rischio di annullamento. Questa guida spiega cosa dice esattamente l'art. 1135 del Codice Civile, come si differenzia il fondo speciale dal fondo di riserva ordinario, quali maggioranze servono e come un amministratore deve procedere per costituirlo correttamente.
Definizione — Art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
Cos'è il fondo speciale per lavori straordinari
L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. — introdotto dalla Legge 220/2012 (Riforma del Condominio, in vigore dal 18 giugno 2013) — attribuisce all'assemblea la competenza a costituire, prima di deliberare l'esecuzione di lavori straordinari, un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori stessi. Il fondo deve essere accreditato sul conto corrente condominiale dedicato (art. 1129, comma 7 c.c.) prima dell'avvio dei lavori. Si tratta di uno strumento pensato per evitare che il condominio appalti opere senza avere prima raccolto la provvista economica necessaria, esponendo l'impresa esecutrice al rischio di mancato pagamento e i condòmini a contenziosi con i fornitori.
Il fondo speciale in breve
100%
dell'importo dei lavori straordinari deliberati: il fondo speciale deve coprire l'intero ammontare stimato dell'opera, non una quota parziale, secondo l'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
2013
anno di entrata in vigore (18 giugno) della Legge 220/2012, che ha rafforzato l'obbligo del fondo speciale già previsto in forma più generica dal testo previgente dell'art. 1135 c.c.
Annullabile
è la sorte della delibera che autorizza lavori straordinari senza la contestuale costituzione del fondo speciale: può essere impugnata da qualsiasi condòmino dissenziente o assente.
Fondo speciale vs. fondo di riserva/cassa: le differenze
Uno degli errori più frequenti — anche tra amministratori esperti — è confondere il fondo speciale per lavori straordinari con il fondo di riserva (o fondo cassa) di gestione ordinaria. Si tratta di due strumenti finanziari distinti, con finalità, base normativa e regole di costituzione completamente diverse.
| Aspetto | Fondo speciale (Art. 1135 c.c.) | Fondo di riserva/cassa ordinario |
|---|---|---|
| Base normativa | Art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. | Nessuna norma specifica; previsto da prassi o regolamento condominiale |
| Finalità | Coprire integralmente lavori straordinari già deliberati e identificati | Far fronte a spese impreviste o urgenti di piccola entità nella gestione ordinaria |
| Obbligatorietà | Obbligatorio per legge prima di deliberare lavori straordinari | Facoltativo, salvo diversa previsione del regolamento condominiale |
| Importo | Pari al 100% dell'ammontare dei lavori deliberati | Variabile, deciso dall'assemblea (spesso una percentuale del preventivo annuale) |
| Momento di costituzione | Contestualmente alla delibera che approva i lavori straordinari, prima del loro avvio | In genere in sede di approvazione del preventivo annuale |
| Conseguenza dell'omissione | Delibera annullabile su impugnazione del condòmino dissenziente | Nessuna sanzione specifica; possibile difficoltà di cassa |
In sintesi: il fondo di riserva è uno strumento di prudenza gestionale per la routine ordinaria, mentre il fondo speciale è una condizione legale di validità per l'esecuzione di lavori straordinari. I due fondi devono restare contabilmente separati e, come previsto dall'art. 1129, comma 7 c.c., le somme relative devono transitare sul conto corrente condominiale dedicato, distinguibili nel rendiconto (art. 1130-bis c.c.).
Quando scatta l'obbligo: cosa si intende per "lavori straordinari"
Il Codice Civile non fornisce un elenco tassativo di cosa costituisca "lavori straordinari", ma la prassi e la giurisprudenza condominiale identificano generalmente in questa categoria gli interventi che, per natura o importo, eccedono la manutenzione ordinaria delle parti comuni prevista dall'art. 1130, n. 4 c.c. Rientrano tipicamente tra i lavori straordinari:
- Rifacimento della facciata e interventi di risanamento conservativo dell'involucro edilizio.
- Sostituzione o ammodernamento dell'ascensore (motore, cabina, adeguamento normativo).
- Impermeabilizzazione della copertura o rifacimento del tetto.
- Rifacimento di impianti comuni (idrico, elettrico, riscaldamento centralizzato) quando comportano una sostituzione integrale e non una semplice riparazione.
- Interventi strutturali su parti comuni, incluse opere resesi necessarie a seguito di perizie tecniche o ordinanze comunali.
- Innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c. (es. installazione ex novo di un ascensore, interventi di efficientamento energetico rilevanti).
La distinzione tra manutenzione ordinaria e lavori straordinari non dipende solo dalla natura tecnica dell'intervento, ma spesso anche dall'importo e dalla frequenza: una riparazione puntuale rientra nell'ordinaria amministrazione dell'amministratore (art. 1130 CC), mentre un intervento di rifacimento integrale richiede la previa delibera assembleare e, di conseguenza, la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c.
