IgeraFincas en Vicalvaro Madrid

Para un edificio construido en 1998 y entregado antes del 6 de mayo de 2000 (fecha de entrada en vigor de la LOE), la normativa aplicable no es el articulo 17 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion sino el articulo 1591 del Codigo Civil, que establecia la responsabilidad decenal del contratista por ruina del edificio durante 10 anos desde su construccion. Ese plazo ya ha caducado para un edificio de 1998. Esto significa que actualmente no hay garantia legal activa del promotor ni del constructor para los problemas de cubierta: la comunidad de propietarios es la responsable de mantener y reparar los elementos comunes, incluida la cubierta. El siguiente paso obligatorio es solicitar una Inspeccion Tecnica del Edificio (ITE): en Madrid, los edificios construidos hace mas de 30 anos (caso de Valdebernardo) ya deberian haber pasado la primera ITE. Si la cubierta tiene deficiencias, son obras necesarias que se aprueban por mayoria simple (Art. 17.1 LPH). Para la financiacion, la Comunidad de Madrid ofrece subvenciones para rehabilitacion de cubiertas en el marco del Plan de Rehabilitacion y Regeneracion Urbana. IgeraFincas gestiona la tramitacion de la ITE, la convocatoria de junta y la solicitud de subvenciones.

El articulo 13 de la LPH establece los organos obligatorios de gobierno de una comunidad de propietarios. Son obligatorios: el presidente (elegido por los propietarios, por turno rotatorio o por sorteo), el secretario y el administrador. Estos dos ultimos cargos pueden recaer en la misma persona o ser desempenados por el propio presidente, lo que es muy comun en comunidades pequenas de Vicalvaro. Tambien puede nombrarse un vicepresidente, pero no es obligatorio. Las obligaciones legales que no pueden obviarse son las siguientes: el libro de actas de la comunidad (obligatorio y con numeracion correlativa de paginas), la cuenta bancaria a nombre de la comunidad para el cobro de cuotas y el pago de gastos, la aprobacion de un presupuesto anual en junta ordinaria, la constitucion del fondo de reserva obligatorio (minimo el 5% del presupuesto ordinario segun el articulo 9.1.f de la LPH, incrementado al 10% en 2022), y la convocatoria de una junta ordinaria anual para aprobar las cuentas y el presupuesto del ejercicio siguiente. En comunidades de nueva creacion en Vicalvaro, es frecuente que la primera junta la convoque la propia promotora antes de la entrega de llaves. IgeraFincas ayuda a estructurar la documentacion de la comunidad desde el primer dia.

La quiebra o liquidacion de la promotora no extingue automaticamente las responsabilidades por defectos constructivos si hay otros agentes de la edificacion que tambien son responsables. El articulo 17 de la LOE establece la responsabilidad solidaria de todos los agentes de la edificacion: el promotor, el constructor, el arquitecto director de obra, el arquitecto tecnico o aparejador y, en su caso, el coordinador de seguridad. Si la promotora ha desaparecido, la reclamacion puede dirigirse a los tecnicos profesionales que firmaron el proyecto y la direccion de obra (arquitecto y aparejador) porque su responsabilidad es personal e independiente de la situacion de la promotora. Adicionalmente, para edificios entregados a partir del ano 2000, es obligatorio el seguro decenal de danos estructurales (articulo 19 de la LOE): si el edificio lo tiene, la compania aseguradora responde aunque la promotora haya quebrado. Para localizarlo, hay que buscar en los documentos de compraventa o en el Registro de la Propiedad la poliza del seguro decenal. Si el edificio no tiene seguro decenal porque fue entregado antes del 2000 o porque la promotora incumplio la obligacion, la via es la reclamacion directa a los tecnicos. IgeraFincas ayuda a identificar a los responsables y a preparar la documentacion de reclamacion.

Si, la comunidad de propietarios de Vicalvaro puede aprobar normas de convivencia que regulen el uso de las zonas comunes por parte de las mascotas, aunque el reglamento actual no diga nada al respecto. El articulo 6 de la LPH permite a la junta de propietarios aprobar un reglamento de regimen interior que regule los detalles de la convivencia y utilizacion de los servicios y cosas comunes: este reglamento puede incluir normas sobre mascotas en zonas comunes (uso de correa obligatoria, prohibicion de entrada en determinadas zonas como piscina o jardin infantil, obligacion de recoger deposiciones). Para aprobar o modificar el reglamento de regimen interior basta con la mayoria simple de propietarios presentes en junta. Un limite importante: el reglamento puede regular como se usan los elementos comunes, pero no puede prohibir a un propietario tener mascotas dentro de su piso privativo: eso es parte del derecho de propiedad y no puede ser limitado por la comunidad. Las infracciones al reglamento de regimen interior pueden sancionarse economicamente si el propio reglamento prevee ese mecanismo. IgeraFincas redacta el reglamento de regimen interior adaptado a las necesidades especificas de cada comunidad de Vicalvaro.

La construccion de una pista de padel en una zona comun de una urbanizacion de Vicalvaro es inequivocamente una mejora, no una obra necesaria, porque no afecta a la conservacion, seguridad o habitabilidad del edificio o urbanizacion: es una nueva instalacion deportiva que anade valor y servicio. El regimen juridico es el del articulo 17.2 de la LPH: se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participacion. Una vez aprobada, si el coste total supera tres mensualidades de la cuota ordinaria de la comunidad (lo que es casi seguro para una pista de padel), el articulo 17.4 de la LPH establece que los propietarios que hubieran votado en contra no estan obligados a pagar la derrama de la nueva instalacion pero tampoco tienen derecho a utilizarla hasta que paguen su parte proporcional. En cuanto a la obra en si, se necesita la licencia de obras del Ayuntamiento de Madrid, y si la urbanizacion tiene normas sobre modificacion de zonas comunes en sus estatutos, puede requerirse adicionalmente la aprobacion del organo competente de la urbanizacion. IgeraFincas calcula los quorum necesarios y prepara la convocatoria con la documentacion de proyecto y presupuesto.