IgeraFincas en Usera Madrid

Las convocatorias de juntas de propietarios deben realizarse en castellano como lengua oficial del Estado, segun el articulo 16 de la LPH. La notificacion es valida cuando se realiza en el domicilio que el propietario haya designado a efectos de citaciones y notificaciones: si un propietario chino no ha designado domicilio especifico, la notificacion se envia al propio piso o local de su propiedad. La notificacion es legalmente valida aunque el propietario no entienda el castellano: la ley no exige que la comunicacion se realice en el idioma del destinatario. Sin embargo, proporcionar traducciones informales al chino o al ingles es una buena practica que mejora la participacion y evita conflictos futuros por falta de informacion. El Ayuntamiento de Madrid dispone de la Oficina CASI (Centro de Atencion Social a Inmigrantes) que ofrece servicios de mediacion intercultural y traduccion gratuita para conflictos de convivencia en comunidades: es un recurso muy util para comunidades de Usera con alta diversidad cultural. Si el propietario chino tiene su residencia o domicilio fiscal en China, la notificacion puede enviarse a esa direccion extranjera: es valida aunque el proceso sea mas lento. IgeraFincas gestiona las convocatorias en castellano y facilita informacion adicional en ingles cuando es necesario para mejorar la participacion.

Cuando un propietario moroso no responde a las notificaciones y su domicilio aparece vacio, la LPH y la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) establecen procedimientos especificos para estas situaciones. El articulo 21 de la LPH en relacion con el articulo 155 de la LEC establece que, si no es posible la notificacion personal en el domicilio del deudor, se puede recurrir a la notificacion edictal: el juzgado autoriza la notificacion mediante publicacion en el tablon de anuncios del juzgado y en el Boletin Oficial del Estado (BOE) o el Boletin Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM). Esta notificacion edictal tiene plena validez legal aunque el propietario no la reciba fisicamente. El proceso monitorio por deuda de comunidad puede continuar sin la presencia fisica del deudor si se han agotado las vias de notificacion personal. Si el propietario tiene su residencia en China, el juzgado puede solicitar la notificacion por via diplomatica (Ministerio de Asuntos Exteriores y Embajada de Espana en Pekin), aunque este proceso es mucho mas lento. Una medida preventiva muy eficaz es inscribir la deuda en el Registro de la Propiedad como carga sobre el inmueble: si el propietario intenta vender el piso, la deuda con la comunidad aparece en la nota simple y el comprador debe liquidarla antes de firmar la escritura. IgeraFincas coordina el proceso monitorio y la inscripcion registral de la deuda.

La cubierta de un edificio es un elemento comun por definicion segun el articulo 396 del Codigo Civil y el articulo 3 de la LPH: es una estructura que da servicio a todos los propietarios y no es susceptible de atribucion privativa. Cuando las humedades que afectan a pisos privados tienen su origen en la cubierta comun deteriorada, la responsabilidad de la reparacion corresponde a la comunidad de propietarios, con cargo a todos los propietarios segun sus cuotas de participacion (articulo 9.1.a de la LPH). El primer paso imprescindible es encargar un peritaje tecnico que determine con precision el origen de las humedades: en edificios de los anos 70 como los de Usera, las humedades pueden tener multiples origenes (cubierta, bajantes comunes, terraza de un vecino, instalaciones de agua del ultimo piso) y solo el peritaje determina la responsabilidad. Si algun propietario ha modificado la terraza o la cubierta sin permiso de la comunidad (Art. 7.1 LPH), la responsabilidad puede ser individual de ese propietario. Una vez determinado que el origen es la cubierta comun, la reparacion se aprueba por mayoria simple como obra necesaria (Art. 17.1 LPH) y se distribuye como derrama entre todos los propietarios. Los propietarios de los 6 pisos afectados por las humedades tienen ademas derecho a reclamar los danos en sus elementos privativos a la comunidad o al propietario responsable. IgeraFincas gestiona el peritaje, la junta y la derrama.

La instalacion de ascensor en un edificio de 7 plantas tiene un regimen especial en la LPH cuando en el edificio hay personas mayores o con discapacidad. El articulo 10.1.b de la LPH establece que son obras obligatorias, que no requieren voto de ninguna junta, las necesarias para garantizar la accesibilidad universal de personas con discapacidad o mayores de 70 anos que habiten en el edificio o en sus pisos, siempre que el coste de la instalacion no supere el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En edificios de Usera de 7 plantas con muchos propietarios mayores, es muy probable que este supuesto se cumpla. Si el coste del ascensor supera las doce mensualidades ordinarias, el excedente tampoco puede ser vetado: los propietarios que se opongan a sufragar el coste adicional no estan obligados a pagarlo, pero en ese caso tampoco tendran derecho a utilizar el ascensor hasta que paguen su parte proporcional. El Ayuntamiento de Madrid tiene el programa Madrid Accesible que ofrece subvenciones de hasta el 40% del coste de instalacion de ascensores en edificios sin ascensor. Para edificios de los anos 70 en Usera, la adaptacion del hueco puede requerir obras adicionales que deben incluirse en el presupuesto. IgeraFincas calcula el coste total, determina si aplica la obligatoriedad del Art. 10.1.b y tramita las subvenciones de accesibilidad.

Los olores procedentes de una cocina de restaurante o local de comida para llevar que afectan a los pisos superiores constituyen una actividad molesta en el sentido del articulo 7.1 de la LPH, que prohibe a los propietarios de locales o pisos desarrollar actividades que resulten daninas para el edificio o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas. El procedimiento para hacer cesar la actividad molesta tiene dos vias paralelas. La primera via es la LPH: el presidente de la comunidad, debidamente autorizado por la junta, debe requerir por escrito al propietario del local que adopte las medidas necesarias para eliminar los olores en un plazo determinado. Si en ese plazo no actua, la comunidad puede interponer la accion de cesacion del articulo 7.2 de la LPH ante el juzgado de primera instancia. La segunda via, que puede seguirse simultaneamente, es la administrativa: denunciar ante la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid, que es el organismo competente para controlar las licencias de actividad y las condiciones tecnicas de los locales de restauracion. Si el local no tiene conduccion de humos homologada, filtros de carbon activo o sistema de extraccion adecuado a su actividad, el Ayuntamiento puede ordenar la correccion tecnica o incluso la clausura temporal hasta que se subsanen las deficiencias. Un informe de un tecnico que acredite que los olores superan los limites de molestia objetiva es una prueba clave tanto en la via judicial como en la administrativa. IgeraFincas redacta el requerimiento al local y prepara la denuncia administrativa.