Colombia · Propiedad Horizontal · Ley 675 · 2026
Condominios y Propiedad Horizontal en Colombia: Guía Completa
Ley 675 de 2001: qué es la asamblea de copropietarios, cómo se calcula la cuota de administración, cuándo es obligatorio el revisor fiscal, morosidad y cómo la IA puede modernizar la administración de la copropiedad.
Ley 675/2001
Régimen de propiedad horizontal en Colombia (87 artículos)
70%
Mayoría de coeficientes para reformar el reglamento (art. 45)
30 unidades
Umbral residencial a partir del cual es obligatorio el revisor fiscal
Fuente: Ley 675 de 2001 · Decreto 1060 de 2009 · Congreso de la República de Colombia
Respuesta directa
La propiedad horizontal en Colombia se rige por la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1060 de 2009. La asamblea general de copropietarios es el órgano supremo de dirección. La cuota de administración se calcula según el coeficiente de copropiedad de cada unidad. El revisor fiscal es obligatorio en copropiedades de más de 30 unidades residenciales o presupuesto superior a 500 SMMLV. IgeraFincas indexa la Ley 675, el Decreto 1060 y el reglamento propio de cada copropiedad para responder a copropietarios citando el artículo exacto, 24/7 vía WhatsApp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia y qué ley la regula?
La propiedad horizontal en Colombia es el régimen jurídico que regula edificios y conjuntos residenciales, comerciales, mixtos e industriales en los que coexisten unidades privadas de propiedad individual (el apartamento, casa o local) con bienes comunes de copropiedad (zonas verdes, parqueaderos, salón social, fachadas, estructura). Está regulada por la Ley 675 de 2001, que sustituyó a la antigua Ley 182 de 1948 y consta de 87 artículos organizados en títulos que cubren disposiciones generales, constitución del régimen, órganos de administración (asamblea general, consejo de administración, administrador), régimen de bienes comunes, y régimen sancionatorio. El Decreto 1060 de 2009 complementa la ley estableciendo requisitos adicionales para la inscripción del reglamento de propiedad horizontal ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La Ley 675 aplica a copropiedades residenciales, comerciales, mixtas e industriales, permitiendo en estas últimas módulos de contribución diferenciados por sector.
¿Qué es la asamblea general de copropietarios y cómo funciona?
La asamblea general de copropietarios es el órgano supremo de dirección de la copropiedad según la Ley 675 de 2001. Sus funciones principales son: (1) Elegir y remover al administrador y a los miembros del consejo de administración. (2) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, del que se deriva la cuota de administración. (3) Aprobar las cuentas del ejercicio anterior presentadas por el administrador. (4) Aprobar obras y mejoras de las zonas comunes. (5) Reformar el reglamento de propiedad horizontal cuando sea necesario. La ley distingue tres tipos de reunión: ordinaria (obligatoria, dentro de los primeros tres meses del año, convocada por el administrador con la antelación que fije el reglamento, habitualmente 10 días hábiles), extraordinaria (para asuntos urgentes, convocada por el administrador, el consejo o un número de copropietarios que represente al menos el 20% de los coeficientes) y no presencial (mediante comunicación simultánea o sucesiva, admitida expresamente por la ley). El quórum ordinario se conforma con la pluralidad de los coeficientes de copropiedad asistentes; algunas decisiones exigen mayorías calificadas.
¿Cómo se calcula la cuota de administración en una copropiedad colombiana?
La cuota de administración ordinaria se calcula distribuyendo el presupuesto anual de ingresos y gastos aprobado en asamblea entre todas las unidades privadas, de forma proporcional al coeficiente de copropiedad de cada una. El coeficiente consta en la escritura pública de constitución y en el reglamento de propiedad horizontal inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y refleja el porcentaje que cada unidad representa sobre el valor total de la copropiedad. El presupuesto anual normalmente incluye: gastos de administración (vigilancia, aseo, mantenimiento de zonas comunes, seguros, nómina del personal), fondo de imprevistos (obligatorio según la ley, no puede ser inferior al 1% del presupuesto anual de gastos comunes) y, en copropiedades mixtas, módulos de contribución diferenciados para los sectores residencial y comercial cuando el reglamento lo permite. La cuota de administración es obligatoria para todo copropietario, independientemente de si usa o no las zonas comunes, y su impago genera intereses moratorios y puede dar lugar a proceso de cobro ejecutivo.
¿Cuándo es obligatorio tener revisor fiscal en una copropiedad?
La Ley 675 de 2001 exige revisor fiscal en copropiedades de uso residencial con más de 30 unidades privadas, o cuando el presupuesto anual de ingresos y gastos supera los 500 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). El revisor fiscal debe ser contador público titulado e inscrito, y sus funciones incluyen dictaminar los estados financieros anuales, verificar que las operaciones se ajusten a los estatutos y decisiones de la asamblea, y velar por la correcta contabilización de los ingresos (cuotas de administración, sanciones, rendimientos financieros) y gastos de la copropiedad. En copropiedades más pequeñas donde el revisor fiscal no es obligatorio, la asamblea puede igualmente decidir contratarlo de forma voluntaria como medida de transparencia, o bien nombrar un comité de convivencia y control que revise las cuentas del administrador.
¿Qué puede hacer una copropiedad con los propietarios en mora?
