IgeraFincas Cadaqués — IA para Administradores en el Rincón Más Pintoresco del Mediterráneo
2.900 habitants a l'hivern, més de 30.000 a l'estiu. Moratòria HUT total des de 2021. Encalat blanc obligatori (tramuntana fins 150 km/h). Parc Natural Cap de Creus. Preu fins a 25.000€/m² a primera línia. IgeraFincas resol les consultes més complexes de la Costa Brava.
30.000+
visitants en temporada alta — més de 10× la població hivernal de 2.900 hab.
25.000€/m²
preu màxim primera línia — Cadaqués és el municipi més car de la Costa Brava
0
noves llicencies HUT des de 2021 — moratòria total i indefinida de l'Ajuntament
48h
temps de configuració d'IgeraFincas per a la teva comunitat de Cadaqués
Preguntes reals que IgeraFincas resol a Cadaqués
Moratòria HUT, encalat tramuntana, obres al Parc Natural, IRNR propietaris internacionals — resposta immediata amb l'article citat
Moratria HUT absoluta 2021 -- cap nova llicncia
"Puedo pedir una nueva licencia HUT en Cadaqus? Quiero alquilar mi apartamento a turstas."
Imposible desde 2021. El Ajuntament de Cadaqus aprob una moratoria HUT total e indefinida: no se tramita ninguna nueva licencia de Habitatge d's Turstic bajo ningn concepto, ni siquiera por cambio de uso, transmisin hereditaria o reforma integral. Los HUT con licencia previa a 2021 mantienen su vigencia y son transferibles con el inmueble. Esta escasez absoluta genera una prima del 15-30% sobre el precio de mercado para los inmuebles con licencia HUT vigente. IgeraFincas explica el rgimen jurdico completo, el valor de una licencia existente y cmo la comunidad puede regular las HUT ya licenciadas mediante los estatutos.
Encalat fachada tramuntana -- Ordenana Esttica Municipal
"La tramuntana ha desprengut part de l'encalat de la faana. Puede la comunidad poner pintura plstica en vez de encalado?"
No. La Ordenana Esttica Municipal de Cadaqus obliga al encalado blanco tradicional en todas las fachadas del ncleo histrico. No se permite sustituirlo por pintura plstica, revestimiento cermico ni ningn material moderno. La tramuntana, que puede alcanzar los 150 km/h, desprende el encalado anualmente. El coste de renovacin oscila entre 1.500 y 4.000 euros al ao y corresponde a la comunidad como elemento comn de fachada. El incumplimiento puede conllevar orden de restitucin municipal. IgeraFincas cita la Ordenana Esttica y el Art. 553.45 CCCat sobre elementos comunes para orientar la derrama.
Obra Sa Conca -- Parc Natural Cap de Creus
"Tenemos un inmueble en Sa Conca (zona del Parc Natural). Podemos ampliar la terraza?"
Depende de la zona de proteccin. El Decret 82/2004 (PORN Parc Natural Cap de Creus) divide el territorio en zones: en Zona de Protecci Especial (ZPE) est prohibida cualquier ampliacin de edificacin existente. En Zona de Protecci Preventiva (ZPP), las obras requieren informe favorable del Parc Natural + autoritzaci del Departament de Territori de la Generalitat + llicenca urbanstica del Ajuntament de Cadaqus. El plazo total habitual es de 18 a 36 meses. IgeraFincas identifica la zona de protecci aplicable, explica el trmit triple y advierte sobre las consecuencias de obres sense autorizacin en suel protegit.
IRNR pis 900.000 -- VCT 250.000
"Soy francs, tengo un apartamento en Cadaqus valorado en 900.000. Qu IRNR pago?"
La base imponible del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) es la renta imputada, calculada sobre el Valor Cadastral Tributari (VCT), no sobre el valor de mercado. En Cadaqus, el VCT es muy inferior al precio real: un piso de 900.000 puede tener un VCT de 250.000. Renta imputada: 2% 250.000 = 5.000. Impuesto: 19% (residente UE/EEE) = 950/any; 24% (no UE) = 1.200/any. IgeraFincas explica el clcul complet, el rgim de conveni de doble imposici i recorda les obligacions d'autoliquidaci (model 210 AEAT) per als propietaris no residents.
