Build-to-Rent a escala: IgeraFincas para operadores con decenas de activos
LAU, Ley 12/2023, reglamento de finca: IgeraFincas atiende a tus inquilinos 24/7 citando el contrato exacto. Escala sin aumentar equipo de operaciones.
65K
unidades BTR en España (2026)
65%
reducción llamadas operaciones
3 días
implementación por activo
8x
ROI medio 6 meses
El problema de escalar operaciones multifamily sin tecnología
Un operador BTR con 200, 500 o 2.000 unidades no puede atender a cada inquilino como si fuera un arrendador individual. Pero los inquilinos sí esperan respuestas rápidas sobre su contrato, su fianza, las normas de la finca y sus derechos bajo la LAU y la Ley 12/2023. Sin automatización, el equipo de operaciones se ahoga.
Avalancha de consultas repetitivas
El 70% de las llamadas al equipo de operaciones son preguntas sobre el contrato, la fianza, las normas de mascotas o el proceso de incidencias — información que ya está en los documentos indexados. Cada llamada cuesta entre 8 y 15 minutos de un agente senior.
Compliance LAU y Ley 12/2023 a múltiple escala
La Ley 12/2023 impone obligaciones diferenciadas para grandes tenedores (más de 10 viviendas): limitación de renta en zonas tensionadas, información precontractual obligatoria y plazos de desahucio ampliados. Gestionar estas obligaciones en decenas de activos sin automatización genera riesgo legal.
Sin visibilidad consolidada del portfolio
Con un portfolio de activos dispersos en varias ciudades, es imposible saber en tiempo real qué preguntas hacen los inquilinos, qué incidencias escalan más y qué activos tienen peor NPS sin una capa de datos centralizada que agregue las interacciones.
Cómo funciona IgeraFincas para operadores BTR
Tres pasos para que cada inquilino tenga un asistente que conoce su contrato, las normas de la finca y la normativa vigente — sin que tu equipo intervenga en el 65% de las consultas.
Indexa los documentos de cada activo
Sube el contrato tipo LAU, el reglamento de la finca, el inventario de servicios incluidos y el proceso de incidencias. IgeraFincas extrae y vectoriza cada cláusula en menos de 3 días por activo, sin necesidad de configuración técnica por tu parte.
El bot atiende a tus inquilinos 24/7
Cada inquilino accede al bot de su edificio vía widget web o WhatsApp. Cuando pregunta sobre la fianza, el preaviso de salida, el subarrendamiento o la cobertura de incidencias, el bot responde citando la cláusula exacta de su contrato y la normativa LAU o Ley 12/2023 aplicable.
Tu equipo solo interviene donde importa
El dashboard del operador consolida las métricas de todos los activos: consultas atendidas, temas más frecuentes, incidencias escaladas y NPS por edificio. Tu equipo de operaciones solo recibe las consultas que el bot no puede resolver, reduciendo la carga de trabajo en un 65%.
Normativa clave: LAU, Ley 12/2023 y LPH en comunidades mixtas
Los edificios build-to-rent operan bajo un marco normativo distinto al de las comunidades de propietarios LPH. La relación con el inquilino se rige por la LAU (Ley 29/1994) y, desde 2023, por la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda, que introduce limitaciones de renta en zonas tensionadas y nuevas obligaciones para grandes tenedores.
Si el edificio BTR tiene locales comerciales, garajes o plazas vendidas a terceros, sí existe una comunidad mixta LPH para los elementos comunes. IgeraFincas gestiona esta dualidad: responde según la LAU a los inquilinos residenciales y según la LPH a los propietarios de los elementos privativos vendidos.
LAU — Arrendamientos urbanos
Duración mínima, fianza, actualización de renta, obras, subarrendamiento, resolución anticipada y desahucio. Toda la casuística que genera el 80% de las consultas de inquilinos.
Ley 12/2023 — Grandes tenedores
Limitación de renta en zonas tensionadas, información precontractual obligatoria, alternativa habitacional en desahucios de vulnerables y declaración de zona de mercado tensionado por CCAA.
LPH — Comunidad mixta
Si existen elementos privativos vendidos a terceros (locales, garajes), la LPH regula la comunidad para esos elementos comunes. IgeraFincas diferencia automáticamente el marco aplicable según quién pregunta.
Consultas reales de inquilinos BTR resueltas por IgeraFincas
Estas son las preguntas más frecuentes en portfolios multifamily que IgeraFincas resuelve automáticamente, citando el contrato o la normativa exacta:
"¿Cuánto tiempo de preaviso necesito para no renovar el contrato?"
Según tu contrato (cláusula 9.2): 30 días de preaviso antes del vencimiento anual. La LAU establece un mínimo de 30 días para contratos de duración mínima. Si no comunicas el preaviso, el contrato se prorroga automáticamente por un año adicional.
"¿Puedo subarrendar mi apartamento a un amigo durante el verano?"
No sin autorización escrita del arrendador (art. 8 LAU). El subarrendamiento parcial requiere consentimiento expreso. Tu contrato (cláusula 11) prohíbe el subarrendamiento total o parcial sin autorización previa por escrito del operador.
