Nueva construcción, primera junta: IgeraFincas desde el día 1
Vicios constructivos, libro del edificio, garantías LOE: IgeraFincas es el asistente que tu comunidad nueva necesita para reclamar lo que corresponde al promotor desde el primer día.
110K
viviendas nuevas entregadas/año España
3 años
garantía habitabilidad LOE
10 años
garantía estructural LOE
3 días
implementación
El problema: las comunidades nuevas nacen sin respuestas
Una promoción de nueva construcción es un ecosistema frágil: propietarios sin experiencia, administrador provisional, promotor esquivo y un montón de garantías legales que vencen en plazos distintos. Sin el asesoramiento correcto, la comunidad pierde derechos que nunca podrá recuperar.
Plazos de garantía que se escapan
La LOE fija 1, 3 y 10 años de garantía según el tipo de defecto. Sin un sistema que lo recuerde, la comunidad puede perder la acción antes de detectar el problema. El plazo de prescripción es solo 2 años desde que aparece el vicio.
Libro del Edificio ignorado
El promotor entrega el Libro del Edificio (LOE art. 7) con el proyecto as-built, certificados, garantías de equipos y manuales. En el 80% de los casos, acaba en un cajón sin que nadie lo consulte. IgeraFincas lo indexa para que los vecinos puedan interrogarlo.
Primera junta mal convocada
LPH Art. 13 obliga al promotor a convocar la primera junta antes del año desde la entrega del primer piso. Un error de forma en la convocatoria puede invalidar el acuerdo de elección de presidente o de ratificación del administrador.
Cómo funciona IgeraFincas en una promoción nueva
Indexamos el Libro del Edificio y los documentos de entrega
Sube el Libro del Edificio, los certificados de instalaciones, las garantías de los equipos y las actas de la primera junta. IgeraFincas los indexa en menos de 3 días y empieza a responder consultas citando la fuente exacta.
Los propietarios preguntan, IgeraFincas cita la norma y el documento
Cuando un vecino pregunta si la humedad de la terraza cubre la garantía del promotor, IgeraFincas responde citando LOE art. 17 (3 años para habitabilidad), el plazo concreto y el procedimiento de reclamación extrajudicial.
El administrador recibe alertas antes de que venzan los plazos LOE
El sistema registra la fecha de entrega de llaves y alerta al administrador antes de que venzan los plazos de 1, 3 y 10 años. Así la comunidad puede revisar el estado del edificio y reclamar a tiempo sin perder la acción.
Garantías LOE y CC Art. 1591: lo que el promotor debe responder
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un régimen de garantías obligatorias que el promotor no puede esquivar. Además, el CC Art. 1591 mantiene la responsabilidad decenal por ruina del edificio. IgeraFincas tiene ambas normas indexadas y responde al instante sobre qué defecto cubre qué garantía y en qué plazo debe reclamarse.
La reclamación de vicios constructivos en zonas comunes la puede ejercer la comunidad de propietarios como ente, sin necesidad de que cada propietario actúe individualmente (LOE art. 17). IgeraFincas guía al administrador en el procedimiento: burofax, acta de junta y, si procede, acción judicial.
Plazos de garantía LOE (Ley 38/1999)
- 1 año
Vicios de terminación o acabado
Desperfectos estéticos, pintura, pavimentos, azulejos sueltos, defectos de carpintería.
- 3 años
Defectos de habitabilidad
Humedades, filtraciones, deficiencias de aislamiento térmico/acústico, instalaciones de fontanería y saneamiento.
- 10 años
Daños estructurales
Defectos que comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Responsabilidad solidaria de promotor, proyectista y constructor.
Prescripción: 2 años desde la aparición del vicio (LOE art. 18). IgeraFincas alerta antes de que venza.
Testimonio de administrador de fincas
“Gestiono 4 promociones de obra nueva entregadas entre 2022 y 2024. Con IgeraFincas indexé el Libro del Edificio de cada una y ahora los propietarios preguntan directamente al bot sobre garantías, instalaciones y vicios. Antes me llamaban a mí a las 9 de la noche para saber si una humedad en el techo cubría la garantía del promotor. Ahora IgeraFincas les responde en segundos citando el artículo LOE exacto y yo solo entro cuando hay que redactar el burofax.”
Jordi M.
Administrador de Fincas · Sabadell · 4 promociones de obra nueva
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Sin permanencia. Implementación en 3 días. El Libro del Edificio y los documentos LOE indexados desde el primer mes.
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Para despatxos con 1–3 promociones nuevas.
- Hasta 3 comunidades
- Libro del Edificio indexado
- Plazos LOE monitorizados
- Widget propietarios 24/7
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Preguntas frecuentes — Promociones de Nueva Construcción
¿Quién convoca la primera junta de propietarios en una promoción nueva?
El promotor o el administrador designado provisionalmente por él convoca la primera junta cuando se han transmitido la mayoría de los pisos. La junta debe celebrarse antes de que transcurra un año desde la entrega de llaves del primer piso. En ella se elige el presidente, se aprueba el presupuesto inicial y se ratifica o cambia al administrador.
¿Cuántos años tiene la comunidad para reclamar vicios constructivos al promotor?
La LOE establece garantías de 1 año para vicios de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad, y 10 años para daños estructurales. La comunidad puede reclamar durante estos plazos. El plazo de prescripción de la acción es de 2 años desde que aparece el vicio.
¿Qué es el Libro del Edificio y quién debe entregarlo?
El Libro del Edificio (LOE art. 7) es el conjunto de documentos que el promotor debe entregar a los propietarios: proyecto as-built, instrucciones de uso y mantenimiento, certificados de instalaciones, garantías de equipos y manual de mantenimiento. IgeraFincas puede tener indexado el Libro del Edificio y responder consultas técnicas de los vecinos basándose en él.
¿Puede la comunidad reclamar al promotor por deficiencias en zonas comunes?
Sí. La comunidad como ente tiene legitimación activa para reclamar vicios constructivos en elementos comunes (LOE art. 17). La reclamación puede ser extrajudicial (burofax al promotor) o judicial. Si el promotor no subsana, la comunidad puede contratar la reparación y reclamar el coste más daños y perjuicios.
¿Cuándo debe constituirse el fondo de reserva en una comunidad nueva?
Desde el primer año de constitución de la comunidad. El mínimo legal es el 10% del presupuesto ordinario (LPH art. 9.1.f), aunque los estatutos pueden fijar un porcentaje mayor. En comunidades nuevas, el fondo suele constituirse gradualmente durante los primeros 3 años hasta alcanzar el mínimo legal.
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