Asesoría Fiscal para Inmobiliarias y Promotores

La regla general es que las transmisiones de inmuebles están exentas de IVA (art. 20.1.22 LIVA: exención en segundas y ulteriores entregas de edificaciones), y por tanto tributan por ITP (modalidad transmisiones patrimoniales onerosas). Sin embargo, hay tres excepciones que hacen que tribute por IVA: (1) la primera entrega de edificación por el promotor-constructor (art. 20.1.22 LIVA a contrario, IVA al 10% general o 4% para vivienda VPO), (2) cuando el comprador renuncia a la exención del art. 20.2 LIVA (solo posible si es empresario con derecho pleno a deducción de IVA), o (3) terrenos no edificados sin exención (art. 20.1.20 LIVA). La distinción es crucial porque IVA y ITP son incompatibles: una misma operación no puede tributar por ambos.

El IIVTNU (plusvalía municipal) fue reformado por el Real Decreto-ley 26/2021, tras la STC 182/2021 que declaró inconstitucional el método anterior. Desde noviembre de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: (1) método objetivo: valor catastral del terreno multiplicado por coeficientes aprobados por cada ayuntamiento según el número de años de tenencia del inmueble, o (2) método real: diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión correspondiente al terreno (excluida la parte de construcción). Si el método real resulta inferior al objetivo, el contribuyente elige el real. Si la transmisión produce pérdida en el valor del terreno (precio de venta inferior al de compra), no existe hecho imponible. El sujeto pasivo es el transmitente (vendedor) en las transmisiones a título oneroso.

Cuando el vendedor de un inmueble situado en España es un no residente (persona física o jurídica sin establecimiento permanente en España), el comprador está obligado a practicar una retención del 19% sobre el precio de la transmisión e ingresarla en la AEAT mediante el modelo 211. Esta retención se hace a cuenta del IRNR que debe liquidar el vendedor no residente. El vendedor no residente puede presentar el modelo 210 para obtener la devolución si la retención supera su cuota del IRNR. Si el comprador no practica la retención, responde subsidiariamente del pago del IRNR. La obligación de retener existe tanto si el comprador es particular como si es empresario.

Sí, las comisiones de intermediación inmobiliaria (tanto en ventas como en alquileres) son servicios de mediación sujetos al tipo general del 21% de IVA. No existe exención aplicable: la exención del art. 20.1.22 LIVA se refiere a las transmisiones de inmuebles, no a los servicios de mediación. La agencia inmobiliaria (si es empresa o autónomo) repercute IVA al 21% sobre su comisión, tanto si la cobra del vendedor como del comprador. En el caso de alquiler de vivienda, la DGT ha confirmado que la comisión de la agencia (por mediación) también tributa al 21%, aunque el alquiler en sí esté exento de IVA (art. 20.1.23 LIVA).

El modelo 347 (declaración anual de operaciones con terceros) obliga a declarar las operaciones realizadas con cada persona o entidad que superen los 3.005,06 euros anuales en conjunto. Para una agencia inmobiliaria, deben declararse: (1) las comisiones cobradas a propietarios o promotores que superen el umbral, (2) los arrendamientos de locales de negocio (incluyendo IVA) satisfechos a cada arrendador si superan el umbral, (3) los suministros y servicios recibidos de cada proveedor. Los arrendamientos de inmuebles sujetos a IVA que el arrendatario declara en el modelo 303 y el modelo 180 no se incluyen también en el 347 para evitar duplicidades (art. 33.2 RGAT). Las transmisiones de inmuebles por ITP no se incluyen en el 347.

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda introduce limitaciones en zonas de mercado residencial tensionado (declaradas por las CC.AA.) e incentivos fiscales en el IRPF para grandes tenedores que bajen el alquiler. Los incentivos en IRPF para rendimientos de capital inmobiliario de vivienda habitual son: (1) reducción del 90% si el arrendador reduce el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior en zona tensionada, (2) reducción del 70% si el nuevo arrendatario tiene entre 18 y 35 años o es Administración pública, (3) reducción del 60% si hay obra de rehabilitación en los dos años anteriores, (4) reducción del 50% en el resto de casos (antes era 60%). Estas reducciones solo aplican en el IRPF del arrendador, no en el IS de las sociedades promotoras o patrimoniales.

El flip inmobiliario consiste en comprar un inmueble, reformarlo y venderlo rápidamente con plusvalía. La tributación depende de si se hace como actividad económica o como inversión: si es actividad económica (habitual, con organización de medios, como promotor o rehabilitador), los beneficios son rendimientos de actividad económica sujetos al IRPF a tipos progresivos (o IS si se actúa mediante sociedad). Si es inversión ocasional, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 euros, 21% de 6.000 a 50.000, 23% de 50.000 a 200.000, 27% a partir de 200.000 euros. La DGT analiza caso a caso la habitualidad y la organización de medios para calificar la actividad.