IgeraFincas Jaén — IA para Administradores de Fincas en la Capital del Olivo

VFT Centro histrico -- Decreto 155/2018 + PGOU Jan

El Decreto 155/2018 de la Junta de Andaluca (BOJA 28/08/2018) es la norma autonmica de referencia para las Viviendas con Fines Tursticos en toda Andaluca. En Jan capital, la concentracin de VFT en el casco histrico ha generado tensiones en las comunidades del entorno de la Catedral y del Castillo de Santa Catalina. El PGOU de Jan establece zonas de proteccin BIC donde el uso turstico tiene limitaciones adicionales. La comunidad puede prohibir el alquiler vacacional con mayora de 3/5 partes (Art. 17.12 LPH). IgeraFincas tiene precargados el Decreto 155/2018 y el PGOU de Jan.

ITE Barrio de la Magdalena -- RD 233/2013 + Ayudas AHR

El Barrio de la Magdalena de Jan concentra el mayor parque de edificios de los aos 50-60 de la ciudad, muchos de los cuales afrontan ahora la obligacin de la Inspeccin Tcnica de Edificios (ITE) conforme al Real Decreto 233/2013 (Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitacin Edificatoria y la Regeneracin y Renovacin Urbanas). Los edificios que superen los 50 aos pueden acceder a las ayudas AHR (Actuaciones de Habilitacin Residencial) con financiacin Next Generation EU. IgeraFincas informa a los propietarios de cada paso del proceso de ITE y solicitud de ayudas.

IRNR propietarios extranjeros -- sector olecola Jan

Jan es la capital mundial del aceite de oliva DOP y alberga numerosas cooperativas y empresas olecolas con socios o directivos de otras nacionalidades que poseen inmuebles urbanos en la ciudad. Los no residentes de la UE/EEE tributan al 19% (Art. 25.1.f LIRNR) mediante el Modelo 210 de la Agencia Tributaria. El Convenio de Doble Imposicin Espaa-Italia es el ms relevante en este sector dado el elevado nmero de inversores y compradores italianos vinculados al negocio del aceite en la provincia. IgeraFincas informa sobre la obligacin fiscal y deriva a asesor especializado.

Obras en entorno BIC -- Comisin de Patrimonio + LPH Art. 17.2

El Castillo de Santa Catalina y la Catedral de Jan son Bienes de Inters Cultural (BIC). Cualquier obra en edificios situados en su entorno visual protegido --incluyendo la instalacin de ascensores, cambio de ventanas o rehabilitacin de fachadas-- requiere informe favorable de la Comisin Provincial de Patrimonio Histrico de la Junta de Andaluca (Ley 14/2007 del Patrimonio Histrico de Andaluca). En la comunidad de propietarios, la decisin requiere mayora de 3/5 partes si supera la cuota anual ordinaria (Art. 17.2 LPH). IgeraFincas informa al propietario de cada trmite y plazo.

"Tengo un piso en el Centro histrico de Jan, junto a la Catedral. Puedo alquilarlo en Airbnb y qu necesito?"

Para alquilar una VFT en Jan debes: (1) inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andaluca antes del primer alquiler (Decreto 155/2018, Junta de Andaluca, BOJA 28/08/2018); (2) comprobar si el PGOU de Jan clasifica tu finca en zona de proteccin BIC (entorno Catedral o Castillo Santa Catalina), lo que puede imponer restricciones de uso turstico; (3) verificar si la comunidad de propietarios tiene aprobado un acuerdo de limitacin con mayora de 3/5 partes (Art. 17.12 LPH, reforma Ley 12/2023), que prevalece sobre la licencia administrativa. IgeraFincas comprueba los estatutos y actas de la comunidad.

"Tenemos un edificio de 1963 en el Barrio de la Magdalena. Cundo tenemos que pasar la ITE y hay ayudas?"

Un edificio de 1963 supera los 50 aos de antigedad y est sujeto a la obligacin de ITE conforme al Real Decreto 233/2013 y al PGOU de Jan. La ITE debe ser emitida por tcnico habilitado y presentada ante el Ayuntamiento de Jan. Si el resultado refleja deficiencias estructurales o de habitabilidad, el edificio puede acceder a las ayudas AHR (Actuaciones de Habilitacin Residencial) con fondos Next Generation EU, gestionadas por la Junta de Andaluca. El acuerdo de obras mayores en junta requiere mayora de 3/5 partes (Art. 17.1 LPH) si supera la cuota anual ordinaria. IgeraFincas explica cada paso del proceso.

"Soy italiano, vivo en Miln y tengo un piso en Jan heredado de mi socio en la cooperativa olecola. Qu impuestos tengo que pagar en Espaa?"

Como residente en Italia (UE), tributas en Espaa por el IRNR al tipo del 19% sobre los rendimientos del inmueble (Art. 25.1.f LIRNR), mediante el Modelo 210 de la Agencia Tributaria. El Convenio de Doble Imposicin Espaa-Italia (BOE 22/12/1980) establece que los rendimientos de bienes inmuebles situados en Espaa tributan preferentemente en Espaa. La condicin de socio de cooperativa olecola no modifica la tributacin por el inmueble urbano, salvo que est formalmente afecto a la actividad econmica. La autoliquidacin del Modelo 210 es trimestral o anual segn el tipo de rendimiento. IgeraFincas informa y deriva a asesor fiscal especializado en no residentes.

"Queremos instalar un ascensor en nuestro edificio del siglo XIX junto a la Catedral de Jan. Necesitamos permiso de Patrimonio?"

S. La Catedral de Jan es BIC y su entorno visual est protegido por el PGOU de Jan. La instalacin de un ascensor en un edificio situado en ese entorno requiere: (1) acuerdo de la junta de propietarios con mayora de 3/5 partes (Art. 17.2 LPH, supresin de barreras arquitectnicas); (2) licencia urbanstica del Ayuntamiento de Jan; (3) informe previo favorable de la Comisin Provincial de Patrimonio Histrico (Consejera de Cultura, Junta de Andaluca, Ley 14/2007). El plazo de resolucin conjunta puede alcanzar los 18-24 meses. IgeraFincas informa al administrador de cada trmite y genera el borrador de acuerdo de junta.