Normativa clau per a comunitats de propietaris a Cadaqués
Moratòria HUT 2021, Ordenança Estètica Municipal, Decret 82/2004 PORN Cap de Creus, IRNR Model 210 — precargada a IgeraFincas
Moratria HUT 2021 -- cap nova llicencia a Cadaqus
Des de 2021, el Ajuntament de Cadaqus no atorga cap nova llicencia d'Habitatge d's Turstic (HUT). s una de les moratoris ms estrictes de Catalunya, superant fins i tot la de Barcelona per la seva carcter total i indefinit. Els HUT existents mantenen la llicencia i sn transferibles (amb el pis, no de forma independent). Aquesta escassetat absoluta genera una prima del 15-30% sobre el preu de mercat per als immobles amb llicencia HUT vigent. Cadaqus compta amb uns 2.900 habitants a l'hivern, per pot superar els 30.000 a l'estiu, amb una pressi turstica excepcional.
Ordenana Esttica Municipal -- Encalat blanc obligatori
L'Ordenana Esttica Municipal de Cadaqus imposa l'encalat blanc tradicional a totes les faanes del nucli histric, classificat com a BCIN (B Cultural d'Inters Nacional). No es permet substituir-lo per cap revestiment modern. La tramuntana, que pot superar els 150 km/h, desprenen l'encalat anualment. El cost de renovaci s de 1.500 a 4.000/any i correspon a la comunitat com a element com de faana (Art. 553.45 CCCat). L'incompliment pot comportar ordre de restituci i sanci municipal.
Decret 82/2004 PORN -- Parc Natural Cap de Creus
El Decret 82/2004 aprova el Pla d'Ordenaci dels Recursos Naturals (PORN) del Parc Natural Cap de Creus. Les Zones de Protecci Especial (ZPE) prohibeixen qualsevol ampliaci d'edificaci existent. Les Zones de Protecci Preventiva (ZPP) exigeixen informe del Parc Natural + autorizaci del Departament de Territori de la Generalitat + llicencia urbanstica municipal. El termini total habitual s de 18 a 36 mesos. Zones com Sa Conca, Port Lligat i el litoral nord de Cadaqus estan afectades per aquestes restriccions.
IRNR -- Renda imputada sobre VCT per a propietaris no residents
Els propietaris no residents a Espanya tributen per l'Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) per la renda imputada de l'immoble. La base imposable s el 2% del Valor Cadastral Tributri (VCT), no del valor de mercat. A Cadaqus, el VCT s molt inferior al preu real (un pis de 900.000 al mercat pot tenir un VCT de 250.000). El tipus aplicable s del 19% per a residents a la UE/EEE o del 24% per a residents fora de la UE. La liquidaci es fa mitjanant el Model 210 de l'AEAT, amb termini anual (31 de desembre per als exercicis anteriors).
Zones de Cadaqués i les seves problemàtiques específiques
| Zona | Perfil comunitat | Problemàtica principal | Preu estimat/m² |
|---|---|---|---|
| Centre Històric (C/ Vigilant, Esgésia Santa Maria) | Cases blanques encalades BCIN, edificis antics | Encalat obligatori Ordenança Estètica, moratòria HUT, IEE | 4.000–8.000€/m² |
| Port Lligat (Casa Dalí) | Immobles exclusius, propietaris internacionals | IRNR, Parc Natural, obres amb informe previ | 8.000–15.000€/m² |
| Es Llaner (platja) | Apartaments primera línia, alta rotació estíval | Moratòria HUT, sorolls estiu, IEE edificis dels 60-70 | 6.000–10.000€/m² |
| Sa Conca (zona Parc Natural) | Xalets i cases unifamiliars, zona protegida ZPP/ZPE | Decret 82/2004, permisos triple, obres prohibides | 10.000–25.000€/m² |
| Camins dels Portitxol / Nans | Urbanització residencial, menys turístic | Manteniment camins, derrames rehabilitació | 3.500–5.000€/m² |
Com funciona IgeraFincas a Cadaqués
Puja els documents de la comunitat
Estatuts, pressupost, actes i escriptura de divisió horitzontal. Processats de forma segura en menys de 48 hores. La moratòria HUT 2021, l'Ordenança Estètica Municipal, el Decret 82/2004 PORN i el CCCat ja estan precargats.
