Assegurança de Lloguer per Impagament

Les cobertures principals d'una assegurança de lloguer per impagament inclouen: mensualitats impagades (habitualment entre 6 i 18 mesos de renda); despeses jurídiques de desnonament i reclamació de rendes (inclosos honoraris d'advocat i procurador); danys per vandalisme i desperfectes causats per l'inquilí fins a un límit específic (habitualment 3.000-6.000 euros); i defensa jurídica davant reclamacions de l'inquilí al propietari. Les cobertures opcionals més habituals inclouen: responsabilitat civil de l'immoble per danys a tercers, protecció jurídica ampliada i cobertura d'ocupació il·legal per tercers.

Les asseguradores exigeixen habitualment un estudi de solvència previ del llogater que inclou: consulta al CIRBE (Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya) per comprovar deutes bancaris; score creditici (Equifax, Experian) per avaluar l'historial de pagaments; requisit que la renda no superi el 30-35% dels ingressos nets demostrables del llogater; i que el contracte compleixi la LAU (Llei 29/1994). La propietat ha de ser per a ús residencial. Alguns asseguradors accepten autònoms o funcionaris sense nòmina estable amb la presentació de garanties addicionals com avals personals o dipòsits extra.

El procés varia per assegurador: habitualment el sinistre s'activa al segon mes d'impagament consecutiu; el pagament de mensualitats sol iniciar-se en un termini d'1 a 3 mesos des de la notificació correcta del sinistre i l'aportació de la documentació requerida. L'assegurador gestiona paral·lelament el procediment de desnonament i reclamació de rendes. Algunes pòlisses de gamma alta paguen des del primer dia d'impagament sense franquícia temporal, oferint una protecció immediata al propietari. L'import màxim cobert és el nombre de mensualitats pactades a la pòlissa.

La Llei 29/1994 d'Arrendaments Urbans, Arts. 22-26, estableix que el propietari no pot recuperar la possessió de l'immoble sense resolució judicial ferma, fins i tot en cas d'impagament evident. El procediment de desnonament per impagament (judici verbal de l'Art. 249.1.6 de la LEC) pot tardar entre 6 i 18 mesos depenent del jutjat. Durant tot aquest període les pòlisses de lloguer paguen les mensualitats impagades al propietari, fins a la recuperació efectiva de la possessió. Algunes pòlisses inclouen un servei d'advocat especialitzat en desnonaments que accelera els terminis.

L'aval bancari és una garantia que aporta el llogater: habitualment 1 a 3 mensualitats dipositades en un compte bloquejat o garantides per entitat bancària. El propietari pot executar l'aval directament davant el banc en cas d'impagament, però queda limitat al seu import fix. L'assegurança de lloguer la contracta el propietari i cobreix impagaments il·limitats (fins al màxim de mensualitats de la pòlissa) més les despeses jurídiques de desnonament i els danys causats per l'inquilí. La recomanació habitual és combinar les dues garanties: l'aval bancari com a primera protecció ràpida i l'assegurança de lloguer com a cobertura àmplia i duradora.

Moltes pòlisses d'assegurança de lloguer inclouen una cobertura de danys causats per l'inquilí a l'immoble, habitualment fins a un límit d'entre 3.000 i 6.000 euros. Per activar-la es requereix: informe pericial de l'estat de l'immoble tant en l'entrada com en la sortida del llogater (inventari fotogràfic i acta notarial recomanats); i que els danys siguin quantificables i deguts a mal ús, no a desgast normal. La LAU Art. 36.4 estableix que la fiança ha de ser retornada en 30 dies un cop lliurat l'immoble, i l'Art. 21 que l'inquilí respon dels danys per mal ús. La pòlissa actua subsidiàriament respecte a la fiança i el dipòsit de garantia.