Guía práctica · 2026
Derrama Extraordinaria en Comunidades de Propietarios
Qué es, cómo se aprueba, qué mayorías necesita y qué pasa si un propietario no paga. Todo según la LPH con ejemplos reales.
3/5
mayoría para obras ascensor
10%
fondo reserva mínimo LPH
20 días
para pagar tras notificación
Fuente: benchmark interno IgeraFincas, Q1 2026 · n=24 despachos · datos reales de administradores
Respuesta directa
Una derrama extraordinaria es un pago adicional aprobado en junta para costear gastos no previstos en el presupuesto ordinario (obras urgentes, reparaciones de gran importe, etc.). La LPH no fija un importe máximo. La mayoría necesaria depende del tipo de obra: mayoría simple para obras de conservación necesarias, 3/5 para mejoras como ascensores, unanimidad para cambios estructurales que afecten al título constitutivo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente una derrama extraordinaria?
Una derrama extraordinaria es una cuota adicional puntual que la junta de propietarios aprueba para sufragar gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario anual de la comunidad. Se diferencia de la cuota ordinaria mensual en que no es recurrente y responde a una necesidad concreta: una reparación de gran importe, obras de rehabilitación, sustitución de ascensor, impermeabilización de terraza o cubierta, instalación de sistemas de energía renovable, etc. La LPH no limita el número de derramas que puede aprobar una comunidad en un año ni establece un importe máximo. La única restricción es la mayoría necesaria para aprobarla, que varía según el tipo de obra o gasto al que se destina.
¿Cuántos votos se necesitan para aprobar una derrama?
La mayoría necesaria para aprobar una derrama depende del tipo de gasto al que se destina, según el art. 17 LPH: (1) Obras necesarias de conservación y mantenimiento — mayoría simple de propietarios presentes y representados (más votos a favor que en contra). Ejemplo: reparación de cañería rota, impermeabilización urgente. (2) Obras de mejora que no superan 3 mensualidades ordinarias — mayoría simple. (3) Obras de mejora que superan 3 mensualidades ordinarias — mayoría simple, pero los propietarios disconformes quedan exonerados de pagar y no pueden usar la mejora (art. 11 LPH). (4) Obras de accesibilidad: ascensor, rampa para personas con discapacidad — mayoría de propietarios que representen mayoría de cuotas (art. 10.1.b). (5) Cambios en el título constitutivo — unanimidad. Los propietarios ausentes en la junta que no se opongan en 30 días desde la notificación del acuerdo quedan vinculados por el mismo.
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama aprobada?
En general, no. Una vez aprobada en junta con la mayoría requerida por la LPH, la derrama es obligatoria para todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o estuvieron ausentes en la junta. La única excepción legal es la del art. 11.3 LPH: en el caso de obras de mejora no necesarias cuyo coste exceda de tres mensualidades ordinarias, el propietario que haya votado en contra puede quedar exonerado de contribuir a los gastos de la mejora y de las obras correspondientes, pero en tal caso no podrá beneficiarse de la mejora mientras no abone su parte. Si la derrama es para obras necesarias de conservación o para cumplir una orden administrativa, no existe ninguna posibilidad de exoneración: todos los propietarios están obligados a pagar independientemente de su voto.
¿Cuánto puede ser una derrama extraordinaria?
La LPH no establece ningún límite máximo para el importe de una derrama extraordinaria. La junta puede acordar el importe que considere necesario para cubrir el gasto, siempre que se apruebe con la mayoría adecuada. Lo que sí cambia según el importe es la posibilidad de exoneración en obras de mejora (art. 11 LPH): si el coste de la mejora no excede el importe de tres mensualidades ordinarias por propietario, se aprueba por mayoría simple y todos están obligados a pagar; si excede tres mensualidades, los propietarios que voten en contra quedan exonerados de pagar pero no pueden usar la mejora. Ejemplo: si la cuota mensual ordinaria es de €100, tres mensualidades son €300. Una mejora de €15.000 en una comunidad de 40 vecinos supone €375 por propietario — supera el límite, por lo que los disconformes pueden exonerarse.
¿Qué pasa si no se tiene fondo de reserva y hay una avería urgente?