Le maggioranze richieste per deliberare lavori straordinari e il fondo
La delibera che approva i lavori straordinari e, contestualmente, costituisce il fondo speciale segue le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., che variano in base alla natura e all'entità dell'intervento:
- Lavori di manutenzione straordinaria "ordinaria" (non innovativi): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio in prima convocazione (art. 1136, comma 2 c.c.); in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, comma 3 c.c.).
- Innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c. (es. nuovo ascensore, interventi rilevanti di efficientamento energetico): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.
- Innovazioni gravose o voluttuarie che alcuni condòmini possono rifiutare di finanziare (art. 1121 c.c.): regole particolari sulla ripartizione della spesa tra i soli condòmini favorevoli.
La costituzione del fondo speciale non richiede una maggioranza autonoma o più elevata rispetto a quella necessaria per approvare i lavori stessi: essendo un elemento imprescindibile della medesima delibera (l'assemblea non può validamente approvare i lavori senza costituire il fondo), la maggioranza è la stessa richiesta per l'approvazione dell'intervento. In pratica, la delibera dovrebbe indicare espressamente sia l'approvazione dei lavori sia le modalità e i termini di versamento del fondo da parte dei singoli condòmini, in proporzione ai rispettivi millesimi.
Cosa succede se il fondo speciale non viene costituito
La mancata costituzione del fondo speciale prima dell'avvio dei lavori straordinari espone la delibera assembleare al rischio di annullabilità. A differenza delle delibere nulle (impugnabili senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse), le delibere annullabili possono essere impugnate solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine di 30 giorni dalla comunicazione (per gli assenti) o dalla data della delibera (per i dissenzienti), ai sensi dell'art. 1137 c.c.
Le conseguenze pratiche dell'omessa costituzione del fondo possono includere:
- Impugnazione della delibera da parte di un condòmino dissenziente, con rischio di sospensione o annullamento dei lavori già avviati.
- Difficoltà di pagamento dell'impresa esecutrice, che può agire per il recupero del credito nei confronti del condominio o, secondo le regole sulla responsabilità parziaria, dei singoli condòmini morosi.
- Responsabilità dell'amministratore per non aver messo l'assemblea nelle condizioni di deliberare correttamente, con possibile azione di responsabilità civile da parte del condominio.
- Ritardi nell'esecuzione dei lavori, con costi aggiuntivi legati alla necessità di convocare una nuova assemblea per sanare il vizio.
Guida pratica: come costituire correttamente il fondo speciale
Ottenere preventivi dettagliati prima della convocazione
L'amministratore deve raccogliere almeno due o tre preventivi di imprese qualificate per determinare l'importo più realistico dei lavori, da sottoporre all'assemblea insieme alla proposta di delibera.
Inserire il fondo speciale espressamente nell'ordine del giorno
L'avviso di convocazione (art. 66 disp. att. c.c.) deve indicare chiaramente sia l'approvazione dei lavori straordinari sia la costituzione del relativo fondo speciale, per evitare vizi di convocazione che espongano la delibera a impugnazione.
Deliberare l'importo del fondo pari al 100% dei lavori
La delibera deve fissare l'importo del fondo pari all'ammontare stimato dei lavori (art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.), ripartito tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà o i diversi criteri di riparto applicabili (es. tabella ascensore per i lavori sull'impianto).
Accreditare il fondo sul conto corrente dedicato prima dell'avvio dei lavori
Le somme versate dai condòmini devono confluire sul conto corrente condominiale dedicato (art. 1129, comma 7 c.c.), tenute distinte dalla gestione ordinaria. Solo dopo l'accredito del fondo l'amministratore può autorizzare l'impresa ad avviare i lavori.
Rendicontare separatamente il fondo nel bilancio
Nel rendiconto condominiale (art. 1130-bis c.c.), il fondo speciale per lavori straordinari deve comparire come voce distinta rispetto alla gestione ordinaria, con evidenza di versamenti ricevuti, stato di avanzamento dei pagamenti all'impresa e saldo residuo.
Attenzione: il caso dei lavori urgenti (Art. 1135, comma 2 c.c.)
L'obbligo di costituire il fondo speciale prima della delibera riguarda i lavori straordinari programmabili. Diverso è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria urgenti previsti dall'art. 1135, comma 2 c.c.: se la situazione di pericolo non consente di attendere la convocazione dell'assemblea (es. crollo parziale di un solaio, guasto grave all'impianto elettrico comune), l'amministratore può ordinare l'intervento senza previa delibera né fondo costituito, riferendone all'assemblea nella prima riunione utile. In questo caso, la ripartizione delle spese e l'eventuale costituzione ex post di un fondo a copertura avvengono in sede di ratifica assembleare successiva.
