Guía práctica · LPH España
Cuota de la Comunidad de Propietarios: Cálculo, Impugnación y Morosos 2026
Guía completa sobre cuotas de comunidad: cálculo por coeficientes, derramas extraordinarias, cómo impugnar cuotas incorrectas y qué pasa si no pagas. Con referencia a LPH y jurisprudencia 2026.
Coeficiente
base del cálculo
3 meses
para reclamar cuota
Art. 9 LPH
obligación de pago
Fuente: Ley de Propiedad Horizontal (LPH) · Código Civil Art. 1966 · Jurisprudencia Tribunal Supremo 2023–2026
Respuesta directa
La cuota de comunidad se calcula multiplicando el coeficiente de participación de cada piso (Art. 5 LPH) por el presupuesto aprobado en junta. Es obligatoria (Art. 9 LPH) aunque no uses los servicios comunes. Solo se puede impugnar si el acuerdo que la fija es nulo o anulable (Art. 18 LPH). IgeraFincas automatiza el cálculo y gestión de cuotas impagadas.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de la comunidad de propietarios?
La cuota se calcula multiplicando el coeficiente de participación de tu piso o local (regulado en el Art. 5 LPH) por el presupuesto anual aprobado en junta. El coeficiente está fijado en la escritura de obra nueva y división horizontal, y refleja la superficie, situación y uso de cada elemento privativo respecto al total del edificio. Por ejemplo, si tu coeficiente es del 3,5% y el presupuesto anual es de 60.000 €, tu cuota anual es de 2.100 € (175 €/mes). Los coeficientes no se modifican salvo acuerdo unánime.
¿Estoy obligado a pagar aunque no use los servicios comunes?
Sí. El Art. 9.1 LPH establece la obligación de contribuir a los gastos generales independientemente del uso efectivo de los servicios e instalaciones comunes. El Tribunal Supremo ha reiterado este criterio en la STS de 2023: un propietario que no usa el ascensor sigue estando obligado a pagar su cuota de mantenimiento porque el coeficiente determina la participación en los gastos del conjunto del edificio, no el uso individual de cada servicio.
¿Puede la comunidad cambiar los coeficientes de participación?
Solo con unanimidad de todos los propietarios (Art. 17.6 LPH). Modificar los coeficientes implica modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que requiere la aprobación unánime de todos los propietarios, incluidos los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días. En la práctica es una de las decisiones más difíciles de tomar en una comunidad. Si crees que tu coeficiente es erróneo desde el origen, deberás impugnarlo por vía judicial.
¿Qué es una derrama extraordinaria y cuándo es legal?
Una derrama extraordinaria es un pago adicional a la cuota ordinaria para financiar obras o gastos no previstos en el presupuesto (Art. 9.1.f LPH). Es legal cuando ha sido aprobada por la junta de propietarios, siendo suficiente la mayoría simple para derramas que no superen tres mensualidades de cuota ordinaria. Para derramas que impliquen mejoras no esenciales y superen ese importe, se requiere mayoría cualificada. La negativa a pagar una derrama aprobada tiene las mismas consecuencias legales que el impago de la cuota ordinaria.
¿Cómo impugnar una cuota que creo incorrecta?
La impugnación se regula en el Art. 18 LPH. El plazo es de 3 meses desde la notificación del acuerdo para propietarios presentes o que recibieron la convocatoria, y de 1 año para propietarios ausentes que no fueron notificados. El procedimiento es judicial: deberás interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. Es imprescindible haber votado en contra en la junta o no haber sido convocado. Mientras dure el proceso, deberás seguir pagando la cuota impugnada para evitar que te declaren moroso.
¿Qué pasa si no pago la cuota de la comunidad?
Las consecuencias son graves y progresivas: (1) La deuda genera intereses desde el vencimiento. (2) La comunidad puede iniciar el proceso monitorio del Art. 21 LPH, que es ágil y no requiere abogado para la reclamación inicial. (3) Si no pagas en el plazo fijado por el juez, se puede embargar bienes y cuentas bancarias. (4) La deuda queda afecta al piso (Art. 9.1.e LPH), lo que significa que una eventual venta del inmueble no libera la deuda: el comprador responde de las cuotas impagadas del año en curso y los tres años anteriores. Esto consta en el Registro de la Propiedad.
¿Puede la comunidad cortarme el agua o la luz por no pagar?
No. La comunidad no tiene facultad legal para cortar suministros individuales por impago de cuotas. Hacerlo podría constituir un ilícito civil o penal. Sin embargo, si los estatutos de la comunidad lo contemplan expresamente, sí puede restringirse el acceso a zonas comunes no esenciales como la piscina, el salón de usos múltiples o las plazas de garaje comunitarias. La vía legal para reclamar es exclusivamente el proceso monitorio del Art. 21 LPH.
¿Los inquilinos deben pagar las cuotas de la comunidad?
No directamente ante la comunidad. El responsable frente a la comunidad es siempre el propietario, con independencia de si el piso está alquilado. Ahora bien, el propietario puede pactar en el contrato de arrendamiento que el inquilino asuma el pago de la cuota ordinaria de comunidad, lo que es habitual en la práctica. Pero si el inquilino no paga, la comunidad reclamará al propietario. Este, a su vez, podrá reclamar al inquilino incumplidor por vía del contrato de arrendamiento o incluso resolver el contrato.
¿Cuántos años puede reclamar la comunidad cuotas impagadas?
El plazo de prescripción para reclamar cuotas de comunidad impagadas es de 5 años, conforme al Art. 1966 del Código Civil (obligaciones de pago periódico). Sin embargo, este plazo se interrumpe con cualquier reclamación fehaciente (burofax, requerimiento notarial, demanda judicial). Además, la deuda queda inscrita como carga en el Registro de la Propiedad, lo que implica que un futuro comprador podrá consultar la deuda y, si compra el inmueble, responderá de las cuotas impagadas del año en curso y los tres años anteriores.
¿Cómo saber si mi coeficiente de participación es correcto?
El coeficiente figura en la escritura de compraventa que firmaste ante notario y en la escritura de división horizontal del edificio. Si no tienes estos documentos, puedes solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad (presencialmente o por sede electrónica, coste aproximado 9 €) o pedir al administrador de fincas que te facilite el cuadro de coeficientes de la comunidad, ya que está obligado a proporcionarlo (Art. 20 LPH). Si sospechas que hay un error de cálculo en el origen, deberás contratar a un arquitecto para verificarlo y, en su caso, impugnarlo judicialmente.
Cómo calcular tu cuota de comunidad paso a paso
- 1
Localiza tu coeficiente de participación
Búscalo en la escritura de compraventa o solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad.
- 2
Consulta el presupuesto aprobado
Revisa el acta de la última junta ordinaria de presupuestos donde se aprobó el presupuesto anual.
- 3
Multiplica coeficiente × presupuesto ÷ 100
El resultado es tu cuota anual. Divídelo entre 12 para obtener la cuota mensual.
- 4
Verifica con el administrador
Si hay discrepancia, solicita justificación por escrito: es una obligación del administrador según el Art. 20 LPH.
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