El art. 9.1.f LPH obliga a mantener un fondo de reserva mínimo del 10% del presupuesto ordinario. Si el fondo es insuficiente o inexistente y se produce una avería urgente (ascensor parado, rotura de tubería principal, daños en la cubierta), la comunidad tiene tres vías: (1) Junta extraordinaria urgente: el presidente o administrador convoca con la mayor brevedad posible, se aprueba una derrama extraordinaria por el importe necesario y se encarga la reparación. (2) Préstamo bancario para comunidades: varias entidades ofrecen créditos específicos para comunidades de propietarios, que se devuelven con cuotas mensuales a cargo de todos los propietarios. (3) Anticipo del administrador o del presidente: se anticipa el pago y la comunidad lo repercute posteriormente en la siguiente junta. Para averías con riesgo inmediato para la seguridad, el administrador puede ordenar las obras sin junta previa y luego ratificar el gasto (art. 10.1 LPH).
¿Cómo se calcula el importe de la derrama para cada propietario?
El reparto se hace según el coeficiente de participación de cada piso o local, que figura en el título constitutivo de la comunidad (art. 9.1.e LPH). El coeficiente se expresa en tanto por ciento y refleja la proporción de cada unidad respecto al total del edificio, calculada en función de la superficie útil del piso, su emplantamiento y uso. Ejemplo: si la derrama total aprobada es de €20.000 y un propietario tiene un coeficiente del 4,5%, su parte es de €900. Los estatutos de la comunidad pueden establecer un criterio de reparto diferente al coeficiente, por ejemplo por partes iguales o en función del uso, si así se acordó en el momento de constituir la comunidad. En ese caso prevalece lo establecido en los estatutos.
¿Se puede aplazar el pago de una derrama?
Sí. La junta de propietarios puede acordar el pago de la derrama a plazos, fraccionándola en varios meses. Es una práctica habitual para derramas de importe elevado (a partir de €3.000-€5.000 por propietario) que de otro modo podrían resultar difíciles de asumir de una sola vez. El acuerdo de fraccionamiento debe constar en el acta de la junta con los plazos exactos, el importe de cada cuota y las fechas de pago. Si un propietario no paga alguno de los plazos en la fecha acordada, incurre en mora y la comunidad puede reclamar el importe impagado por la vía del art. 21 LPH igual que con cualquier otra deuda de comunidad.
¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama?
La derrama impagada tiene exactamente el mismo tratamiento legal que una cuota ordinaria mensual impagada. La comunidad puede seguir el procedimiento del art. 21 LPH: (1) Reclamación amistosa — carta o WhatsApp con el importe adeudado. (2) Certificado de deuda — el administrador o secretario emite un certificado con todas las cantidades adeudadas, firmado por el presidente. (3) Acuerdo de junta — la junta aprueba ejercer acciones legales (mayoría simple). (4) Demanda monitoria — se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia, sin necesidad de abogado si la deuda es inferior a €2.000. El moroso tiene 20 días para pagar u oponerse. La derrama impagada puede incluirse junto con las cuotas ordinarias en el certificado de deuda acumulada.
¿Hay que convocar junta extraordinaria para aprobar una derrama?
Depende de la urgencia. Para obras urgentes — derramiento de agua, amenaza de ruina, ascensor averiado con personas mayores o discapacitadas en el edificio — el art. 10.1 LPH permite al administrador o al presidente ordenar las obras de inmediato sin esperar a la junta, y posteriormente convocar junta extraordinaria para ratificar el gasto y acordar el reparto entre los propietarios. Para obras planificadas y no urgentes, siempre es necesario convocar junta (ordinaria o extraordinaria), incluir el punto en el orden del día y adoptar el acuerdo de aprobación de la derrama con la mayoría que corresponda antes de contratar las obras o el servicio.
¿Puede la IA de IgeraFincas gestionar las derramas automáticamente?
Sí. Una vez que la junta aprueba la derrama y el administrador registra el acuerdo en IgeraFincas, el sistema automatiza todo el proceso posterior: calcula automáticamente el importe que corresponde a cada propietario según su coeficiente de participación registrado, genera y envía la notificación personalizada a cada propietario por WhatsApp con el importe exacto, la fecha de pago y el concepto, programa recordatorios automáticos para los propietarios que no han pagado en la fecha acordada, registra los pagos recibidos y actualiza el estado de cada propietario en tiempo real, y genera el informe de morosos para el administrador cuando se supera la fecha límite. El administrador dedica el tiempo solo a la aprobación en junta; el seguimiento lo hace el sistema.
Cómo gestionar una derrama con IgeraFincas
- 1
Junta aprueba la derrama
El administrador registra el acuerdo con el importe total y la fecha de pago.
- 2
Cálculo automático por propietario
El sistema calcula el importe de cada propietario según su coeficiente de participación.
- 3
Notificación por WhatsApp
Todos los propietarios reciben el importe exacto, la fecha y el concepto automáticamente.
- 4
Seguimiento automático de impagados
Recordatorios programados y listado de morosos actualizado en tiempo real para el administrador.
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