"¿Me pueden subir el alquiler más del IPC? El edificio está en zona tensionada."
Tu edificio está en zona de mercado tensionado declarada por la Comunidad de Madrid. Según la Ley 12/2023, la renta no puede superar el índice de contención de rentas del INE para tu código postal. La actualización de tu contrato está limitada a ese índice, no al IPC general.
"¿La comunidad tiene norma sobre mascotas? Quiero adoptar un gato."
El Reglamento de la Finca (art. 6) permite mascotas de compañía en las viviendas. En zonas comunes, los perros deben ir con correa. Las mascotas no pueden acceder a la zona de piscina ni al gimnasio. No hay restricción de especie para animales domésticos de interior.
Testimonial
“Gestionamos 340 unidades BTR en tres ciudades. Antes del IgeraFincas, el equipo de operaciones dedicaba el 60% del tiempo a responder WhatsApps de inquilinos sobre temas que ya están en el contrato. Ahora el bot resuelve el 65% solo, y nosotros nos centramos en lo que realmente importa: retención e incidencias críticas.”
Marc Ribera
Head of Operations · Fondo BTR 340 unidades · Madrid, Barcelona y Valencia
Precisión documental en cada respuesta
IgeraFincas cita el contrato, el reglamento o la normativa exacta. Sin respuestas genéricas. Sin alucinaciones. El inquilino sabe de dónde viene la información.
> Inquilino piso 8A:
“¿Cuánto me devolverán de la fianza cuando me vaya? ¿Y en qué plazo?”
> IgeraFincas:
Según tu contrato (cláusula 14 — Fianza y garantías adicionales), depositaste 2 meses de renta como fianza (1.600 €) más 1 mes de garantía adicional (800 €). Tras la entrega de llaves y el inventario de salida, el operador dispone de 30 días para devolver la fianza según el art. 36 LAU. La garantía adicional se devuelve en 15 días si no hay daños. Los desperfectos por uso normal no son deducibles.
Fuente: Contrato arrendamiento Torre Diagonal · Cláusula 14 + Art. 36 LAU
Precios para operadores multifamily
Sin coste por unidad. Precio fijo por activo, sin sorpresas al escalar el portfolio.
Starter
- Hasta 3 activos BTR
- Bot en widget web
- Indexado: contrato + reglamento
- Dashboard básico
- Soporte por email
Professional
- Activos ilimitados
- Bot en widget web + WhatsApp
- Multi-documento: LAU, Ley 12/2023, reglamento, servicios
- Dashboard consolidado multi-activo
- Analytics de consultas y NPS
- Soporte prioritario
Enterprise
- Todo lo de Professional
- Integración API con tu CRM/PMS
- Bot con marca blanca del operador
- Onboarding dedicado y migración de datos
- SLA 99,9% y soporte 24/7
- Informe mensual de gaps normativos
Preguntas frecuentes — Multifamily y Build-to-Rent
¿Qué diferencia hay entre un edificio build-to-rent y una comunidad de propietarios?
En un edificio build-to-rent, hay un único propietario (fondo, SOCIMI o promotor) que alquila todas las unidades. No existe comunidad de propietarios LPH (ya que hay un solo dueño). La relación con los inquilinos se rige por la LAU. Si el edificio tiene locales o garajes vendidos a terceros, sí existe comunidad LPH para los elementos comunes.
¿Cómo puede IgeraFincas servir a un operador multifamily?
IgeraFincas para multifamily tiene indexados: el contrato de arrendamiento tipo del operador, el reglamento de la finca, los servicios incluidos, el proceso de incidencias y la normativa LAU aplicable. Los inquilinos preguntan sobre su contrato, fianza, renovación, subarrendamiento o mascotas, y el bot responde citando el documento exacto.
¿Qué implica la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda para operadores multifamily?
La Ley 12/2023 introduce limitaciones de renta en zonas tensionadas (no pueden superar el índice de referencia), derechos reforzados de los inquilinos en desahucios (plazos más largos, alternativa habitacional en vulnerabilidad), y nuevas obligaciones de información precontractual. Los grandes tenedores (más de 10 viviendas) tienen obligaciones adicionales.
¿Puede un operador build-to-rent usar IgeraFincas para todos sus activos en España?
Sí. IgeraFincas tiene arquitectura multi-comunidad: cada activo (edificio o conjunto de edificios) tiene su propio bot con los documentos indexados. El operador puede centralizar la gestión y los inquilinos acceden al bot de su edificio. El dashboard del operador consolida métricas de todos los activos.
¿Qué KPIs mejora IgeraFincas en un portfolio multifamily?
En portfolios BTR con IgeraFincas: reducción de llamadas al equipo de operaciones del 65-70%, tiempo de resolución de incidencias -40%, NPS de inquilinos +18 puntos, y reducción de incidencias escaladas a mantenimiento en un 25% (los inquilinos aprenden a resolver problemas menores ellos mismos). ROI medio: 8x en 6 meses.
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