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- Tracciamento separato del fondo: visibilità chiara dei versamenti ricevuti per il fondo speciale, distinti dalla gestione ordinaria, con stato di avanzamento consultabile in ogni momento dai condòmini.
- Convocazioni conformi: generazione dell'avviso di convocazione con ordine del giorno che indica esplicitamente lavori straordinari e costituzione del fondo, riducendo il rischio di vizi impugnabili.
- Rendiconto con voce dedicata: il fondo speciale compare come voce separata nel rendiconto ex art. 1130-bis c.c., pronto per la presentazione in assemblea.
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Il fondo speciale deve coprire il 100% dei lavori o può essere versato a rate?
L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. richiede che il fondo sia di importo pari all'ammontare dei lavori deliberati, ma non impone che l'intera somma sia versata in un'unica soluzione prima dell'inizio dei lavori. L'assemblea può deliberare un piano di versamento rateale, purché le rate siano scadenzate in modo coerente con lo stato di avanzamento dei lavori e con i pagamenti dovuti all'impresa (es. per stati di avanzamento lavori/SAL), evitando che l'amministratore si trovi a dover pagare l'impresa senza disponibilità sufficiente sul conto dedicato.
Cosa succede se un condòmino non versa la propria quota del fondo speciale?
Il condòmino moroso è soggetto alle stesse procedure di recupero previste per le quote ordinarie: sollecito, diffida e, in caso di persistente inadempimento, ricorso per decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. L'amministratore è tenuto ad agire contro i morosi anche per le quote del fondo speciale, poiché il mancato versamento può compromettere la disponibilità di cassa necessaria a pagare l'impresa esecutrice nei termini contrattuali.
Il fondo speciale si può usare per finalità diverse da quelle deliberate?
No. Il fondo speciale è vincolato alla specifica delibera che lo ha costituito: le somme raccolte devono essere destinate esclusivamente ai lavori straordinari approvati dall'assemblea. Un utilizzo diverso (es. per coprire spese di gestione ordinaria o altri interventi non deliberati) costituisce grave irregolarità nella gestione e può esporre l'amministratore a responsabilità civile, oltre che a possibile revoca giudiziaria ai sensi dell'art. 1129, comma 12 c.c.
Cosa resta del fondo se i lavori costano meno del previsto?
L'eventuale eccedenza del fondo speciale rispetto al costo effettivo dei lavori, una volta completato il rendiconto finale dell'intervento, deve essere restituita ai condòmini o, previa delibera assembleare, imputata a compensazione di spese future, sempre nel rispetto dei criteri di riparto millesimali applicati in origine. La trasparenza su questo saldo va garantita nel rendiconto ex art. 1130-bis c.c. presentato all'assemblea.
L'amministratore può firmare il contratto con l'impresa prima che il fondo sia interamente versato?
La legge richiede che il fondo sia costituito — cioè deliberato e messo in condizione di essere accreditato — prima dell'esecuzione dei lavori, non necessariamente prima della sottoscrizione del contratto. Tuttavia, la prassi prudente raccomandata agli amministratori è di subordinare l'avvio effettivo dei lavori (e i relativi pagamenti) all'effettivo accredito del fondo sul conto dedicato, per evitare di esporre il condominio a impegni economici non coperti e ridurre il rischio di contenziosi con l'impresa in caso di morosità dei condòmini.
In sintesi: fondo speciale per lavori straordinari
- L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. (Legge 220/2012) impone all'assemblea di costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori straordinari prima di deliberarne l'esecuzione.
- Il fondo deve essere accreditato sul conto corrente condominiale dedicato (art. 1129, comma 7 c.c.), distinto dal fondo di riserva ordinario.
- La delibera segue le maggioranze ordinarie dell'art. 1136 c.c. (o i due terzi per le innovazioni ex art. 1120 c.c.); non serve una maggioranza autonoma per il fondo.
- L'omessa costituzione del fondo rende la delibera annullabile su impugnazione entro 30 giorni (art. 1137 c.c.) da parte dei condòmini assenti o dissenzienti.
- Per i lavori urgenti, l'art. 1135, comma 2 c.c. consente all'amministratore di intervenire senza previa delibera né fondo, con ratifica assembleare successiva.
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Articolo redatto dalla redazione editoriale di Igera Solutions. Basato sul Codice Civile italiano (artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1130-bis, 1135, 1136, 1137 c.c.), sulla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del Condominio, in vigore dal 18 giugno 2013) e sull'art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Aggiornato ad agosto 2026. Non costituisce parere legale; per casi specifici consultare un avvocato o professionista abilitato.