Els propietaris pregunten en el seu idioma
Widget a la web o WhatsApp. Disponible 24/7 en català, castellà, anglès i francès — sense necessitat de traducció per als propietaris estrangers que han triat Cadaqués seguint el llegat de Duch amp, Picasso o Man Ray.
Resposta amb l'article citat
Cada resposta cita l'article exacte de la normativa aplicable: Ordenança Estètica Municipal, Decret 82/2004, CCCat o LPH. Sense al·lucinacions. Sense interpretacions genèriques. Amb la norma precisa per a Cadaqués.
Gestiono 14 comunitats a Cadaqués i la zona del Cap de Creus. El problema constant eren les preguntes sobre l'encalat de la façana després de cada tramuntana, les obres al Parc Natural i el IRNR dels propietaris francesos i alemanys. Ara IgeraFincas respon automàticament citant l'Ordenança Estètica Municipal, el Decret 82/2004 i el model 210 de l'AEAT. Les trucades han baixat un 60%.
Preguntes freqüents sobre comunitats a Cadaqués
Respostes basades en la Moratòria HUT 2021, Ordenança Estètica Municipal, Decret 82/2004 PORN i CCCat
¿Se puede obtener una licencia HUT en Cadaqués con la moratoria vigente?
No. El Ajuntament de Cadaqués aprobó en 2021 una moratoria HUT total e indefinida. No se tramita ninguna nueva licencia. Los HUT con licencia anterior a 2021 mantienen su vigencia y son transferibles con el inmueble. La escasez genera una prima del 15-30% sobre el precio de mercado para inmuebles con HUT vigente.
¿Podemos poner revestimiento moderno en la fachada del Centro Histórico de Cadaqués?
No. La Ordenança Estètica Municipal obliga al encalado blanco tradicional. No se permite ningún revestimiento moderno. La tramuntana hasta 150 km/h desprende el encalado anualmente. Coste de renovación: 1.500–4.000€/año, responsabilidad de la comunidad como elemento común de fachada (Art. 553.45 CCCat).
¿Qué permisos necesitamos para obras dentro del Parque Natural Cap de Creus?
Depende de la zona. En ZPE: prohibida cualquier ampliación. En ZPP: triple tràmit obligatorio — informe del Parc Natural Cap de Creus + autorización del Departament de Territori de la Generalitat + licencia urbanística del Ajuntament de Cadaqués. Plazo total: 18–36 meses. Zonas afectadas: Sa Conca, Port Lligat, litoral nord.
¿Cuándo hay que pasar el IEE en Cadaqués?
El IEE (Informe d'Avaluació de l'Edifici) és obligatori per a edificis de més de 50 anys (RD 233/2013 i normativa autonòmica catalana). La majoria del Centre Històric de Cadaqués és anterior a 1975. L'incompliment impedeix sol·licitar ajuts de rehabilitació (Next Generation EU) i pot derivar en execució subsidiària municipal.
¿Cómo se calcula el IRNR de un apartamento de 900.000€ en Cadaqués?
Base imposable: 2% del VCT (no del valor de mercat). Exemple: VCT 250.000€ × 2% = 5.000€ renda imputada. Impost UE/EEE: 5.000€ × 19% = 950€/any. Impost no UE: 5.000€ × 24% = 1.200€/any. Liquidació mitjançant Model 210 AEAT. A Cadaqués el VCT és molt inferior al preu real de mercat (4.000–25.000€/m²).
Configura IgeraFincas per a la teva comunitat de Cadaqués en 48 hores.
Puja els estatuts, el pressupost i les actes. Des d'aquella mateixa tarda, els teus propietaris — francesos, alemanys, britans o locals — reben respostes en el seu idioma amb l'article exacte de la Moratòria HUT 2021, l'Ordenança Estètica Municipal o el Decret 82/2004 PORN citat.
14 dies gratis — sense targeta de crèditLPH · CCCat · Moratòria HUT 2021 · Decret 82/2004 PORN · Ordenança Estètica · GDPR