Síndico Profissional: Funções, Remuneração e Como Contratar
O síndico profissional é a pessoa física ou jurídica, alheia ao quadro de condôminos, contratada para exercer a administração do condomínio nos termos dos arts. 1.347 e 1.348 do Código Civil. Diferente do síndico morador (também chamado síndico proprietário), que é eleito entre os próprios condôminos, o síndico profissional atua como prestador de serviço remunerado, com dedicação técnica à gestão predial. A Lei permite as duas modalidades — a escolha depende do porte do condomínio e da disponibilidade dos moradores para assumir o cargo.
Este guia explica a diferença entre síndico proprietário e síndico profissional, as funções legais previstas no Código Civil, como costuma ser definida a remuneração e o processo de contratação em assembleia.
Síndico Proprietário vs. Síndico Profissional: Qual a Diferença?
O art. 1.347 do Código Civil estabelece que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, podendo renovar-se." A expressão "que poderá não ser condômino" é a base legal que permite a terceirização do cargo a um profissional externo.
Ponto-chave: a lei não exige formação específica nem registro profissional para exercer a função de síndico — nem para o morador, nem para o externo. Não existe, hoje, uma regulamentação federal que defina "síndico profissional" como categoria com exame de habilitação obrigatório. O que existe é a prática de mercado, em que administradoras e profissionais autônomos se especializam nessa atividade.
| Síndico Proprietário (Morador) |
Síndico Profissional (Externo) |
| É condômino do próprio edifício |
Não precisa ser condômino (art. 1.347) |
| Geralmente atua sem remuneração ou com isenção da taxa condominial |
Recebe remuneração acordada em assembleia (pró-labore ou fee mensal) |
| Dedicação parcial, conciliando com sua rotina pessoal |
Dedicação técnica, muitas vezes atendendo vários condomínios |
| Mais comum em condomínios pequenos ou de perfil residencial simples |
Mais comum em condomínios grandes, comerciais ou com histórico de conflitos |
| Responde pessoalmente pelos atos de gestão (art. 1.348, §2º) |
Responde civilmente pelo contrato de prestação de serviço firmado |
As Funções Legais do Síndico (Art. 1.348)
Independentemente de ser morador ou externo, o síndico exerce as mesmas atribuições legais previstas no art. 1.348 do Código Civil, entre as quais:
- Convocar a assembleia dos condôminos
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando os atos de defesa dos interesses comuns
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas
- Realizar o seguro da edificação (obrigatório por lei)
O art. 1.348, §2º ainda prevê que "o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção" — dispositivo que dá base legal à contratação de uma administradora ou de auxiliares para apoiar o síndico no dia a dia operacional.
Até 2 anos
É o prazo máximo de mandato do síndico previsto no art. 1.347 do Código Civil, sendo permitida a reeleição/renovação sem limite de mandatos consecutivos, salvo restrição própria da convenção.
— Código Civil, art. 1.347
Como É Definida a Remuneração do Síndico Profissional?
O Código Civil não fixa nenhum valor, percentual ou tabela de remuneração para o síndico — nem morador, nem profissional. O art. 1.347 apenas menciona que a assembleia "escolherá" o síndico, sem tratar de honorários; é a própria assembleia, soberanamente, que aprova (ou não) uma remuneração e define seu valor, forma de pagamento e reajuste.
Na prática de mercado, alguns modelos são comuns:
- Fee fixo mensal: valor combinado independentemente do porte de tarefas do mês, comum quando o síndico profissional atua isoladamente.
- Isenção da taxa condominial: aplicável sobretudo ao síndico morador, como forma de compensação pela dedicação ao cargo.
- Contrato via administradora: quando a função é assumida por uma empresa de administração condominial, o valor costuma integrar (ou se somar a) o contrato geral de administração.
Os valores praticados variam muito conforme a região, o porte do condomínio, o número de unidades, a complexidade da gestão (condomínios com áreas de lazer extensas, portaria própria, muitos funcionários) e a experiência do profissional contratado. Não existe uma tabela oficial nem um piso legal — por isso, a recomendação prática é sempre pesquisar referências de mercado na própria região e negociar com transparência, formalizando tudo em contrato escrito e em ata de assembleia.
Atenção: qualquer que seja o modelo escolhido, o valor da remuneração (ou da isenção) deve constar expressamente da ata da assembleia que elegeu ou contratou o síndico, evitando divergências futuras entre gestão e condôminos.
Como Contratar um Síndico Profissional: O Processo em Assembleia
A contratação (ou eleição) do síndico — proprietário ou profissional — segue o mesmo rito formal previsto na convenção de condomínio e no Código Civil:
- Convocação da assembleia: respeitando o prazo e a forma de convocação previstos na convenção, com pauta indicando expressamente a eleição/contratação do síndico.
- Apresentação de candidatos: podem se candidatar tanto condôminos quanto profissionais ou empresas externas indicadas pela administração ou por moradores.
- Apresentação de proposta comercial: quando se trata de síndico profissional, é recomendável apresentar à assembleia uma proposta por escrito com escopo de serviço, valor e forma de reajuste.
- Votação: a eleição segue o quórum estabelecido na convenção (em geral, maioria dos presentes, conforme o art. 1.352 do Código Civil, quando a convenção for omissa).
- Formalização em ata: a decisão — incluindo nome do eleito, prazo de mandato (até 2 anos) e valor da remuneração acordada — deve constar da ata, assinada pelos presentes conforme o regimento.
- Contrato de prestação de serviço: no caso do síndico profissional (pessoa física autônoma ou empresa), é recomendável formalizar um contrato específico detalhando obrigações, responsabilidades e condições de rescisão, complementando o que consta na ata.
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Um condomínio pode ter síndico profissional sem antes ter tido síndico morador?
Sim. Não existe exigência legal de que o síndico morador exerça o cargo antes de se optar por um síndico profissional. A assembleia pode escolher diretamente um síndico externo desde a primeira eleição, conforme permite o art. 1.347 do Código Civil.
O síndico profissional precisa ter alguma certificação obrigatória?
Não há exigência legal federal de certificação ou registro profissional específico para atuar como síndico. Existem cursos e certificações de mercado (oferecidos por sindicatos e associações do setor) que agregam credibilidade, mas não são requisito legal para o exercício da função.
Quem define o valor pago ao síndico profissional?
A própria assembleia de condôminos, por votação, aprova o valor da remuneração ou o contrato de prestação de serviço. O Código Civil não estabelece valores, percentuais ou tetos — a definição é sempre resultado de negociação e prática de mercado local.
O síndico profissional pode ser destituído antes do fim do mandato?
Sim. Assim como o síndico morador, o síndico profissional pode ser destituído a qualquer tempo por deliberação da assembleia, conforme o art. 1.349 do Código Civil, geralmente por maioria absoluta dos condôminos, sem prejuízo das condições contratuais de rescisão.
O síndico profissional pode delegar tarefas administrativas?
Sim. O art. 1.348, §2º do Código Civil permite que o síndico transfira, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas a terceiros, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
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