IgeraFincas en Chueca Madrid

Cuando los ocupantes de pisos turisticos generan ruidos nocturnos reiterados, la comunidad tiene dos vias de actuacion simultaneas. La primera, la accion de cesacion por actividades molestas del Art. 7.2 LPH: el presidente, previa autorizacion de la junta, requiere al propietario del HUT por escrito que adopte las medidas necesarias para cesar las molestias. Si en 15 dias no cesa, la comunidad puede interponer demanda judicial de cesacion de actividad molesta. La segunda via es la denuncia ante la Policia Municipal de Madrid por incumplimiento de la Ordenanza de Proteccion del Medio Ambiente Urbano (OMAU) de Madrid, que fija un limite de 30 dB de noche en interiores de edificios residenciales. Conviene documentar cada incidencia con fecha, hora, descripcion del ruido y, si es posible, una medicion con una aplicacion de sonometro o un informe de empresa especializada. En paralelo, si los HUT generan rotacion excesiva de personas o deterioro de elementos comunes, la comunidad puede plantear el cambio de reglamento para regular el acceso de turistas a elementos comunes. Para los 4 HUT existentes con licencia en vigor en Chueca, la prohibicion definitiva de la actividad requiere el acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas (Art. 17.12 LPH reformado por Ley 12/2023). En un edificio de 12 propietarios, necesitariais 8 votos favorables que representen ademas el 60% de las cuotas. IgeraFincas redacta el requerimiento al propietario del HUT, prepara la documentacion para la junta y explica el procedimiento de cesacion paso a paso.

Desde la aprobacion de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el Art. 17.12 LPH establece que las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de arrendamiento de uso turistico en un edificio mediante acuerdo de 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participacion. Esta mayoria se calcula sobre el total de propietarios del edificio, no solo sobre los asistentes a la junta. En un edificio de Chueca con 12 propietarios, necesitais que voten a favor al menos 8 propietarios (el 66,7%, que supera el minimo del 60% = 3/5) y que esos 8 representen tambien mas del 60% de las cuotas de participacion. Si 4 de los 12 propietarios son precisamente los titulares de los HUT actuales y votan en contra, matematicamente es posible que sea muy dificil alcanzar la mayoria de 3/5. Ante esa situacion, la estrategia es trabajar con los propietarios que no tienen HUT para obtener sus compromisos de voto antes de convocar la junta. El acuerdo de prohibicion se aplica a las nuevas HUT; las que ya tienen licencia vigente pueden continuar, aunque el acuerdo les cierra la posibilidad de renovar o ceder la licencia. La clausula de prohibicion debe incorporarse al titulo constitutivo o a los estatutos de la comunidad. IgeraFincas calcula el quorum exacto segun las cuotas de participacion de vuestro edificio, prepara el texto del acuerdo y gestiona el acta de junta.

Con 3 anos de problema documentado, la comunidad tiene argumentos solidos tanto en la via civil como en la administrativa. La via civil a traves del Art. 7.2 LPH permite la accion de cesacion de actividades molestas contra el propietario o arrendatario del local. El procedimiento es: primero, el presidente requiere formalmente al propietario del local por escrito (burofax con acuse de recibo) que cese la actividad que causa las molestias o que adopte medidas correctoras. Si en 15 dias no actua, el presidente convoca junta extraordinaria para que la comunidad autorice interponer la demanda judicial de cesacion. La demanda de cesacion puede solicitar no solo que cesen las molestias sino tambien una indemnizacion por los danos y perjuicios sufridos por los propietarios afectados durante 3 anos. La via administrativa: la Ordenanza de Proteccion del Medio Ambiente Urbano de Madrid (OMAU) regula los limites de ruido y vibraciones. Si la discoteca supera los limites (normalmente 35 dB en zonas residenciales de noche), la denuncia ante la Junta Municipal del Distrito de Centro puede derivar en expediente de clausura o en la exigencia de medidas correctoras al titular de la licencia de actividad. Un informe acustico de empresa especializada que certifique la superacion de los limites es el documento clave para ambas vias. En Chueca, donde muchos locales de ocio nocturno no cumplen los requisitos de insonorizacion adecuados para edificios de finales del siglo XIX, este tipo de conflictos son frecuentes y la via judicial suele ser necesaria tras agotar la via administrativa. IgeraFincas redacta el requerimiento formal, prepara la convocatoria de junta y coordina con el abogado de la comunidad para la demanda de cesacion.

En Madrid, la Inspeccion Tecnica de Edificios (ITE) es obligatoria segun la Ordenanza de Conservacion, Rehabilitacion y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid (2011). La primera ITE es obligatoria cuando el edificio tiene entre 30 y 50 anos de antiguedad, segun el tipo de edificio y la altura. Para un edificio de 1895 en Chueca, la primera ITE ya debia haberse realizado hace decadas (es exigible desde los anos 20-30 del siglo XX en terminos de edad). En la practica, el Ayuntamiento de Madrid realiza campanas de notificacion a los propietarios de edificios que no tienen ITE vigente. Si el edificio presenta patologias estructurales visibles (grietas en la fachada, hundimientos, desprendimientos), la obligacion de actuar es inmediata e independiente del ciclo de ITE: la Ordenanza de 2011 obliga a los propietarios a mantener el edificio en condiciones de seguridad y a reparar deficiencias que puedan poner en riesgo la seguridad de las personas. Si la ITE detecta deficiencias graves, el Ayuntamiento puede exigir la ejecucion de las obras correctoras en un plazo de entre 3 y 18 meses segun la gravedad. Si las deficiencias son muy graves o el edificio se considera en estado ruinoso, el plazo puede ser de solo 1 mes. El coste de la ITE en un edificio de Chueca de finales del siglo XIX suele estar entre 800 y 2.500 euros segun el numero de plantas y la superficie. IgeraFincas informa sobre la obligatoriedad segun la edad del edificio, el procedimiento ante el Ayuntamiento de Madrid y las consecuencias de no actuar.

Abrir una peluqueria en un piso residencial implica un cambio de uso de vivienda a local comercial, que requiere autorizacion del Ayuntamiento de Madrid. En primer lugar, el Ayuntamiento debe comprobar que el planeamiento urbanistico de la zona (Plan General de Ordenacion Urbana de Madrid) permite el uso comercial en esa planta. En Chueca, la normativa urbanistica generalmente permite usos comerciales en plantas bajas y primeras de algunos edificios, pero no siempre en pisos superiores. El propietario necesitaria una licencia de cambio de uso y, dependiendo de las obras necesarias, una licencia de obras. Desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, si la instalacion de la peluqueria implica la realizacion de obras que afecten a elementos comunes del edificio (ventilacion, bajantes, fachada, estructura), la comunidad puede oponerse o exigir su autorizacion (Art. 7.1 LPH, que prohibe al propietario realizar obras o actividades que danen el edificio o sean molestas para otros propietarios). Si la actividad genera ruidos, olores o flujos de personas que afecten a la convivencia del edificio, la comunidad puede aplicar el Art. 7.2 LPH para solicitar la cesacion de la actividad molesta o peligrosa. En la practica, la mejor estrategia de la comunidad es intervenir desde el inicio (cuando el propietario solicita la licencia municipal) presentando alegaciones ante el Ayuntamiento si considera que el cambio de uso perjudica al edificio o incumple los estatutos de la comunidad. IgeraFincas revisa los estatutos y el titulo constitutivo para determinar si existe alguna limitacion aplicable al cambio de uso y asesora sobre la estrategia mas adecuada.