IgeraFincas en Hortaleza Madrid

El muro perimetral de una urbanizacion de casas adosadas es un elemento comun de la comunidad de propietarios. El articulo 396 del Codigo Civil, en relacion con el articulo 3 de la LPH, define como elementos comunes todos aquellos que no son susceptibles de division y son necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos: el muro perimetral cumple ambas condiciones porque delimita la propiedad de todos los propietarios y garantiza la seguridad del recinto. Todos los propietarios de la urbanizacion contribuyen a su reparacion segun su cuota de participacion, establecida en el articulo 9.1.e de la LPH. Si algun propietario se niega a pagar su parte de la derrama aprobada para la reparacion del muro, la comunidad puede iniciar el proceso monitorio del articulo 21 de la LPH para reclamar judicialmente el importe adeudado: es un proceso rapido, economico y especificamente disenado para deudas de comunidad. Las obras de reparacion del muro perimetral, al ser necesarias para la seguridad de la urbanizacion, no requieren unanimidad: se aprueban por mayoria simple segun el articulo 17.1 de la LPH. IgeraFincas prepara la convocatoria de junta con el presupuesto de reparacion y gestiona la derivacion judicial si algun propietario no paga su cuota.

La reclamacion por ruido de aeronaves del aeropuerto de Barajas es posible pero requiere una estrategia especifica porque el responsable es AENA, una entidad publica empresarial del Estado. La via juridica es la responsabilidad patrimonial de la Administracion, regulada en el articulo 106.2 de la Constitucion Espanola y desarrollada en la Ley 40/2015 de Regimen Juridico del Sector Publico. AENA esta obligada a publicar los mapas de ruido de los aeropuertos en cumplimiento de la Directiva europea 2002/49/CE: si la urbanizacion de Hortaleza esta dentro de las curvas isofonicas superiores a 55 dB Lden (nivel de ruido dia-tarde-noche), hay una base solida para la reclamacion. Si la vivienda esta en una zona de servidumbre acustica declarada, la indemnizacion puede incluir el importe de medidas de insonorizacion. El plazo para presentar la reclamacion es de un ano desde que se produce el dano o desde que el afectado tiene conocimiento de el. La reclamacion colectiva presentada por la comunidad de propietarios en nombre de todos los vecinos es mas efectiva que las reclamaciones individuales porque acredita el impacto sistematico. IgeraFincas asesora sobre el procedimiento de reclamacion patrimonial ante AENA y la documentacion necesaria.

Las grietas en los muros de una casa adosada de obra nueva a los 2 anos de su compra estan cubiertas por las garantias obligatorias de la Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). El articulo 17 de la LOE establece tres plazos de garantia diferenciados segun el tipo de dano: un ano para defectos de acabado (pintura, revestimientos, carpinteria); tres anos para defectos que afectan a la habitabilidad del edificio, entre los que se incluyen las grietas que generan problemas de humedad, filtraciones o perdida de aislamiento termico y acustico; y diez anos para los defectos estructurales que comprometen la resistencia mecanica del edificio. Las grietas en los muros a los 2 anos suelen clasificarse como defectos de habitabilidad (3 anos de garantia) o, si afectan a la estructura, como defectos estructurales (10 anos de garantia). En ninguno de los dos casos puede el promotor eludir su responsabilidad legal. El procedimiento correcto es enviar un requerimiento fehaciente al promotor (burofax con acuse de recibo) describiendo los danos y exigiendo la reparacion. Si no responde o la deniega, procede la via judicial. Para los elementos comunes de la urbanizacion (muros divisorios compartidos, cimentacion comun), la comunidad puede reclamar colectivamente. IgeraFincas redacta el requerimiento al promotor y asesora sobre la via judicial si es necesaria.

La instalacion de camaras de videovigilancia en una urbanizacion de Hortaleza requiere cumplir dos marcos normativos distintos: la LPH para la aprobacion del acuerdo de la comunidad, y el RGPD mas la LOPDGDD para la proteccion de datos personales. Respecto a la LPH, la instalacion de un sistema de videovigilancia es un acuerdo que se aprueba por mayoria simple de propietarios y cuotas presentes en la junta, segun el articulo 17.1 de la LPH, al tratarse de una medida de seguridad y conservacion de la urbanizacion. Respecto al RGPD y la LOPDGDD, las camaras de seguridad solo pueden grabar el perimetro privado de la urbanizacion: no pueden capturar la via publica mas alla de lo estrictamente necesario para garantizar la seguridad del recinto, segun las instrucciones de la Agencia Espanola de Proteccion de Datos. Es obligatorio colocar carteles informativos en los accesos indicando la existencia de videovigilancia, con los datos del responsable del tratamiento. Las grabaciones solo pueden conservarse durante un maximo de 30 dias, salvo que sean necesarias para acreditar una infraccion o delito. La comunidad de propietarios actua como responsable del tratamiento de datos y debe llevar un registro de actividades de tratamiento. IgeraFincas prepara el acuerdo de junta, el registro de tratamiento y los carteles informativos obligatorios.

La determinacion de responsabilidad por la caida de un arbol en una urbanizacion de Hortaleza depende de donde este ubicado el arbol: en zona privada de la urbanizacion o en zona publica anexa. Si el arbol esta dentro del perimetro privado de la urbanizacion, en una zona verde o parque comunitario que figure como elemento comun en la escritura de propiedad horizontal, la responsabilidad de su mantenimiento y de los danos que cause corresponde a la comunidad de propietarios, segun el articulo 9.1.a de la LPH que obliga a conservar en buen estado los elementos comunes. Si el arbol esta en una zona verde publica contigua a la urbanizacion (parcela municipal), la responsabilidad es del Ayuntamiento de Madrid, con independencia de que visualmente parezca parte del parque privado. Para determinar esto con certeza es imprescindible consultar el plano de delimitacion de la propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad o el proyecto de urbanizacion aprobado. El seguro comunitario de la urbanizacion debe incluir cobertura de responsabilidad civil por caida de arboles en elementos comunes: conviene verificar que las polizas vigentes cubren este tipo de siniestros antes de que ocurran, no despues. IgeraFincas ayuda a deslindar los limites de la propiedad y a verificar la cobertura del seguro comunitario.