La Ley 675 permite a la copropiedad restringir el uso de zonas comunes no esenciales (piscina, salón comunal, gimnasio, parqueadero de visitantes, cancha) a los copropietarios en mora en el pago de la cuota de administración, siempre que esta restricción esté expresamente prevista en el reglamento de propiedad horizontal. La ley es clara en un límite infranqueable: nunca puede restringirse el acceso al inmueble propio ni los servicios esenciales como ascensores, agua o energía eléctrica de la unidad privada, incluso si el propietario está en mora. Para el cobro de la deuda, la copropiedad cuenta con la vía del proceso ejecutivo: el paz y salvo o certificado de deuda expedido por el administrador, junto con el acta de asamblea que aprobó el presupuesto, constituye título ejecutivo que permite iniciar directamente el cobro judicial sin necesidad de un proceso declarativo previo. Las cuotas vencidas generan intereses moratorios según la tasa que fije el reglamento o, en su defecto, la tasa máxima legal.
¿Qué mayoría se necesita para reformar el reglamento de propiedad horizontal?
Según la Ley 675 de 2001 (art. 45), las reformas al reglamento de propiedad horizontal requieren, como regla general, la aprobación de copropietarios que representen el 70% o más de los coeficientes de copropiedad, salvo que el propio reglamento establezca una mayoría más exigente para determinadas materias. Esta mayoría calificada aplica a cambios estructurales del régimen: modificación de coeficientes, cambio de destinación de bienes comunes, alteración sustancial del uso de las unidades privadas. Para decisiones ordinarias de gestión (aprobación de presupuesto, cuentas, elección de administrador) rige la mayoría simple de los coeficientes asistentes con quórum, salvo previsión distinta del reglamento. Toda reforma del reglamento debe elevarse a escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para tener efectos frente a terceros y ser oponible a futuros compradores de unidades.
¿Qué puede hacer un copropietario si el administrador no rinde cuentas?
Ante un administrador que no rinde cuentas o del que se sospechan irregularidades, los copropietarios colombianos disponen de varias vías conforme a la Ley 675: (1) Solicitar al consejo de administración (si existe) que exija al administrador la presentación de cuentas y estados financieros actualizados. (2) Convocar una asamblea extraordinaria, con el respaldo de al menos el 20% de los coeficientes de copropiedad, para pedir cuentas al administrador y, en su caso, removerlo — la asamblea puede destituirlo por mayoría sin necesidad de acreditar causa grave, salvo previsión distinta del reglamento. (3) Solicitar la intervención del revisor fiscal, si la copropiedad está obligada a tenerlo, para que audite las cuentas presentadas. (4) Acudir a las alcaldías municipales o a las inspecciones de policía, que en Colombia tienen competencia para conocer conflictos de propiedad horizontal en primera instancia según la Ley 675. (5) Iniciar acción civil o, si hay indicios de apropiación indebida de fondos, denuncia penal ante la Fiscalía General de la Nación. La prevención más eficaz consiste en exigir informes financieros periódicos con soportes bancarios y facturas de todos los gastos.
¿Cómo puede la IA ayudar en la administración de copropiedades en Colombia?
La administración de conjuntos residenciales, comerciales y mixtos en Colombia enfrenta retos específicos donde la IA puede aportar valor: (1) Atención a copropietarios 24/7: un asistente IA puede responder por WhatsApp preguntas sobre el saldo de la cuota de administración, el reglamento de propiedad horizontal, las fechas de asamblea o los requisitos para autorizar una reforma locativa, sin que el administrador tenga que estar disponible en todo momento. (2) Gestión de cartera morosa: el sistema puede enviar recordatorios automáticos antes del vencimiento de la cuota y notificaciones tras la mora, apoyando al administrador en la trazabilidad necesaria para el eventual cobro ejecutivo. (3) Transparencia financiera: los copropietarios pueden consultar en cualquier momento el estado de su cuenta, el presupuesto aprobado y el estado del fondo de imprevistos. (4) Base normativa citada: el asistente puede responder consultas citando el artículo exacto de la Ley 675 de 2001, el Decreto 1060 de 2009 o el reglamento específico de la copropiedad, en lugar de dar respuestas genéricas. IgeraFincas indexa la Ley 675 de 2001, el Decreto 1060 de 2009 y el reglamento propio de cada copropiedad para ofrecer respuestas fundamentadas y trazables.
¿Puede IgeraFincas gestionar copropiedades en Colombia?
Sí. IgeraFincas está diseñado para adaptarse a la normativa de propiedad horizontal de cada país, incluyendo Colombia. Las funcionalidades específicas para el mercado colombiano incluyen: (1) Corpus normativo local: IgeraFincas tiene indexada la Ley 675 de 2001 y el Decreto 1060 de 2009, de modo que el asistente IA responde a preguntas de copropietarios citando el artículo exacto aplicable. (2) Reglamento propio de la copropiedad: además del corpus legal general, el sistema indexa el reglamento de propiedad horizontal específico de cada conjunto o edificio, incluyendo coeficientes de copropiedad y módulos de contribución cuando aplica. (3) WhatsApp Business: canal de comunicación dominante en Colombia, integrado de forma nativa para notificaciones de cuota, convocatorias y atención a copropietarios. (4) Gestión de cartera y morosos: seguimiento de la cuota de administración con trazabilidad de intereses moratorios y soporte documental para el eventual proceso ejecutivo. (5) Adaptación al español colombiano: el sistema usa la terminología correcta del país (copropietario, conjunto residencial, cuota de administración, consejo de administración) en lugar de calcos de otras variantes del español.
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